房地产项目开发流程与运营管理

? 拿地各部门职责
? 投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立 项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董 事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项 目公司。
? 营销部：初步市场调研及定位草案。 ? 设计部：概念规划设计方案。 ? 工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。 ? 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 ? 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成
本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。 ? 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
目录
一．房地产项目的整体开发流程 二．土地获取节点计划与控制 三．项目定位决策节点计划与控制 四．产品设计节点计划与控制 五．项目报建节点计划与控制 七．施工建设节点计划与控制 八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
? 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
?企业视角的房地产流程
项目论证
产品策划 营销策划
规划设计
施工管理 销售实现
产品交付
物业服务
?客户视角的房地产流程
看楼
比较
决策
签约
等待
收楼
收拾
乔迁
居住
发展商
物业管理
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? 各节点与时Baidu Nhomakorabea标准
?项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； ?国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； ?建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； ?总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； ?方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； ?方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； ?桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； ?主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； ?精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工 图完成时间）； ?项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； ?施工许可证（指施工许可证的签发时间）；
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
设计配合 采购策划、总包监理招标
地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 具备预售条件
工程施工至 竣工验收
销售及入伙配合
物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘
工程施工配合
销售配合
产品交付管理 入住事务管理
成 本
前期成本估算
测算
设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定
1
前期
2
土地获取
3
策划定位
4
规划设计
5
工程施工
6
开盘销售
7
入伙交房
? 土地信息收集 ? 获取土地使用
? 政策、市场调 权
研
? 签订土地出让
? 可行性研究
合同
? 获得用地规划
许可证
? 区域市场调研 ? 方案设计
? 项目定位
? 施工图设计
? 设计建议
? 方案送审
? 取得施工许可 证
? 工程招标
? 七通一平
房地产项目开发流程与运营管理
讲师：张志飞
2016/07/04
目录
一．房地产项目的整体开发流程 二．土地获取节点计划与控制 三．项目定位决策节点计划与控制 四．产品设计节点计划与控制 五．项目报建节点计划与控制 七．施工建设节点计划与控制 八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
? 房地产项目开发流程（住宅项目）
? 各节点与时间标准
?主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； ?预售证（指预售许可证的签发时间）； ?开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； ?主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； ?竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； ?入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
? 申办《预售证》? 竣工验收建设
? 施工图纸、资料、 或《销售许可 工程规划验收
材料、设备准备 ? 临时用地或临时
占道手续办理
证》 ? 商品房销售
? 进行权属登记， 取得相关证书
? 施工许可批文及 ? 办理银行按揭 ? 物业移交
办理开工手续
? 确权 ? 办理土地证
? 设计、施工、监 理单位的协调
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? 房地产项目开发四大核心要素 ? 决策资金 ? 决策项目 ? 决策人力 ? 决策时间
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！
? 房地产项目开发决策模型
? 项目常规五种投资开发模式
– 城市运营投资模式 – 城市运营与大盘结合模式 – 现金流项目开发模式 – 高周转开发模式 – 稀缺资源开发模式
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证
（办理房地产预售
施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）
产权初始 登记
项目定位
项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累）
租售事务管理
设 计 规划要点 /规划草案
工
程
工程条件评估
采
购
客 服
概念规划设计
方案设计 扩初设计 施工图设计 景观 /专项／二次设计、部品策划
? 房地产企业土地获取主要渠道
? 获取土地五类渠道：
1. 政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌） 2. 收购、合作 3. 招商引资，配套土地 4. 变更土地性质 5. 划拨
? 拿地及价格考虑因素
? 市场未来预期 ? 项目或区域发展预期 ? 规划条件的市场实现及经济实现 ? 企业发展战略和机会成本 ? 竞争对手状况分析
合约框架
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
战
略
投资估算
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
? 项目计划管理的工具
? 项目计划管理 ? 项目里程碑管理 ? 项目节点管理 ? 项目供应商管理 ? 招标与合约管理 ? 风险管理
目录
一．房地产项目的整体开发流程 二．土地获取节点计划与控制 三．项目定位决策节点计划与控制 四．产品设计节点计划与控制 五．项目报建节点计划与控制 七．施工建设节点计划与控制 八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
? 项目时间计划管理的工具
? 房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段
项
目
组织项目论证
发
项目取得
展
营
市场调研
销
初步项目定位
项目取得 项目策划阶段
项目策划会 方案设计阶段
方案评审会 初设 -施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段