【成本管理】设计阶段的成本控制

--元/M2
谈“成本控制”不如说“成本优化”
，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进 度
三、在项目设计过程中 实现成本优化的“重点专业地带”
流程与计划
规划方案 部品策划方案 示范区策划
建筑方案 景观方案 施工图
计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加
概念设计
概念设计
成本控制的关键因素
（一）设计管理 1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）明确结构工程师职责 2、加强对设计公司的管理与协调 （1）合同管理 （2）项目攻关 （3）做好与设计人员的沟通 （4）落实奖惩措施 （5）开展设计公司间的交流与竞争
多项目制下
平衡点 人数
人均设计管理面积
（ ) 规划总面积x A%
＝∑ 方案总面积x B%
施工图总面积x C%
÷设计
总人数
合理设计费：
• 避免两种现象：
为节省成本而压低设计费 为追求效果设计费失控 – 合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积 极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；
• 设计费定义：
上部结构 自带全埋一层地下室
北京 -
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各地区含钢量限额指标(kg/m²)
上海
深圳
武汉、东莞
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景观造价
分类及定义
一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范围
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
硬景
（元/平米）
软景
规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
规
功结设立模 单
划
能构备面型 体
设 计
平体预设推 面系留计敲
设 计
部
品
设
计
初步设计
施工图
施工开始
论证阶段
拿地节点
规划设计
方案报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
工程 管理
概念规 划方案
建筑、规划方案 结构、设备 初步方案
部品材料调研
土建扩初
施工图
景观方案
部品材料清单
（元/平米）
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
四类景观区
道路旁绿化
总计
说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
示范区造价
费用 分类
1、土建---销售中 心（临建）
建安费
（元/平米）
2、装修---销售中 心、样板房
设计阶段的成本观
规划周期 方案周期 施工图周期
进度
结构含钢量 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费
成本 品质
设计失误率 图纸完善程度 部品封样率
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出
含钢量等土建造价
3、景观---临时
4、包装---临时标 志、道具
总计
设计费
（元/平米）
底层商业展示 区
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
集中公建展示 区
*人均设计管理面积
• 不提倡人海战术
--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架
构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效
率运作。
效能
(6+1层及以下) 小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60M)
中高层住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜80M)
高层住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜100M)
公共人防地下室（6级）
公共普通全地下室
公共半地下室
结构部位
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
成
景观造价
本
示范区造价
控
设计变更签证率
制
合理的设计费
—对设计人员而言是任务，
对成本人员而言应前置而持续
• 避免两种现象：
不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失
二、在项目开发过程中 “目标成本”是成本控制的前提
项目论证阶段
项目立项
项目策划阶 段
营 销
设计管理阶 段
主体结构开
开盘销售
工 工程施工阶
– 规划建筑设计、 – 景观设计、 – 室内设计
从概念规划招标到方案、扩初直至施 工图各阶段的设计、咨询、研究、审 图、打印、模型、效果图等费用总和
（但示范区室内设计费通常计 入营销费用）
合理设计费标准：
• 根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如
– 北京、上海、深圳公司：--元/M2
– 其他地区公司：
内容
分期开发
规
划 结
物业管理
构
卖场安排
方案1
评分
方案2
方案3
方案4
路网规模
停车方式
交
通
系 统
道路断面
规
划
步行系统与配套关 系
消防流线
备注
内容 商业布局
方案1
评分
方案2
方案3
方案4
商业业态
商业 配套
商业对整体开发的 作用
配套公建
会所
市政公建
景观 设计
现状景观改造与利 用
维护成本
备注
五、方案设计阶段的成本优化
规划设计阶段的成本控制
一、如何理解“设计阶段的成本控制”
设计阶段成本控制管理的宏观影响因素
投资型--------专业化管理型公司的不同 原始积累型--------品牌积累型公司的不同 短平快型--------滚动开发型项目的不同
成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路
Gemdale Corporation
Байду номын сангаас
段
竣工
入伙 入伙管理阶段
销售管理阶段
设 计
概念规划设 计管理
方案设 扩初设 计管理 计管理
施 工 图 设 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计管理
工 程
成 本 项目成本估算
测算及目标 成本拆分
预算、标底、合同 价
进度款、工程 变更、招标采 购
结算
项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约
成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。
部品材料定板封样
销售示范区策划
示范区景观、装修施工图
最终成本控制了什么？
项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段
因设计投入的 人力成本 （万平米/人）
项目建安成本 （元/平米）
资金的时间成本 （资金周转率）
项目设计费 （元/平米）
使用阶段的运营成 本 （元/年）
四、项目规划阶段的成本优化
规划的标准既作为设计输入条件， 也作为规划方案的评审依据
1）结构含钢量偏差率； 2）景观造价偏差率； 3）示范区成本偏差率； 4）设计费偏差率 。。。
目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。
结构含钢量
• 保证安全和品质的前提下，减低含钢量；
– 《各地区项目含钢量限额表》
建筑类型
普通多层住宅及公寓(7层及以下)
别墅、双拼、TOWNHOUSE、 花园洋房