市场如战场(1)

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市场如战场(1)

由于整体的推广缺乏系统性，导致项目形象缺失，没有解决卖什么的问题，从而无法与目标客群形成有效的对接；我们首先要面对的仍然是清晰产品的定位，也就是卖什么的问题，这是我们确定推广方向以及后续所有工作的前提。

从产品层面上看，我们是八中傍的好房子，但就如此显然太过于单薄与苍白，无法与高新区等项目形成有效的产品区分，也就无法与消费者让消费者更直接形象地了解产品。

我们深信，当我们无法单纯以产品制胜的时候，我们需要跳出产品说生活，丰富项目在产品之外的内涵，丰富居住附加值，我们卖的不仅是一个居住的场所，更是一种优越享受生活的体验，更升华为一种身份感的象征。

对于项目的推广，是否能在短时间内营造出较高的关注度，重新聚焦购买人群的视线是事关项目掀起销售高潮，完成财务指标的关键。

通过对项目资源的整合发现项目紧邻合肥八中具有丰富的教育资源，并具有深层次挖掘的潜力。

而且教育主题具备很强的延展性和产品联系性（例如：

与产品的位置，规划，环境，境观，户型，服务，社区文化进行联系）是最有可能在短期内引起关注的卖点，所以我们展开教育主题社区的宣传，聚焦市场的关注，并为项目增添附加价值。

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因此。

我们必须通过强势包装，使楼盘的固有优势进一步转化为消费者主观印象，使受众对项目产生良好的第一印象。

我们所采取的措施即是通过教育这一虚线主题来引起市场关注，并重新整合项目资源以树立项目主题教育社区的市场形象，以提升产品的顾客让渡价值。

在前期的营销推广中，我们将结合项目的区位优势，并借助邻近的教育资源及项目自身添加的教育资源，对产品形象进行新的主题树立。

而后跟进相应的教育措施，以填充并丰满产品的新形象，并使消费者能更加深入的了解产品价值。

当项目主题教育社区的形象确立之后，伴随项目工程节点的呈现、新产品的上市及产品价格体系的调整，我们的客户将会更加认清项目的价值，实现购买行为。

在产品上市后，新的一轮的教育主题的宣传释放也会相应跟进，故此此时期的教育线将成为辅助线，我们更多的宣传力量将投放在产品上，从而也就形成由虚转实的营销推广策略。

．．．．．．．．．有知识和一定地位的中青年人 2小有成绩和地位的中青年人 3有经济基础的中年人 4与合肥有情结的外籍中年人以上四种目标人群，将一定程度的分散的核心销售主张（USP），目标人群购买态度：

1．．．．2 综合考虑楼盘的品质和风格，这些居家最理想

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 的因子浮现在眼前，如果用到项目定位中，必将项目优势完美体现，同时弱化劣势。

因此，享受型教育人文社区，就成为我们对项目定位的出发点。

在目前的市场中，无论什么类型的产品投放市场时，都离不开行之有效的营销方案。

同样在房地产市场中，营销策略的选择显得尤其重要，由于这类产品属长期保存品，使消费者在对产品进行抉择购买时尤为谨慎，从多方面去考量产品的综合价值。

而对于产品的生产者，即开发商来说，，都是指导我们制定销售策略的指导思想。

产品分析：

多层高层多层组团中，其户型比例为：两房 50. 8％小三房 49. 2％本项目产品在推广入市过程中，要结合本案的开工现状与建设步骤，做好销售前期各项准备工作，分阶段推向市场。

因此，我们在对本案进行周密的分析后，将百商，尚城分 3 个阶段推向市场，原则上既要保证资金的快速回笼，又要保障利益的最大化。

其中，入市时机的选择至关重要，经过分析，我们对入市时机做出判断与建议。

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入市时机：

满足条件：

保障施工进度能在开盘日前 20 天确保预售证领到90% 2 个月以上时间的市场引导 20 天左右时间的认购期广告支持项目开盘前期的内部认购非常关键，其主要目的就是试探市场，采用低价入市的保守策略，运做得当，不仅可以迅速积聚人气、打开市场、提高知名度，在开盘前期拿出部分单位进行排号认购。

a、可以积攒人气，造成热销气氛

b、同时也能获得宝贵的第一手市场反馈信息和客观数据，为本案下一步的推广销售增加卖场气氛。

C、此外也可以比较全面地试探本案在市场中的认可程度，验证既定策划、推广及销售策略，寻求策略调整的客观依据。

采用排号认购的形式保留房号，制造抢购紧张气氛，积蓄人气，蓄势待发。

订金人民币 20190 元，签订《房屋保留单》，保留房号，给客户提供内部认购参考价。

原则上一套房屋只允许接受一位买方预订。

承诺只有在开盘当天完成认购签约，才可以享受内部认购价和保留房号，在规定时间内交首付才可享受优惠折扣。

明确告之开盘涨价。

通过预热期的内部认购积累，此时销售条件已初步具备，开

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 盘期主要目标就是挤压预热期的认购，坚决促成签约成交。

由于预热期是低价入市，根据实际情况，甚至可以完全放弃犹豫不决的前期认购客户，放开已保留的房号，供开盘期按新价格重新认购。

新价格计划正式开盘一周后执行。

前期签署《房屋订购单》的客户，在规定时间内前来售楼处办理签约手续。

制造案场良好的销售气氛，并通过一定的价格调控，拉开与优势房型的价格区间，减少销售难度。

开盘当天只收首付和大定，办理认购签约。

另有抽奖活动配合，促成客户正式签约。

其它促销方式（如赠送物业费、礼品等）根据实际情况按需采用，不宜过多，以免影响项目的旺销形象。

此阶段随着市场变化进入销售旺季，客户量增多。

此阶段销售重点是集中消化单元。

配合我们组织的公关、促销活动，根据实际情况合理选用包括价格优惠的多种促销方式，针对销售中发现的难点户型和部分重点户型，集中促销，以免影响项目的旺销形象。

此阶段随着时间推移，将进入明年春节销售淡季，此阶段销售重点是集中剩余面积。

组织公关、促销活动，增加客户量，并通过老业主联谊会等

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