土地价格波动案例分析

特点
土地价格特点
成员
概况 具有强烈的地域性
分类
由于土地位置的固定性， 它无法像其他商品那样 可以到处流动，因而使 土地市场具有强烈的地 域性
含义
特点
土地价格是土地的权益价格 土地买卖实质上是土地权 益的买卖，土地价格是土 地权利和收益的购买价格。
土地价格的特点
宏观上，土地的自然供给是 不能改变地，土地的经济供 给在短期内变动也很小。这 样土地价格就主要由土地需 求决定 土地价格主要由土地需求决定
成交 45 126 20 5 91 138 48 95 83 57 76 16 33 41 52 35 5 9 26 51 53 21 12
总数
用地面积 (万平方米)
推出
成交
130 585 190 39 160 1234 223 717 581 279 579
189 564 214 11 180 1225 175 511 523 334 379
土地分类
成员
概况
分类
土地
含义
特点
农用 地
建设 用地
未利 用地
耕地 林地 园地 牧草地 其他农用地
商业用地 工矿仓储用地 公用设施用地 公共建筑用地
住宅用地 交通运输用地 水利设施用地
特殊用地
农用地和建设用地以外的土地
土地价格含义
成员 概况
分类 含义
土地价格是指土地的购买价格，是土地未来 年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何 一定的货币收入都可以资本化.根据马克思的劳 动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商 品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动.自然土 地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动， 土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定 的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权 利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此， 土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移， 土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
土地价格变动趋势及规律性
特点
1
因素
2
规律
3
影响 4
•土地价格呈总体上升趋势 •土地价格变动呈现周期性特征 •土地价格变动具有明显的地区差异性 •地价在房地产价格中所占比重越来越大
案例
土地价格波动的影响
特点 因素
房地产
银行资产 质量
股票
规律 影响
•房地产与土地的 关系是非常紧密的， 土地价格的高低与 房地产销售价格有 着一定影响，这属 于房地产构建房屋 的一笔巨大的成本
1721
1718
1871 322 422 424
1847 271 1513 416
156
218
58
45
273
252
57
105
161
149
135
145
40
9
93
91
71
58
343
268
301
161
133
76
52
42
楼面价格 (元/平方米)
推出
成交
2875 1008 1357 1218 1253 946 1898 1907 1568 909 1305
2705 988 962 2660 1433 812 1750 1662 1358 770 1249
2012年1-3月全国部分城市土地市场情报
案例 关系
情报 供应
溢价
城市
北京市 上海市 广州市 深圳市 杭州市 天津市 南京市 武汉市 重庆市 成都市 沈阳市 青岛市 济南市 苏州市 宁波市 无锡市 厦门市 福州市 东莞市 长春市 大连市 吉林市 长沙市
宗数(宗)
推出 36 129 18 4 84 149 48 111 83 45 127 19 39 17 52 32 17 11 23 62 59 40 15
在有限的耕地中，有灌溉设施的保收田仅占耕地 总量的39.8%。坡度大于25度的耕地9100万亩， 约占全国耕地的5%。耕地后备资源已严重不足。 全国现有后备耕地资源2亿亩，按60%成垦率计， 可开垦耕地1.2亿亩，人均不足1分地。 我国荒漠
化面积大、分布广、类型多，目前全国荒漠化土 地面积超过262.2万平方公里，占国土总面积的 27.3%，其中沙化土地面积为168.9万平方公里， 主要分布在西北、华北、东北13个省区市。 所以， 我国的土地资源是相当紧张的。
•银行贷款多以土 地作为抵押，土地 价格的下跌意味着 抵押品的贬值，如 果在经济下滑的同 时伴随着土地价格 的下跌，那资产质 量的恶化程度会更 甚。
案例
•因为土地价格的 波动会影响房地产， 进而影响到地产股 票，地价拐点是确 认房地产板块中长 期趋势的重要的标 准。
土地价格波动案例分析
房地产产业的发展离不开土地的持 续供给，土地市场是房地产的重要组成 部分。土地市场上确定的地价是影响房 地产供给与需求的主要因素之一，地价 会直接改变房地产市场的供给，使房地 产价格出现波动。
土地市场与房地产市场的关系
案例 关系
情报 供应
溢价
房地产市场和土地市场是相互作用的，联 系很紧密的两个市场。总体来讲，房地产市场 先导于土地市场，土地市场看房地产市场的变 化，它才会有变化。现在来看房地产市场因为 整个商品房市场是进入了不景气的周期，这样 土地市场跟随着进入不景气的周期。商品房市 场从本质上来讲，还是一个买方市场。土地市 场是政府垄断的供给者，是一个卖方市场，这 两个市场的价格，从基本上来讲，土地的价格 要领先于商品房的价格，因为土地的成本是现 在商品房成本的30%左右，还是成本最大的组 成部分。
土地价格波动案例分析 市场营销０９级
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我国现有土地资源概况
成员 概况
分类 含义
特点
我国有耕地19.51亿亩，园地1.50亿亩，林地 34.14亿亩，牧草地39.91亿亩，居民点及工矿用 地3.61亿亩，交通用地0.82亿亩，其余为水域和 未利用土地。人均耕地1.59亩。有666个县人均耕 地小于0.8亩，其中463个县人均耕地不足0.5亩。
一般不依生产成本定价
土地价格不是土地价值 的表现，它是一种自然物 没有价值，也就无所谓生 产成本
影响土地价格变动的因素
特点 因素
一般因素
规律Biblioteka Baidu
区域因素
影响
个别因素
案例
•土地制度 •城市规划 •城市性质及宏观区位 •土地利用计划 •土地相关政策
•区域位置 • 基础设施条件 •规划限制 •环境质量
• 土地开发程度 •土地利用状况及规划条件 •土地费力 •地质条件