重庆住宅市场调研报告

中心城区边界 主城边界
都市区边界
1 PART 城市环境研究/城市规划
重庆主城规划空间布局结构示意图
中部片区包括沙坪坝、杨家坪、大渡口；东部片区包括茶园、 鱼嘴；南部片区包括南坪、鱼洞；西部片区包括北碚、 西永、 西彭；北部片区包括观音桥－新牌坊、礼嘉、唐家沱、两路、 蔡家。 市级中心位于渝中区解放碑，为中央商务区；现状市级副中 心有观音桥－新牌坊、沙坪坝、杨家坪和南坪；规划市级副中 心有东有茶园，西有西永。 组团中心东有鱼嘴，西有北碚、西彭，南有鱼洞，北有蔡家、 两路、礼嘉、唐家沱，中有大渡口。
数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/住宅成交面积走势
重庆房地产成交面积在较为平稳，月均在125-200平之间，自2016年11月达到近4年来的顶峰，达268.7万平。
数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/可售面积
重庆房地产可售面积逐年减少，从历史高值2015年2月的1779.7万平，减少至2016年11月的1323.2万平。
片区规划示意图 一个中心，六个副中心规划示意图
1 PART 城市环境研究/城市规划
未来形成一枢纽十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以及“一大三小”市域机场布局 2010-2020版交通规划： 一是明确构建“5+4”对外战略通道，规划5条国际贸易大通道和4条国家级综合运输通道，全面支撑起重庆承东 启西、联通南北的国家中心城市交通体系。 二是明确市域重大交通设施布局，规划形成“一枢纽十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以 及“一大三小”市域机场布局，同时加快长江上游航运中心建设，实现多级带动下的城乡统筹发展。 三是明确构建符合重庆特色的城市交通网络，全面实施公交优先发展策略，规划2020年形成12条线路的轨道线 网，以及“六横七纵一环七联络”882公里的快速路网。
数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/出清周期
重庆房地产可售面积逐年减少，从历史高值2015年2月的1779.7万平，减少至2016年11月的1323.2万平。
数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/宏观房地产市场总结
重庆房地产市场较为完善，成熟，处于稳定发展的阶段，近年来，销售价格，成交量以及开发投 资额等呈现上升趋势，出清周期逐渐缩短，开发风险小，利润空间小。
重庆住宅市场调研报告
目录
PART1、城市基本环境研究 PART2、经济环境研究 PART3、房地产市场环境研究 PART4、重庆市场发展建议
2016年 重庆实现“十三五”良好开局
1 PART 城市基本环境研究
1 PBaidu NhomakorabeaRT 城市规划情况/城市区位
重庆是长江上游地区的经济中心、金融中心，以及艺术、通信、科技、文化、教育等中心，中西部水、陆、空型 综合交通枢纽。
• 重庆是国家城乡统筹发展重点布局的直辖市。借助直辖、三峡工程建设、西部大开发 三大历史性机遇，依靠“一圈两翼”（１小时经济圈，渝东北翼和渝东南翼）战略， 正着力推进统筹城乡改革、内陆开放高地和“五个重庆”（宜居、畅通、森林、平安 和健康重庆）建设；
• 重庆已跻身五大国家中心城市。继上海浦东新区、天津滨海新区之后，重庆设立成为 中国第三个“新特区”——两江新区。根据中央 “314总部署”，力争在2020年左右 建设成为中国长江上游的经济中心。
图：重庆商品住宅区域价格走势
数据来源：中指研究院
3 PART 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）
全市需求：2016年11月，重庆商品住宅销售面积为268.71万平方米，环比增长0.33%，同比增长87.94%。 2016年1-11月，重庆商品住宅销售面积为1896.16万平方米，同比增长28.10%。
1 PART 城市环境研究/城市规划
“大重庆”规划范围
市域城镇体系规划范围为重庆市行政辖区，面 积8.24万平方千米。 都市区规划范围包括渝中区、大渡口区、江北 区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝 北区、巴南区九个行政区，面积5473平方千米。 都市规划区又被定义为主城区和外围小城镇发 展区两部分：“主城区”是指重庆外环线以内的 区域，是都市区集中进行城市建设的主要部分， 面积为2,737平方公里；主城区以外的都市区为 “外围小城镇发展区”，面积为2,736平方公里。 渝中区位于地处重庆市西南部，长江、嘉陵江 汇流处，全区总面积23.71平方公里。
横向数据
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2 PART 市场环境研究/城市居民消费力研究
重庆城镇居民人均可支配收入在二线城市中最低，社零总额较高，增幅逐年下降。
横向数据
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纵向数据
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2 PART 市场环境研究/固定资产投资研究
重庆固定资产投资及房地产开发投资额均在二线城市中名列前茅，且房地产开发投资增幅近4年都稳定增长。
“五片”即按照“两江四岸”的山水格局，将主城分为五大片区， 各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，具备完善的城市 功能，居住与就业平衡，属于相对独立和完整的子城市概念。各个片 区内有若干组团，并依照具体条件形成为一个城市中心和多个城市副 中心。
都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和 弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、 南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副 中心”的格局。
陕西省
城口县
四川省
开县
巫溪县 云阳县 奉节县 巫山县
梁平县
万洲区
潼南县 合川区
垫江县 忠县
石柱县
荣双昌大桥县足区永县壁川山铜区沙九县梁坪江龙县大坝北坡渡区区区重口北庆区碚市巴南区渝渝南岸中北长区区区区寿区涪陵区武隆丰县都县 彭水县 黔江区
江津区
南川区
綦江县 万盛区
酉阳县
湖北省 湖南省
贵州省
秀山县
• 重庆地处中国西南部，毗邻川陕黔湘鄂五省。辖区面积8.24万平方千米，下辖40个行 政区县，包括渝北、渝中、大渡口、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、北碚、巴南9个主 城区，2015年底辖区总人口3371.84万人（其中主城9区约818.98万人口）；
量价逐步提升， 空间小
开发投资额逐步 增加
出清周期逐渐缩 短
开发风险较小 利润空间较小
3 PART 房地产市场环境研究
3 PART 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）
交易市场：环比量升价跌，销供比下降至1.36，出清周期缩短
全市价格走势：环比下跌1.24%，同比上涨1.58%，为7089元/平米 全市需求：成交268.71万平米，环比增长0.33%，同比增长87.94% 全市供应：新批197.61万平方米，环比增长5.52%，同比增长137.65% 供求对比：销供比下降至1.36，短期市场供不应求 库存去化：库存上升3.22%至1323.19万平方米，去化速度加快 热销项目：中小户型、低总价热销，重庆万达城居首 企业销售：中国恒大以22.35亿元销售额居本月榜首
重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区； 重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽；
1 PART 城市规划情况/城市概况
重庆是“成渝经济圈”的重要组成部分，是城乡统筹发展重点布局的直辖市、未来长江上游地区的经济中心。
重庆地处中国西三角经济圈的枢纽位置
• 重庆是长江上游地区唯一集水、陆、空资源的中西部综合交通枢纽。拥有成渝铁路、 渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（西部地区第一条高速铁路）五条电气化 铁路干线。江北国际机场是全国十大机场之一。在建襄渝铁路复线、兰渝铁路等。成 渝、渝万城际铁路、渝黔新线等。规划有渝郑、渝昆、渝鲁等客运专线。
1 PART 城市环境研究/城市交通
重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市,西南地区综合交通枢纽之一
铁路：成渝线、渝黔线、襄渝线、渝怀线、遂渝线、渝郑线、渝昆线、兰渝线（建设中）、渝利线（建设中）、成渝客专（通车）、渝 万铁路（通车）、渝黔新线（建设中） 公路：重庆高速公路四通八达，2015年全市高速公路将达2525公里，预计2017年达3000公里。 水运：重庆的水运，顺长江东行，万吨级的轮船可顺江至武汉，南京，上海等地，以及沿海城市。 航空： 2014年，江北机场完成旅客吞吐量2926万人次，增长15.8%，旅客吞吐量首次超过西安机场，在全国十大机场中排第八位，增 速位居十大机场之首。 2015年10月，重庆黔江武陵山机场交由重庆机场集团公司管理。2015年12月1日，机场旅客吞吐量突破3000万 人次。2016年2月18日，国务院批准增设和恢复包括江北机场在内的19家口岸进境免税店。
重庆房地产开发投资额连年上升，自2014年-2016年，始终保持在2000亿元以上。
数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/销售价格走势
截止2015年，重庆房地产销售价格为7466.9元/平，销售面积达2127.69万平。
数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/住宅价格指数
重庆房地产市场价格处于稳步上升的态势，月环比涨幅在2%以内，2016年11月住宅价格指数为7507元/平。
主城空间布局结构示意图（2007－2020）
1 PART 城市环境研究/城市规划
未来重庆城市发展将形成“一城五片、多中心组团式”空间布局结构
重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心 圆”或“方块状”，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式” 特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。
横向数据
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纵向数据
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数据来源：中指研究院
2 PART 市场环境研究/宏观总结
重庆经济发展处于二线城市中领先水平，市房地产处在稳步发展阶段，有稳定客群，整个城市房 地产有较好的市场基础。
城市GDP稳步 增长
固定资产投资快 速上涨
市民可支配收入 水平较低
品牌开发商大举 进入
2 PART 市场环境研究/开发投资额
重庆作为西部地区唯一一个直辖市，是连接东西部的水、陆、空交通枢纽，是长江上游地区的经济中心、金融 中心，以及艺术、通信、科技、文化、教育等中心，是国家重要的现代制造业基地。科技教育力量雄厚，人才相 对富集。
2 PART 经济环境研究
2 PART 市场环境研究/经济发展水平研究
重庆GDP总量及增长情况在二线城市中处于领先水平，近三年GDP稳定增长但增速降低，三产比例在二线城市中 较为落后
数据来源：中指研究院
3 PART 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）
全市价格走势： 2016年11月 ，环比下跌1.24%，同比上涨1.58%，为7089元/平米
数据来源：中指研究院
3 PART 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）
区域价格走势： 2016年11月，重庆商品住宅渝中区价格最高，为10548元/平方米。巴南区价格增长最高， 环比增长6.44%。
1 PART 城市环境研究/城市产业
重庆是国家重要的现代制造业基地，现已形成了电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。
重庆是国家重要的现代制造业基地，现已形成了电子信息、汽车、 装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。 2016年1-11月，规模以上工业企业资产总计19510.06亿元，同比 增长11.9%，重庆规模以上工业企业实现利润总额1332.85亿元，同 比增长14.5%，实现利税总额2242.23亿元，同比增长11.1%。 产业规划：都市区内环线以内地区重点布局现代服务业、高新技术 产业和文化产业；内环线与绕城高速公路之间重点布局现代制造业、 现代物流业、休闲旅游业；绕城高速公路以外的地区重点布局都市 农业、生态旅游业等产业。
1 PART 城市环境研究/城市概况总结
城市地位 空间规划
重庆是“成渝经济圈”的重要组成部分，是城乡统筹发展重点布局 的直辖市、未来长江上游地区的经济中心。
“一城五片、多中心组团式”
交通规划
十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线” 公路网以及“一大三小”市域机场
产业布局
电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和 消费品制造等千亿级产业集群。