波士顿房产分析

众多企业总部坐落于此，员工的高收入推动此地 房产的高端需求
三面环水的海港城（右边黄色区），坐落于波士顿市中心，地处州际高速公 路、机场，深水码头及南波士顿社区之间，是学术界、企业家、商业领袖和 创新者共同的活动成长地。锐步、波士顿咨询公司、普华永道事务所总部坐 落海港城；中国险资在美国地产市场的第二大交易项目正落户于波士顿海港 区；通用电气公司（GE）近日宣布将租下海港区33-41 Farnsworth St.作为临 时总部，面积4万5000平方尺。亚马逊也决定将总部搬迁至波士顿海湾区。
Finan cial Distric t GE HQ Amaz on Redh at
海港城 位置
Vertex HQ
PWC
Goodwin Procter HQ Apartm ent 285 Units
BCG HQ
Condominium Tower 2 - 193 Units
100 Pier 4 Condominium Tower 1 - 255 Units
Source: The Collaborative Companies, LINK and MLS
One Dalton/Four Season • Back Bay • End of 2018 • 40% Pre Sold • Avg $/SF $2,000 $3,500 +
海港区房价对比
$/sf: $2,037 Size: 2,036sf Type: 2B 2.5B Price: $4,147,695
灯光指数显示人口经济状况
波士顿
波士顿宜居指数第五
房地产发展处于上升周期
而根据Realtor.com的分析，预计全美2017年房产价格将有不同程度的 增幅，其中波士顿预计房价上涨约6.1%，销量上涨约6.3%。
从地图上可以看出，CBD附近已经没有可供开发的 土地。土地的稀缺性决定了项目的未来升值潜力
波士顿房产分析
世界发达国家的地产价格指数
不难看出，美国整体房价仍然处于相对较低的水平， 有一定的投资潜力
ห้องสมุดไป่ตู้
房产的位置决定价值
• 波士顿位于美国东北部大西洋沿岸，创建于1630年。波士 顿（Boston）是美国马萨诸塞州的首府和最大城市，也是 美国东北部的新英格兰地区的最大城市。 • 波士顿是美国东北部高等教育和医疗保健的中心，是全美 人口受教育程度最高的城市。包括美国及世界知名学府哈 佛大学、麻省理工学院(MIT)、Tufts大学和波士顿学院 (Boston College) 在内的，地处波士顿和波士顿近郊的50 多所大学和学院。 • 它的经济基础是科研、金融与技术—特别是生物工程，并 被认为是一个全球性城市或世界性城市。
开发商BGI（好的开发商着眼于未来）
波士顿环球投资集团（BGI）是波士顿当地最顶尖 的开发商和咨询机构，在商业地产、住宅、综合体 开发领域已有几十年历史，其项目涵盖地标性建筑 以及城市的总体开发等领域。BGI创始人的祖父为 波士顿市前市长，在当地积累了雄厚的政府资源和 商界人脉。 2006年BGI与摩根士丹利联合收购了海 港广场，只用了4年即完成了海港广场的整体规划 和土地一级开发。 BGI在各类项目中展现了其在广泛领域的专业性， 承担了包括：总体规划、合作谈判、规划许可 、 韩国松岛新城 (Songdo IBD)-土地一级开发 项目设计、融资、项目管理、营销和租赁、销售等 职能。
波士顿海港广场 （Seaport Square）-土地一级开发
洛杉矶华纳中心（LA Warner Center）-整体规划
Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）是全球最杰出的建筑设计公司之一，成 立于1976年，为公共部门和私营部门的客户提供建筑、室内、设计和总体规划 服务。KPF拥有六个全球办事处，由24位负责人和27位董事领导。 KPF的多元化产品组合是已经获得或正在申请绿色建筑认证的100多个项目，位 于超过35个国家，包括企业、酒店、住宅、学术、民用、运输和综合用途项目。 KPF在世界各地的项目获得了众多奖项，涉及住宅、零售和酒店项目和特殊用途 项目，如文化设施、医院和政府大楼。 KPF拥有丰富的住宅项目经验，近期已被绿地集团任命，设计其在纽约市的住宅 项目。
与旁边项目价格对比，海港城项目有 价格优势
Comparable projects to Echelon Seaport (completed construction):
22 Liberty • Seaport • Fall 2015 • 100% sold • Presale Avg $/SF $1,450 • Resales Avg $/SF $2,000+
建筑事务所简介 KPF（好的设计着眼于 天时地利人和）
滨海湾住宅，新加坡
10&30 哈德逊广场，纽约
壹号广场，澳门
滨海轩，新加坡
服务品质定位 – 丽晶酒店
高端定位决定项目品质
晶华国际酒店集团成立于1991年，旗下拥有台北晶华酒店以及晶英与捷 丝旅两个在地连锁酒店品牌，除此之外、更在优势延伸的准则之下，跨 足高级餐厅、豪宅物业以及精品通路的经营管理业务，是台湾证券交易 所上市公司中规模最大的的酒店管理集团。 目前晶华丽晶酒店在中国大陆、印尼与欧洲都与不同地产开发商合作开 设酒店，此次与Cottonwood的合作，确定旗下丽晶酒店（Regent）品牌 将进驻Cottonwood开发的分别位于波士顿海港区和纽约第五大道的住宅 项目。 在海港广场项目中，丽晶酒店及丽晶豪邸营运模式同时进驻，同时丽晶 亦将导入全新「餐饮俱乐部」概念，打造顶级餐饮社交俱乐部。
Comparable projects to Echelon Seaport (in pipeline)
Pier 4 • Seaport • End of 2018 • Pre-sale started in April • Avg $/SF $1,500 $3,000 +
Millennium Tower • Downtown • Summer 2016 • 98% Pre-sold, • Avg $/SF $1,809 - $2,700+

$/sf: $2,547 Size: 3,573sf Type: 3B 3.5B Price: $9,100,225
顶尖配套（公寓层）
• • • • • • LEED 绿色能源与环境设计先锋奖：银质级别； 入户门材质：胡桃木；无钥匙入户系统； 天花高度：9.3英尺（2.82米）； 橱柜：意大利定制；厨房工作台面：3厘米凯撒金石； 厨房水龙头：科勒（Kohler）； 空调系统：水源热泵系统，按每个单元的需求加热和冷却 来保持恒温； • 恒温器：带有智能电话/平板控制能力的可编程恒温器； • 接入/对讲系统：公共区域门上的FOB访问控制；每天24小 时礼宾人员服务 • 电器品牌： （开间）Bosch：冰箱、电灶台、微波炉、洗碗机、 洗衣机、干衣机； （一居室和两居室）Thermador：冰箱、燃气灶台、 微波炉、洗碗机 （两居室和三居室）惠而浦 Whirlpool：洗衣机、干 衣机
最佳创业地
• 去年，华盛顿孵化器1776发表报告，综合考虑了6个方面，包括人才 储备、投资机会、行业领域、城市密度、开放程度、生活方式，将波 士顿评为最适合创业公司发展的城市， • 事实上，据仲量联行数据显示，过去十年中，生命科学为波士顿地区 创造了超过22000个工作岗位，使波士顿成为全美生命科学技术领域 的执牛耳者，极大的促进了波士顿的经济发展。这里云集了安进，赛 诺菲，Moderna，Momenta，Biogen， Merck Research Laboratories 等众多制药企业，此外还有 Brigham and Women's Hospital, UMass Amherst, 波士顿大学, 麻省 总医院, 麻省理工以及哈佛大学等科 研及医疗机构。
地处大亨王石说过决定房产价值最重要的因素：位 置、位置、还是位置
波士顿经济发展在全美都处于领先水平，特别是波士顿房产 市场，发展稳健。今年，福布斯与北卡地方市场监测公司在 追踪和分析了300多个美国住房市场的住房指标和增长趋势 后，列出了最值得在2017年进行投资的美国城市房地产市场， 波士顿正是其中之一。
顶尖配套（顶层套房）
• 天花高度：10.1英尺（3.07米）； • 厨房浅色调：浅灰色大理石；厨房深色调：深灰色石英； • 厨房水龙头：Dornbracht（水龙头行业的“劳斯莱斯”）；
• 浴缸、淋浴、及水龙头：Kallista；
• 坐便器：杜拉维特（Duravit，德国品牌）； • 电器品牌： （顶层套房）嘉格纳 Gaggenau：冰箱、燃气灶台、抽油烟机、微波炉、 洗碗机、储酒柜 （顶层套房）惠而浦 Whirlpool：洗衣机、干衣机；