【装饰装修】顶级别墅及顶级豪宅

一、 市场只认最好的不管你是哪里来的

典—经典，可典藏

精品 雅---雅致，不俗 文化

高----高级，层高要高设备与技术的高投入、高质量、高舒适

贵----不菲，值得投资

价值

二、 风格1改良的欧美各地传统别墅风格

2中式传统风格的复兴

3强调地域性，本土化的现代风格

4简约现代风格 5简单随性，朴实自然的乡村风格 现代经典风格------自然式草原别墅 阳春白雪式 简约式 后现代式

解构主义式 显示材料本性

古典休闲式

豪宅的回归：

一是从过去的完全的拷贝模仿一统天下的时代，回归到能够出现一种当代中国的建筑作品中间来，这是一 个回归。 二是生活态度的回归，从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、 享受艺术、享受人生的这样一种生活状态，生活方式上面来

j. 5A 系统：即 0A BA CA FA SA

k. 一卡通

四、顶级豪宅的概念

所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现 在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统 一称谓而已。

住宅从大的类型来分，有独立住宅 （即通常所说的别墅类住宅）和****式住宅（即公寓式住宅）。若要评判 别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而 对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的 评述应该分两类：独立型豪宅 （别墅豪宅）及****型豪宅（公寓豪宅）。

中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆 1号别墅。其身价达到 面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。 也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代

表，

户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活 布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。 这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同， 但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。

别墅不等于豪宅（别墅产品分化）

中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一

般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做 House ，是卖给普通阶层的。至U 过国 外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方

公里范围的这样的 House 社区。在美国称为 single family house ，在英国称为 detached houses 这样的house 时尚 平和，享受生活, 1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑 在其所享有的自然山水资源方面， 则要数无锡财富中心，一梯一

是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。

别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。国内的别

墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（semi-detached house）叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅（detached house 和双拼别墅（semi-detachedhouse）,其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。

国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级

豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，

其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4〜0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通独立住宅，跟国外的

single family house产品更加接近。

除此之外，还有大量其它在名称上冠以别墅，但又不是传统独户独立住宅的产品，我们叫做类别墅。

类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋之间侧墙间距非常接近，只有3米左右。没有两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉一半山美墅中的独联体。第二种是

层数降低面宽加大的改良型townhouse别墅，以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三层townhouse，前后花园。而是面宽最大做到了14.4米，进深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三个花园。也有十字

型的平面，形成四个花园。层数也从三层降低到了二层。这一类的townhouse住宅，实际上是大幅度向独

立别墅的品质靠拢。第三种是另一类的townhouse住宅，准确一点说应该是复式住宅即所谓的叠拼别墅、

叠加别墅或者是空中别墅。这一类产品在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因为享有南侧或者北侧的部分花园，或者有以露台、阳台形式为主的空中花园，所以在名称上仍冠以别墅。综合以上分析，中国的别墅产品实际上已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和类别墅等多种产品。如果把消费群体的结构比作金字塔，买得起豪宅别墅的只是塔尖上极少数超级富豪，而买得起普通别墅及经济别墅的却大有人在，集中于金字塔的第二层面。所以发展商都倾向于回避风险，转向大规模开发经济别墅。市场上豪宅项目少之又少。真正意义上的豪宅别墅几乎没有。

对豪宅需求虽然少，但是他们代表了现实生活中的一个阶层，作为住宅产品的最高档类型，中国需要有自己的豪宅，特别是那种为满足客户特殊要求而量身定做的，艺术类别墅豪宅。

没有山水何以称别墅（山水与自然资源）

当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。

评价一个别墅项目周边的整体环境，主要看四个方面。

第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。有人说对于一个房地产项

目，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。就是指一个项目的区域位置是决定其品质与前途最为关