房地产项目前期策划案例(ppt 83张)

2012年 绿地缤纷城 40万平 以及4月份在西客站片区所拿7块 ，共计面积：200亩，建面：60万平
分析：绿地是济南最吸引眼球的开发商，其品牌效应巨大，市场号 召力强劲。
寡头分析
第二名：西城投资
西城投资企业性质是城市运营商，属于一级半政 府，工作重点：城市配套，政府性工程。
3、竞争性分析
1.存量房竞争
选取同区位 同地段 同价格（单价总价）同类型的知名楼盘作为样 本
结论：
主要客群均为刚需 主力户型集中在50——140，一二三室
近距离内主要竞争楼盘是外海中央花园，对刚需中的中高端客群吸 引力大 远距离内，阳光100竞争力强，主要优势是区位优势和成熟配套 绿地泉景园主要特点是价格优势，价格低
城市经济 09年济南GDP3350亿 全国第二十一名，人均GDP8860美元，12年将 突破一万，进入城市告诉发展阶段
城市规划 确定东拓西进南控北跨的整体规划后，政府在各区规划建设16个城市 合体，西客站便是其中的引擎之一，获得大量政策资金支持。
拆迁改造：伴随城市综合体的打造， 拆迁也在紧张的进行中，大量的拆迁户， 选择购买品质更高的商品房。
结构指南
可行性研究
项目研究
产品方案
市场定位、客户定位、市场定位 价格定位开发周期销售周期 推广方案 经济分析
一、可行性研究
• 市场分析 • 市场预测 • 成本预测
1、市场分析
• 宏观市场：11年政府宏观调控打击了投资，投机也误伤了刚需，12年刚需力 量爆发，支撑起了市场； 1996年前建的房子，户型，景观都已严重落后，改善型住房需求大。政策方 面，国家在控制房价后，还是要依靠房地产拉动国民经济 • 济南市场：11年末，济南市场异常低迷，但春节之后，慢慢回暖，消费者需 求与信心回归。政府城市规划：东拓西进，南控北跨 • 区域市场：西客站片区成为购房者的热土，绿地国际花都等盘的销售业绩可 窥一斑，受西客站通车等影响，西部开始崛起。槐荫区重点项目：十艺节； 张庄机场搬迁，西客站，107个重点项目 1500亿 • 结论：形势严峻，机会偏多
滨河新区：
西客站板块分析
片区定位：“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”
片区总体布局：“一站、两轴、三心、多组团”。“一站”是指西
客站；“两轴”是东西向的城市发展景观轴和腊山河生态景观轴
，前者将建成250米宽的具有交通功能的带状公园，后者则在拓
宽至90米宽的河道上打造迷人水景；“三心”是指商务中心、文 住人口35万。
外来人口：目前，济南暂住人口数量超过180万。济南降低了外来人口落户门槛 本地居住两年，并缴纳一年以上养老保险，即可获得济南户口。这增强了对 边地区的吸引力，刚性需求和潜在需求均增大，随着西客站，滨河新区等地 的建设会吸引更多的外来人口形成持续的市场需求。
房地产市场环境
一二三级市场结构以及规模
行业成熟度：除去万科，国内几大开发商均涉足济南市场，恒大，绿地，中海 保利，产品丰富度也很高。
热点板块图
。
滨河新区
东部 腊山区
旧城区
燕山 党家庄
热点板ຫໍສະໝຸດ Baidu分析
西部新区：以高铁西客站、大学科技园为重点的城市标志性地区，打造高铁 枢纽和济南文化中心。
滨河新区：是城市北部的功能拓展区和新的城市发展带、景观旅游带、生活 休闲带，规划城市综合体4个，分别是滨河新区核心区、王舍人新东站地 区、华山片区以及泺口地区，成为“一城三区”中北部新区的城市副中心 。 东部新区：东部新区是以高新技术产业为主导的现代化新城区，规划城市综 合体4个，分别是奥体文博中心区、唐冶新区中心、汉峪总部经济区以及 高新外包会展区，围绕战略性新兴产业和现代服务业发展。
2.潜在供应量竞争——举例
主要采集了西客站片区大宗成交土地
结论：根据土地成交时间，这些楼盘属同期竞争者 ，体量巨大。
西客站寡头分析
第一大佬：绿地集团 2011年布局济南，五盘联发，耀动泉城。 绿地新里卢浮公馆—60万平米海派艺术社区 绿地普利中心—300米超高层 绿地国际花都—160万国际生态大盘 绿地滨河国际城—700万平米济南第一大盘
2、项目价值分析
区 位 价 值 分 析
· 产业分布： 西客站片区将形成以总部经济、金融、会展业为主导，以 商 贸休闲服务业为辅助，以房地产业为基础的新区。 · 街区价值 本项目由G006商业金融用地和G007居住用地组成，属郊区新 城建设中的一部分。
项 目 资 源 分 析
· 自然： 生态环境优良； 项目西南侧紧邻一小公园。 · 交通资源： 靠近京沪高铁济南西站； 公交路线： 东临齐州路，南靠青岛路，西依齐鲁大道，北挨聊城路，其中 青岛路将与济南主干道北园大街相连。 · 外部配套资源：
2、市场预测
• 需求预测：十二五规划提到每年将有1400万城市化人口；旧城改造与保 值增值需求；济南，和全国情况基本一致，在旧城改造方面需求更大； 贷款利率降低，公积金门槛降低 需求增长 • 供给预测：6163套公租房年底竣工并配租，“市场为主，保障为辅”; 土地市场：继一月和二月的零成交，34（5）月成交井喷，共住宅：237 万商服：39万平米。这四个月的成交量已超过去年半年成交量。 • 价格预测：今年将去化大量优质房源，土地市场虽然火爆，但建设的滞 后期，将会刺激明年的房价小幅升高，这波土地供应后，房价将会平稳 运行。
3、成本预测
• 楼面地价：6号地住宅：1470 7号地商服：2147元
二、项目研究
宏观环境
项目价值分析
未来发展趋势
提炼项目卖点
竞争性分析
潜在客户群研究
差异化竞争
锁定目标客群
1、宏观环境分析
经济环境
宏观政策 多地公积金微调，利息，存款准备金降低
经济形式：全球经济持续低迷，中国经济增速明显下降，通胀问题基 解决，住建部已开始酝酿经济刺激政策。
化中心、会展中心；“多组团”是指建设多个居住组团，规划居
西客站板块图
板块定位
西客站承接了高铁带来的京津冀经济 圈和长三角经济圈产业转移的众多资 源，是环处渤海经济圈的龙头位置， 再考虑到这里形成的政策洼地，西客 站必将借势而上，形成齐鲁门户，指 日可待。可济南“一城三区”的城市 规划，必然不会让西客站一枝独秀。 会面临来自其他区的强势压力，西客 站板块内部诸开发商区政府要连横合 纵。