无锡万科信成道项目个案分享

万科信成道的90户型有个非常厉害的偷面积的举措，就是在双数楼层的书房位置做成架空
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一
无锡概况——无锡各区
惠山区 面积327平方公里，总人口 38.9万人，着力进行惠山新 城的建设，成为无锡江阴的 纽带，区内以安居房为主。 北塘区 面积31.5平方公里，人口约 35万。是近代无锡民族工商 业的发祥地之一。是出入无 锡的交通枢纽。 南长区 总面积13.2平方公里，下辖 6个街道。较市中心而言， 这里周边环境优美，生活氛 围非常浓厚。 滨湖区 总面积567平方公里，常住 人口45万，目前滨湖区的房 地产市场非常火爆，大量国 内一线开发商进驻。 新 区 是无锡经济科技含量最高， 活力最强，上升空间最大的 一个区。全区总面积82.32 平方公里。
宗 地
少年宫 市民广场 市美术馆 金融街
太湖新城 综合医院
市文化宫
海岸城商 业综合体
太湖新城被无锡市政府定位为“城市新中心、产业新高地、 太湖新城近几年的飞速发展吸引了万科绿城等等众多地产 旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”。 巨鳄扎堆会战，比如魅力万科城、绿城玉兰花园、太湖国
自从2007年太湖新城全面启动建设以来，太湖新城在整个
个案分享
10月29日
无锡概况
一
无锡概况——无锡
无锡
无锡地处长江三角洲腹地，为连接长三角 东西、南北的主要交通枢纽； 东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，下 属宜兴市与浙江交界；
杭州湾
苏州
无锡 南京 杭州
太湖
上海
宁波
西部与常州交界，距南京183公里，北部以 长江与靖江相望
城市规模
人口规模 行政分区 城市地位 交通条件 经济实力
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四
万科信成道现场——户型图
在售边套90m2户型
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四
万科信成道现场——户型图
在售135m2户型
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四
万科信成道现场——户型图
在售172m2户型
24
四
万科信成道现场——总结
现场打造上，万科信成道很下了一番功夫。外围高大的围挡、内场装潢的堂皇富丽、以及一 直为万科骄傲的物业服务，都能带给参观者较强的影响。 万科信成道没有做户外看板、道旗、高炮等物料，但是在无锡万科其他项目如金域缇香、蓝 湾、酩悦的内部置放了本项目的易拉宝之类的简介物料。 户型上，中间套的都是半通透的户型，在这些中间套的北边窗外，是通往边套的开放式走廊。 对于中间套来说，影响采光，同时这种设计也导致了所有户型的得房率普遍较市面上的普通 产品低了4个点左右。 本项目北部有信成道公园，已经建成，环境非常优美怡人，倘若将看房通道安排经过，将会 大大增加项目的感染力。
5
二
无锡楼市概况——无锡楼市政策
外地户口 限 购 政 策
只能购买一套住宅（需交满一年社保或 一年以上纳税证明）。
本地户口
可以购买第二套住宅（首付>50%）， 暂时限制购买第三套。 连续交满半年以上公积金，首次首套一
个人最多可贷30万，夫妻双方最多可贷
公 积 金 政 策
外地账号连续交满半年以上转入无锡， 在无锡交满一个月，一个人最多可贷30 万，夫妻双方最多可贷50万。
锡山区 惠山区 居住、物流、工业、现 代高科技园区。
产 业 北 移 城 市 南 进
工业、居住、商贸综合 区。 中心城区 商业、居住、生活服务， 并承担行政、金融、文 化等功能。 新区 工业、物流、居住，无 锡最主要的高新技术产 业区。
滨湖区 教育、科研、体育、旅 游、高品质居住、高新
技术产业园的综合城区。
发展方向：城市中心向南、东南发展，在沿太湖区域形成政治中心、在新区形成产业中心。在此过程中，
西南、南部占据城市发展的主导地位。
对于楼市的影响：中高端客源向城市南部（滨湖、新区）集中，中低端客源向城市北部（惠山、锡山）
集中。
3
无锡楼市概况
二
无锡楼市概况——成交数据
无锡楼市2011年主要数据
城市
GDP (亿元)
2123 6777
0.079 0.05
8694 0.33 22424 0.38
均价（元/m2）
19195 1412
2012年1–9月成交信息
8939 7598 7060 465775m2
2 202500m2 219927m
7638
613399m2 605334m2 7893 7582
7605
7660
项目相邻，配有高配置的幼儿园。这对于年轻家庭的诱惑力相当大。
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万科·信成道现场
四
万科信成道现场——售楼处
由外围道路进入售楼处的通道，4、5米高的围挡气势很足。
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四
万科信成道现场——售楼处
售楼处外观正面
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四
万科信成道现场——售楼处
售楼处外观侧面
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四
万科信成道现场——售楼处
售楼处内景
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全市总面积4787.6平方公里，市区1569平方公里，建成区380平方公里（2011年）。 637.26万人，含外来人口（2010年）。 崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区、江阴市、宜兴市等9个市区（县）。 无锡是江苏经济发达的地区，国家历史文化名城，在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。 有高速公路、铁路、高速铁路、机场、水运等多维立体化交通体系。 无锡2011年GDP总量为6880.15亿元，人均GDP￥107400元 。
产品
均价
优惠
5天内签约优惠300元/平，按揭200元/平，一次性付款500元/平。 万 科 信 成 道在 售 产 品
“日进千金”的优惠活动
产品 均价
约90平小户型精装房 12000-13000元/平米
135平米高层精装房 14000元/平米
172平米精装房 270多万元/套
滨湖区一直是无锡楼市除了城中板块、蠡溪板块的价格第三高地，主要是高端项目集中的缘故。 本板块内，目前与万科信成道构成竞争关系的项目仅有绿城玉兰花园。他们的竞争关系在于：共享配套、 地段相近、有或即将有同面积段产品、均价相近、品牌竞争。
8
三
物业类别
信成道基本信息——详情
住宅、商铺 建筑类别 高层（一期为6栋32 层高层）
建筑面积
385298m2
占地面积
154000m2
绿化率
30%
入住时间
预计2014年11月
物业费
3.00元/平方 米· 月
停车位
1:1.6
所属商圈
太湖新城版块
装修状况
精装修 68路到军分区下，130、135、138路至市民中心站 ， 地铁一号线（在建）市民广场站。 新市中心信成道与高浪路交岔口东南侧。
四
万科信成道现场——样板间
客厅
主卧 厨房
次卧
次卫
主卫 135平米样板房
餐厅
17
四
万科信成道现场——样板间
餐厅
客厅
厨房
主卧
次卧
书房
172平米样板房
18
四
万科信成道现场——样板间
客厅
餐厅
书房
厨房 90平米样板房
儿童房
卫生间
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四
万科信成道现场——围墙
项目四周围挡
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四
万科信成道现场——户型图
在售中间套90m2户型
交通状况
售楼地址
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三
信成道基本信息——一期总平面
4号楼
信成道
3号楼
6号楼
售楼处 5号楼
N
2号楼
1号楼
信成道公园
万 科 ·信 成 道 推 盘 信 息 表 2011.7.16 楼栋 产品 均价 装修 优惠 1号楼 80多套135m2三房 14000-14500元/平米 29套172m2三房 16000元/平米 2012.3.24 5号楼 120套135m2三房 14000元/平米 精装标准2000元左右 购房金卡1%，蓝卡 0.2%； 按时签约1%。 2012.9.11 三期19、20#楼 约90平米三房 12500元/平米 1200、1300元 准时签约可享1个 点优惠。 2012.10 三期19、20#楼加推 约90平米三房 12000-13000元/平米 1200、1300元 2%优惠\总价优惠2万， 按时签约1%\签约优 惠1%+指定房源1%。
三
信成道基本信息——位置
信成道公园
金桥小学
无锡新市政府
万科信成道位于滨湖区新市中心信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）。是万科在无锡继魅力 万科城、万科·东郡、金域蓝湾、金域缇香之后的第五个项目。 项目北依高浪路，南靠观山路，西枕信成道，东临观顺道。距离无锡新市政府约一公里，到
老市中心直线距离约九公里。
7671
395245m2
500421m2 383036m2
329710m2
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
无锡的人口规模约等于上海的三分之一，但住宅成交量却能达到上海的一半强，均价则略多于上海的1/3。
无锡楼市在调控高压下，在往年旺季同期表现平平， “金九银十”已为过去式。但在5、6月份却取得了
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三
信成道基本信息——亮点
作为万科在无锡最新开发的项目，信成道占据着相当好的地段，周边配套在未来三年之内就
能与老牌市中心——中山路平起平坐。另外，交通条件也是很便利的。
外部条件的优秀，还需内有强劲的品质才堪称“高端”。万科信成道内建1.5万平米的邻里 中心、近千平米的活动场地、儿童活动的大型游乐区。该项目建设全地下车库，实现了人车 分流。 万科信成道四周有金匮公园、尚贤河湿地等等数个公园绿地，它还有紧邻的市政代建项目— —信成道公园。可以说该项目的生态环境非常优越。 万科信成道在教育资源上还有周边项目难以竞争优势——它与无锡最知名的教育资源极为 雄厚的金桥小学达成了战略协议，使本项目业主的孩子享有优先入学的资格。金桥小学与本
无锡市的地位越来越高。2010年市政府正式搬迁到太湖新 边的金融街CBD。市民广场、太湖国际博览中心、保利大 剧院等公共设施也渐次投入使用。
际等等项目。这里的生活配套资源也迅速的成熟起来，如
海岸城、万象城等等。 非常优美。交通条件也是几大城区中最好的，2014年，地 铁一号线也将通车。
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城办公，随后国联等无锡金融财经核心成员也搬迁到市府 太湖新城是无锡着力打造的新城区，公园绿地遍布，环境
2
崇安区 总面积9.04平方公里，总人 口约31万人。 是无锡的商业中心区，区内 商业繁华，交通发达。
锡山区 总面积455平方公里，总人 口53万人。随着与市区交通 的改善，很多开发商已经把 目光瞄准了这一地区。
太湖
一
无锡概况——无锡城市规划
总体战略：南拓、北展、东联、西优，建设双滨（滨江滨湖）城市，尤以建设太湖新城为城市发展的核心。
户籍人口 (万人)
流动人口 （万人）
住宅 年成交量 (万平米)
土地 年成交量 (万平米)
人均 可支配收入 ( 元)
职工工资 ( 元)
消费品零售总 额（亿元）
人均私家车 保有量 （辆/人）
商品住宅 成交均价 (元/平米)
地价 楼价比
无锡 上海
6880
468
175 890
362 729
905 1646
31638 42398 31838 46757
20% 新 区 7% 北塘区 21% 滨湖区 4% 崇安区 21% 惠山区
22%
120-140m2
16%
100-120m2
17% 锡山区 10% 南长区
2011年无锡商品住宅各面积段成交比重
2012年9月无锡市成交总面积各区占比
刚需为王，无锡楼市中80m2以下至140m2面积段占据着成交的绝大部分比例。 三足鼎立，滨湖、惠山、新区三大区域的成交量在无锡楼市一直保持绝对比例。
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精装标准2000元左右 交10万意向金优惠一个点； 按时签约优惠1%。
三
信成道基本信息——竞品
绿城玉兰花园 在售户型 二期3号楼163、 二期2号楼170、 196、240平 206平 13000元 二期1号103、 106、167、177、 201、206平 一期4号楼少量 西边套268平 11000元/平米 将推户型 四期1、3#楼中间套89、 138平 9500元/平米起 认筹2万抵5万，此外还有
不错的成绩，与全国其他各地楼市表现一致。
4
二
无锡楼市概况——成交结构
24.16% 新 区 5% 6.28% 北塘区 26.86% 滨湖区 4.09% 崇安区 20.72% 惠山区
9%
<80m2
>160m2
11.30% 锡山区 6.59% 南长区
9%
140-160m2
39%
80-100m2
2011年无锡市成交总面积各区占比
50万。 第二次贷款可贷公积金余额的10倍，不 超过贷款比例的50%，可贷总额不超过
50万元。（120m2以上只可提取公积金
余额。）
其 他
购买70m2以上住宅可获得无锡户口。 非住宅类商品房不限购。
非住宅类商品房不限购。
6
万科·信成道基本信息
三
信成道基本信息——板块
万象城 滨湖区中 医院 太湖高级 中学 格致中学 江南大学 新城小学 新城中学 外国语学 校