房地产PPT.pptx

400
200
住宅 +21.9%
0 1999 年份 2000
面积（万平方米）
北京1999-2000开复工面积和新开面积
5000 4000 3000 2000 1000
0
商品房屋开复工总面积 住宅开复工面积
当年新开商品房屋总面积
1999
当面住宅新开面积
年份 2000
金额（亿元）
销售面积 （万平方
米）
1500 1000 500
•人口 –城镇人口 –流动人口 –居住面积
•经济发展趋势 –GNP –产业结构 –增长率、通 货膨胀率 –物价指数、 零售价格指数 –工资水平 –储蓄水平、 可支配收入 –利率 –失业
•行业政策和法规 •WTO的影响 •世界经济趋势
房地产行业研究纲要
地区经济分析
•人口 –常住人口 –流动人口 –人口结构或特 –居住面积 –消费结构
•正建和规划的地产 统计数据
•供需状况整体分析 •房地产价格指数 •房地产价格走势 •国外地产发展历史 和动态
•全国城市化趋势
•物业整体规模状况 •细分市场结构分析 •住宅、厂房、商场、 写字楼等竣工、销售、 空置等统计数据分析
•正建和规划的地产 统计数据 •供需状况整体分析 •房地产价格指数 •房地产价格走势 •当地现有物业及其 利用状况调查分析
• 信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状 况进行了内部排序: 房地产业排名倒 数第四，仅居冶金行业、外经贸行 业和酒店业之前。
• 房地产业虽然在1998年之后发展很 快，但信用状况与其他行业相比并 不理想。 相当多的开发商搞“打一
枪换一个地方”式的项目开发。规 模化，集团化，有品牌的开发商很 少。
0
北京1999-2000销售面积
销售总面积 +75.8% 住宅销售 +85.3%
销售给个人 +160.4%
1999 年份 2000
金额（亿元）
北京1999-2000商品房屋销售额
500
商品房屋销售总额 +53.1%
400
300
住宅销售额 +76.4%
200
100
0
1999 年份 2000
宏观经济分析
• 我国房地产开发企业的直接融资所占比 例很少
• 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存 款，所提供的贷款主要也是短期流动贷 款。这对需要长期资本的房地产企业来 说，还是不适应当前市场的需要，不能 保证房地产业的持续发展，相反却成了 房地产业发展的一个限制性因素。
（如，办公物业的持有和管理）
房地产对经济的作用
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房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性
周期性
房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的 周期性
关联性
作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系 数为2.3
地域性
房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发 展不平衡，级差收益明显
政策敏感性
总量的50% • 城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18
平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿 平方米
宏观经济对房地产企业的影响
• 全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房， 放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅 业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科 （0002）
• 西部大开发 - 中央财政加大对西部地区的转移支付， 涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）
• 中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇 的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的 发展。如三木集团（0632）
目前房地产投入资金来源构成
定金及预付款
24.6%
债券 国内贷款
•地方城市建设规划 蓝图
•各类地产需求整体 预测
房地产企业的战略研究纲要
全国竞争态势
•主要房地产企业 识别 •主要企业的竞争 地位分析
–规模 –区域 –资金实力 –地产性质 –组织结构 –管理水平 •主要地产企业的 最近动态和战略
地区竞争态势
主要竞争对 手分析借鉴
•主要房地产企业识别 •主要企业分析
•经济发展趋势
–GNP –产业结构 –物价指数 –工资水平 –储蓄、可支配收入 –就业率 –当地产业政策 •工业和商业趋势 –工业园区、商业区 •行业政策和法规 •WTO的影响 •当地经济其他发展趋势
全国房地产 市场分析
地区房地产 市场分析
•物业整体规模状况 •全国物业细分市场 结构分析
•住宅、厂房、商场、 写字楼等竣工、销售、 空置等统计数据分析
–规模 –区域 –资金实力 –地产性质 –组织结构 –管理水平 •主要地产分析 –价格 –目标市场 –营销 –…… •主要地产企业的最近动 态和战略
•成功企业的关键 成功要素 •成功经验总结 •……
核心能力识 别和策略
•与竞争对手相比， 复地有何差距， 应如何弥补并尽 快追赶
•发展战略是什么？
•为了成功实现战 略，必须拥有哪 些关键的竞争力， 应如何优先培育 核心竞争力
• 作为生产要素：为经济和生产活动提供 空间
反过来说，经济和生产活动的内容影响 需求的内容）
•……
金融业对房地产的影响
• 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业，金融业的支持必，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金
• 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前 国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说 法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％， 其余行业占70％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业 贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务 占70％。
0.1% 14.7%
0.1% 1.9% 1.4%
国家预算内资金
利用外资 外商直接投资
其他资金
29.9%
18.3% 自筹资金
企事业单位自有资金
9.1%
北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了 市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长
北京1999-2000房地产投资
600
房地产投资总额 +23.9%
政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房 地产流通政策和货币政策。
房地产行业2000-2010年间的发展目标 和前景
• 以每年12%的速度增长 • 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达
80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50% • 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋