房地产

房地产开发与经营论文

市1142

程锐

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摘要：中国的改革开放已经走过30个春秋，取得了令世界瞩目的成就。作为中国市场化改革的重要组成部分，房地产市场也写下了浓墨重彩的篇章。自20世纪80年代初邓小平同志提出房改设想开始，中国房地产行业逐渐走上了市场化的征途。1998年，中国取消了实行进50年的住房福利分配制度，自此房地产市场化改革进入快车道。根据估算，2009年，中国的房地产交易额达到5万亿元，房地产行业已经成为中国经济的重要组成部分，房地产行业的兴衰直接关系到国计民生

关键词：房地产经营、房地产开发、房价

一、房地产经营

（一）房地产经营的概念

房地产经营有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要是指建筑地块和房屋的销售、交易、租赁和物业管理等经济活动过程，其活动范围主要是在流通领域。广义的房地产经营则是指房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等有目标、有组织的经济活动，其活动范围贯穿于房地产生产、开发、流通、管理到服务的全部过程。根据我国的《国民经济分类和代码》将房地产行业列为J类，具体又包括三个行业，其中第一个就是房地产开发与经营，因此，严格意义上，房地产经营应取其广义，即房地产开发环节应包括在房地产经营活动当中。

（二）房地产经营的方式

根据房地产企业经营内容、对象的不同，可将房地产经营划分为房地产开发、房地产经营、地产经营、物业管理等。房地产开发，是指具有开发资质的房地产开发企业，对具体的房地产项目进行投资、建设和管理，改变土地的用途或使用性质，并获得经济利益的过程。在这一过程中，开发商不一定自己直接进行房地产项目的建设，但它是某一房地产项目从无到有这一生产活动的投资主体和管理主体。

地产经营，是指土地使用权的出让、转让、出租、抵押等活动。由于我国实行土地所权与使用分离制度，城市土地所有权归国家所有，但土地使用权可以转让，这就构成了土地经营的基础。

房产经营，又称房屋经营，一般包括两种方式：一是房屋出售，二是房屋

出租。一般来说，住宅商品房屋通常以出售为主，而写字楼、酒店、商场等则以租赁为主。

物业管理经营，是指利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段对包括建筑物及其附属设施和相关场地在内的物业进行管理，为业主或承租人提供高效、优质的服务，使物业发挥最大的使用效益和经营效益。管理主要是根据房地产的使用情况和业主状况，及时、准确地满足业主对诸如清洁、保安、绿化之类的各种服务的需求，兵对房屋及相关设备进行维护、更新、修缮。

二、房地产开发

房地产开发的概念

房地产是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。房地产开赋予城市鬼狐紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规划和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，必须合理制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

“居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。

市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买房安家。如是反复，高房价成了一种必然。

虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。

一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫之下，仍然持续强势反弹。尤其是2011年上半年，受限购风的影响，开发商加紧推货步伐，而消费者也担心限购之后买不到房而加快出手，使得整个2011年上半年成交量非常理想。诚然，房价过快增长，对社会大众来讲确实较难承担，我理解社会大众对于楼价稳定的渴望。但客观来讲，房地产市场既然存在于市场当中，尤其在目前物价上涨的市场环境中，本应有合理的上涨空间。此外，房价也不可能单纯靠开发商一方来推动上涨，是买方市场与卖方市场作用的一个结果。