商业综合体开发流程与规划要点

商业综合体开发流程与规划要点

曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别，从规划到建筑设计、从招商到销售和运营，商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。

一、商业项目优化的开发流程

二、商业规划对设计过程的管控

三、商业规划要点

1、商业规划原则

交通优先：

1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；

2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。

功能分区：

1）按业态彼此之间的功能对应关系布置；

2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态；

3）遵循建筑设计的基本规律。

突出商业：

1）商业在城市综合体中占据主导位置；

2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性；

3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。

公共空间：

1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系；

2）室内：收放有度、错落有致、流畅通透。

2、商业规划要点

1）功能布局

住宅、商业要动静分区：

住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；

持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。

星级酒店和甲级办公（若规划）尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。

公寓（若规划）：

作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。

2）建筑形态

外立面（武汉万达案例）

体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史进行设计；

计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。

入口：

购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计；

百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；三级入口为公寓、办公、酒店。

景观：

（武汉万达案例）凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。

涉及三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。

武汉万达外立面武汉万达主入口

武汉万达夜景