浅析商品房预售许可中的几个常见问题
浅析商品房非法预售现象及对策
箜篁 鱼 固
浅 析 商 品 房 非 法 预 售 现 象 及 对 策
商品房预售过程中有关问题的解答
商品房预售过程中有关问题的解答2012-09-10商品房预售过程中有关问题的解答（针对购房者方面）一、怎样识别楼盘是否是合法销售的商品房答：购房时应仔细查看开发商售房公示栏中相关的房地产开发资质和销售许可证明：《企业法人营业执照》、《开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》。
开发商在未取得预售许可前，不得以认购、预订、排号、发贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定（订）金、预购款等性质费用。
特别提醒购房者“小产权房”不受法律保护。
二、怎样选择和购买商品房答：首先，要“量力而行”，避免在与开发商签订《认（定）购协议》后，因无法按期办结银行贷款按揭手续而违约，购房者已支付的定金可能被开发商不予退还。
其次，要对自身想购买的楼盘相关信息做到心中有数，购房者可通过绵阳市商品房网签合同系统、即“中国科技城绵阳房地产信息”（ http://218.89.178.210:9080/fcxx/index.do）事先查询我市全部可预售或在售楼盘信息，包括开发商基础信息、预售许可证号、楼盘位置、规划设计效果图、价格、套数、合同样本，以及具体房间的楼层、面积、户型图、销售状态（可售、非售、拟定合同、已售、查封、发证）等，按照相关规定，开发商现场公示的上述信息应当与其一致。
再就是要通过网络等途径对楼盘周边现有的城市规划、交通状况、公共服务设施等情况进行了解，必要时，可实地走访查看。
三、《售楼书》有没有法律效力？如何确定《售楼书》内容对开发商的约束力答：《售楼书》主要做销售宣传用，不具有法律效力。
为了避免交房时可能产生的纠纷，建议购房者与开发商协商将《售楼书》或其他广告中承诺的有关内容写进《商品房买卖合同》。
只有在房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之后，买卖双方协商并签订《商品房买卖合同》才会有效。
四、如何理解认购书中的定金和订金答：特别要提醒购房者在签订认购书时注意“定金”和“订金”的区别。
浅析定作商品房涉及的法律问题
浅析定作商品房涉及的法律问题浅析定作商品房涉及的法律问题武志国一、何谓“定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念（一）定制商品房的概念及分类所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。
设计几种样板住宅以满足市场的需求。
开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。
这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅。
但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。
由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
（二）定制开发商品房的销售本质定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求，量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
（三）定制开发商品房起源及发展据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。
完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
论商品房预售制度的不足与完善
论文摘要随着我国商品房的快速发展，现有的商品房已经满足不了广大人民群众的需要了，从而出现了商品房预售制度。
但是现在商品房预售制度存在的许许多多的问题，导致了购房者与开发商纠纷。
本人通过自己的论文对我国现在实行的商品房预售制度进行探讨分析，找出其中的问题对比国外一些先进商品房预售制度从而完善我商品房的预售制度。
关键词：商品房预售法律纠纷完善制度目录一、商品房预售制度概论2（一）商品房预售制度的起源2（二）商品房预售的运行机制2（三）我国商品房预售的形成过程及作用2（四）商品房预售的法律属性和经济学性质分析3二、主要国家及地区商品房预售制度立法分析3（一）西方国家商品房预售制度的立法分析3（二）亚洲国家和地区商品房预售制度的立法分析4三、我国商品房预售制度存在的不足及原因分析5（一）我国商品房预售制度的现状5（二）我国商品房预售制度存在的不足及原因6四、完善我国商品房预售制度的建议7（一）健全我国商品房预售的相关制度71、完善房地产开发企业的管理制度72、建立我国商品房预售款监管制度73、建立我国商品房预售的风险担保制度8（二）完善预售商品房转让相关法律制度8五、参考文献8论商品房预售制度的不足与完善一、商品房预售制度概论（一）商品房预售制度的起源随着各地城市化的加快，人民群众对商品房需求量不断增加，现有的商品房满足不了人民群众的需要，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款。
商品房预售也逐步成主要的销售方式。
为了解决现有人民群众对商品房的需求，开发商将未建设的商品房和即将建设的商品房买卖给人民群众，商品房预售制度产生。
1994年我国出台《城市房地产管理法》，通过以往总结各地的经验基础上，建立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。
购房预售合同的弊端
一、购房者承担较大风险1. 预售合同签订后，开发商可能因为资金链断裂、项目停工等原因导致房屋无法按时交付，甚至导致购房者血本无归。
2. 预售合同中关于房屋质量、配套设施等方面的约定往往较为模糊，开发商可能利用这一点降低成本，影响购房者的居住体验。
3. 预售合同中关于违约责任的规定可能较为宽松，开发商违约时，购房者维权难度较大。
二、信息不对称1. 开发商在预售过程中，可能存在夸大宣传、隐瞒真实情况等现象，导致购房者难以全面了解房屋实际情况。
2. 购房者对房地产市场、政策等方面的了解相对有限，难以准确判断购房时机和风险。
三、资金风险1. 购房者需在签订预售合同后支付一定比例的首付款，若开发商无法按时交付房屋，购房者可能面临资金损失。
2. 预售资金监管制度不完善，可能导致开发商挪用预售资金，影响购房者权益。
四、法律风险1. 预售合同中部分条款可能存在漏洞，开发商可能利用这一点规避责任。
2. 购房者对合同条款理解不透彻，容易在签订合同时陷入法律风险。
五、售后维权困难1. 预售合同签订后，购房者难以直接与开发商进行沟通，维权难度较大。
2. 预售合同中关于售后服务的约定可能存在模糊地带，购房者难以享受到应有的服务。
为降低购房预售合同的弊端，以下建议：1. 购房者在签订预售合同前，应详细了解开发商的实力、信誉、项目进度等信息。
2. 关注预售资金监管制度，确保开发商按时交付房屋。
3. 在签订合同前，请专业律师对合同条款进行审核，确保自身权益。
4. 关注房地产市场动态，合理判断购房时机。
5. 倡导完善预售资金监管制度，加强对开发商的监管。
总之，购房预售合同在保障购房者权益的同时，也存在诸多弊端。
购房者应充分了解相关风险，提高自我保护意识，确保自身权益不受侵害。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
加强商品房预售资金监管的建议
一、问题概述在我国商品房销售中，预售资金往往成为一项重要的资金流动。
然而，在当前的实践中，对商品房预售资金的监管依然存在一定的问题，例如监管不严、监管手段不够灵活等。
这些问题不仅容易滋生一些不法行为，也影响了商品房市场的健康发展。
加强对商品房预售资金的监管显得尤为重要。
二、当前监管存在的问题1.监管不严目前，商品房预售资金的监管主要由房地产主管部门和相关银行完成，但由于监管体制不够完善，监管人员的专业水平有限，监管工作往往不够到位，导致一些违规行为难以及时发现和查处。
2.监管手段不够灵活目前的监管手段主要有审批、登记、监督等，但存在的问题是监管手段比较单一，缺乏灵活的操作性和针对性，一些预售资金的违规行为往往能够通过各种途径进行规避。
三、加强商品房预售资金监管的建议针对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面着手加强商品房预售资金的监管：1.建立健全监管体制应当进一步完善商品房预售资金监管体制，明确监管责任部门、监管流程和监管标准，确保监管工作的全面性和及时性。
2.加强监管人员队伍建设应当加大对监管人员的培训力度，提高监管人员的专业水平和业务素质，确保监管工作的专业性和准确性。
3.加强监管手段建设应当引入更加灵活、便捷的监管手段，例如可以利用大数据、人工智能等技术手段，对预售资金进行实时监控和分析，及时发现异常行为。
4.加大对违规行为的惩处力度应当加大对违规行为的查处力度和惩处力度，对于一些严重违规行为应当给予重罚，并依法追究相关责任人的刑事责任。
四、加强商品房预售资金监管的意义通过加强商品房预售资金的监管，不仅可以有效遏制一些不法行为，维护正常的商品房交易秩序，还可以增强购房者的信心，促进商品房市场的健康发展，有利于整个房地产行业的稳定和可持续发展。
五、结语加强商品房预售资金的监管，是当前我国房地产市场监管工作的一项重要任务。
只有加强监管，建立完善的监管体制，才能为商品房市场的健康发展提供坚实保障。
商品房预售资金监管问题浅析
商品房预售资金监管问题浅析摘要：商品房预售资金监管是我国商品房预售体制下防止购房资金挪用和烂尾楼产生的重要手段，是非现房购房者利益得到有效保障的基本方式，在全国各地普遍实行预售资金监管的形势下，仍然存在开发企业挪用预售资金、资金链断裂导致烂尾楼产生的现象，商品房预售资金监管受到人们的重点关注。
目前，全国各地陆续出台商品房预售资金监管的办法，在房地产开发资金运营中发挥了良好的促进作用，但是预售资金监管方面还存在的许多问题，值得重点探究。
关键词：商品房；资金监管；完善策略1完善商品房预售资金监管的必要性1.1加强商品房预售资金监管有利于促进项目建设。
预售资金专款专用，全部用于项目工程建设，保证项目如期交房，可以有效避免开发企业因偷挪项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从根本上保障购房人的权益。
1.2加强商品房预售资金监管有利于促进“房住不炒”。
加强预售资金监管，购房款必须直接存入企业在银行的监管账户，能够抑制开发企业和炒房资金的无序流动，使政府监管部门准确把住炒房者的资金脉络，堵住炒房资金来去进退自由的通道，增加炒房的政策风险，是实现“房住不炒”的有效手段。
1.3有利于规范房地产行业的市场行为预售制度的存在扩大了房地产市场的供给，但是对房地产开发企业的准入降低了门槛，一些资金实力不强的企业进入该行业，违规操作破坏了正常的经营秩序，给购房人和社会公共利益增加了隐患和风险。
加强预售资金的监管，有利于完善商品房预售制度，对规范开发企业的市场行为意义重大。
2商品房预售资金监管存在的问题2.1资金监管法律制度不健全2.1.1预售资金监管主体法律责任不清晰目前的监管模式大多是住建（房管）部门与房地产开发企业、商业银行三方签订监管协议，除住建（房管）部门的行业监管责任有政策法规规定外，相关方的权利与义务仅凭监管协议来约定，违反了监管协议的约定，只是依靠履行违约责任来约束对方，没有明确的法律条款作为保障，违约责任履行起来困难重重。
浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足
商品房预售制度的不足及解决思路
商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。
通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。
根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。
这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。
因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。
更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。
处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。
2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。
预售商和预购者掌握的信息严重不对称。
增大了居民消费的风险成本。
商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。
现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。
房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。
商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。
这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。
二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。
《商品房预售合同效力若干问题研究》范文
《商品房预售合同效力若干问题研究》篇一一、引言随着房地产市场的发展，商品房预售成为了一种常见的销售方式。
然而，由于预售合同涉及到的利益主体多、法律关系复杂，常常引发一些纠纷。
本文将对商品房预售合同的效力进行若干问题的研究，旨在明确相关法律关系，为实践提供一定的指导意义。
二、商品房预售合同的概述商品房预售合同，是指开发商与购房者之间在商品房正式竣工交付之前签订的买卖合同。
该合同具有预约性质，约定了双方的权利和义务，包括房屋的交付时间、价格、面积等。
预售合同是房地产交易中的重要环节，对于保护购房者的权益、规范市场秩序具有重要意义。
三、商品房预售合同的效力问题（一）预售合同的法律效力预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此具有法律效力。
一旦签订，双方应按照合同约定履行各自的义务。
（二）预售合同中开发商的义务开发商在预售合同中承担的主要义务包括：按照约定时间交付符合合同约定的房屋、保证房屋质量、提供相应的配套设施等。
如果开发商未履行这些义务，将承担相应的违约责任。
（三）预售合同中购房者的义务购房者在预售合同中的主要义务包括：按照约定支付购房款、配合办理相关手续等。
如果购房者未履行这些义务，也将承担相应的违约责任。
（四）预售合同的解除与终止在特定情况下，如开发商严重违约或购房者支付能力严重不足等，预售合同可以解除或终止。
但解除或终止合同应遵循相关法律规定，确保双方的合法权益。
四、商品房预售合同效力的影响因素（一）合同签订过程中的欺诈行为如果开发商在签订预售合同时存在欺诈行为，如虚假宣传、隐瞒重要事实等，将影响合同的效力。
购房者可以依据相关法律规定，请求撤销合同或要求赔偿。
（二）未办理相关手续或违反规定建设如果开发商在建设过程中未办理相关手续或违反规定建设，导致房屋无法交付或交付的房屋不符合合同约定，将影响预售合同的效力。
购房者有权要求开发商承担违约责任。
（三）法律法规的变化法律法规的变化也可能对预售合同的效力产生影响。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
商品房预售许可中常见问题论文
浅析商品房预售许可中的常见问题【摘要】随着我国社会经济的迅速发展，在商品房预售的过程中，预售制度作为整个商品房预售监管的核心部分，不仅关系着商品房的预售程序，同时还关系着我国商品房预售市场的发展。
在实际预售的过程中，由于预售许可制度中法律规定还不够完善及其相关因素的影响，以至直接影响了我国商品房预售整个行业的发展。
在此，本文从以下几个方面出发，针对商品房预售许可中的常见问题，做以下论述。
【关键词】商品房；预售许可；常见问题1 行政许可在商品房预售中存在的必要性随着我国社会的迅速发展及经济水平的提升，商品房在我国社会发展的过程中有着极其重要的作用。
而行政许可作为商品房预售中的重要组成部门，不仅关系着商品房的预售活动顺利进行，同时还关系着商品房今后的使用。
针对行政许可在商品房预售中存在的必要性，具体分析如下：1.1 理论依据这里所说的理论依据主要是依靠行政许可法理论。
在整个行政许可法理论中，行政许可是对商品出售的一种核准行为，在使用的过程中涉及到商品的预售与今后发展。
而依据商品的性质不同，一般将其分为行为许可、一般许可、非排他性许可、无数量限制的许可、附文件的许可和附义务的许可。
而商品房在预售的过程中，属于商品中的一种，在行政许可理论中有着明确的定位。
1.2 实践需要在实践需要中，主要包括以下几个方面：首先，随着我国社会经济的迅速发展，我国市场经济的自主调节能力在以往的基础上有了大幅度提高，商品房作为我国社会经济发展中的一部分，其预售制度成立的时间较短，在很大程度上相关机制仍无法与国外的发达国家相提并论。
其次，司法实践的需要。
在商品房预售的过程中，从整个施工在最后预售使用，涉及到我国土地使用、资源配置以及开发商竞争等各个方面的问题，作为司法部门，无论是从社会稳定角度出发还是从维护法律制度出发，行政许可的存在都是十分重要的。
2 我国现行商品房预售许可制度的法律规定城市商品房预售许可成为我国的一项法律制度的依据是1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析我国的楼市一直以来都备受社会关注，尤其是预售商品房的银行按揭贷款问题。
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，购房需求不断增加，房地产市场也愈发火热。
在购房过程中，银行按揭贷款出现的一些法律问题也不容忽视。
本文将从几个法律问题的角度进行思考和分析。
预售商品房的合同签订存在的法律问题是什么？预售商品房是指开发商在房屋尚未竣工前进行出售，买方在交纳一定的定金后即可签订预售合同。
一些开发商存在着变相违规经营的情况，比如未取得相应的预售许可证、违法违规销售、收取高额定金等行为。
这些行为严重侵害了购房者的合法权益，也给购房者的银行按揭贷款带来了不小的风险。
银行在进行按揭贷款审批时是否严格遵守法律法规？银行作为金融机构，在进行按揭贷款审批时需要严格遵守相关的法律法规，比如要求购房者提供真实有效的收入证明、房屋产权证明等。
在实际执行过程中，一些银行可能存在着审批程序不规范、审核不严谨等问题，导致购房者在购房后出现贷款纠纷。
这种情况在我国的一些地区和城市并不少见。
购房者在签订按揭贷款合同时需要注意哪些法律问题？购房者在签订按揭贷款合需要仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务。
购房者还应当注意一些特殊的条款，比如利率调整、提前还款、逾期违约等情况。
在签订合购房者应当保留好合同文本，以备日后发生纠纷时进行维权。
购房者在贷款逾期或出现纠纷时应该如何维权？一旦购房者在还贷过程中出现贷款逾期或者与银行发生纠纷，购房者需要及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务。
购房者还可以通过相关的法律程序，比如诉讼、仲裁等途径来进行维权，维护自己的合法权益。
我国预售商品房银行按揭贷款存在着一些法律问题，包括开发商的合同签订问题、银行审批程序问题、购房者的法律意识问题等。
购房者在购房过程中需要加强自身的法律意识，及时了解相关的法律法规，同时也需要提高对预售商品房交易的风险意识，以免陷入法律纠纷的漩涡中。
《商品房预售合同效力若干问题研究》范文
《商品房预售合同效力若干问题研究》篇一一、引言随着房地产市场的发展，商品房预售成为了一种常见的销售方式。
商品房预售合同作为约束买卖双方的法律文件，其效力问题日益受到关注。
本文将针对商品房预售合同效力的若干问题进行深入探讨，以期为相关法律实践提供参考。
二、商品房预售合同概述商品房预售合同是指房地产开发企业与购房者之间，就未来一定期限内交付的商品房所订立的合同。
该合同具有约束力，规定了买卖双方的权利和义务。
然而，由于商品房预售涉及诸多法律问题，如合同签订、履行、违约等，因此，研究其效力问题具有重要意义。
三、商品房预售合同效力的主要问题1. 合同签订的效力问题合同签订的效力问题主要涉及合同的形式要件和实质要件。
在商品房预售过程中，合同的形式要件包括合同书面的签订、双方当事人的签字盖章等。
而实质要件则包括合同内容的合法性、真实性以及双方当事人的真实意愿等。
若合同违反了相关法律法规或存在欺诈、胁迫等情形，则可能影响合同的效力。
2. 合同履行的效力问题合同履行的效力问题主要涉及买卖双方是否按照合同约定履行义务。
在商品房预售过程中，买方需按照约定支付购房款，卖方则需按照约定交付符合要求的商品房。
若买方未按照约定支付购房款或卖方交付的商品房不符合约定，则可能影响合同的履行效力。
3. 违约责任的效力问题违约责任的效力问题主要涉及买卖双方在违约时所应承担的法律责任。
在商品房预售合同中，若一方违约，另一方有权要求其承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。
然而，在实际执行过程中，违约责任的认定和执行存在一定的难度，需要依据具体情况进行判断。
四、解决商品房预售合同效力问题的建议1. 完善法律法规为保障商品房预售合同的效力，应完善相关法律法规，明确合同签订、履行、违约等方面的规定，为买卖双方提供明确的法律依据。
2. 加强监管力度相关部门应加强对房地产开发企业的监管力度，确保其按照规定进行商品房预售活动，保障消费者的合法权益。
关于商品房预售的几个问题
“商品房预售”应注意的几个问题一、商品房预售（一）、商品房预售与商品房现售。
开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。
（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（三）、房屋的所有权与土地的使用权。
房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。
房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！二、商品房预售五证包括哪些（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。
（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。
1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。
区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。
2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。
看工程规划许可证附图的目的在于：（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。
开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
浅析商品房预售许可中的几个常见问题
浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。
那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。
然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。
国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。
可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。
根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的关规定。
浅议商品房预售制度的法律问题
浅议商品房预售制度的法律问题摘要：随着我国商品经济的发展，预售商品房成为目前普遍流行的商品房销售办法。
它不同于一般的商品房买卖，其产品在合同成立时并不存在，是一种特殊形式的房屋买卖合同。
由于我国立法制度的不完善，而实践中预售商品房履行期限长、投资数额大，因此买卖双方对商品房预售制度缺乏比较清楚的认识从而经常产生纠纷。
关键词：商品房预售商品房预售制度法律纠纷1 商品房预售制度1.1 商品房预售制度概述近年来，房地产交易过程中，预售房销售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的预售的确立与我国现在的房地产市场发展有紧密的联系。
此种制度对房地产开发商有很大的好处，使其开发商更热衷于此种制度的形式。
.它是指房地产开发商将正在建设的还尚未完成建设而且没有取得房屋产权的房屋出售给购房者。
因为商品房预售不仅对房地产开发企业自身聚拢资金，搞活经营，避免各种风险等起着重要作用，而且它对改善居民住房条件，活跃房地产市场有重要意义。
相比与现房买卖，商品房预售要比其复杂得多，因此商品房预售有其自己明显而独特的特征。
1.2 商品房预售制度的特征1.2.1 一般商品房交易的标的物是将被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。
1.2.2 商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。
1.2.3 商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。
1.2.4 商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。
1.3 商品房预售制度的条件1.3.1 预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。
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浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例2011-06-28 来源：《中国房地产》2011年第5期一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。
那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。
然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。
国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。
可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。
根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的相关规定。
《房产测量规范》(GB／T17986.1—2000)房屋用地调查表与分类A6 [房屋用途分类] 将房屋用途分为：住宅（成套、非成套、集体宿舍）、工业、交通（铁路、民航、航运、公交运输）、仓储、商业（商业服务）、金融（经营、旅游、金融保险）、信息（电讯信息）、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他（主要指涉外、宗教、监狱用房）16 大类28 个小类。
根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。
实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。
二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。
但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土地抵押贷款进行工程后续的建设。
《物权法》第191 条第2 款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。
《房屋登记办法》第34 条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件”。
从购房者角度来看，其取得的应为没有物上负担的财产，而财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值已经实现。
以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。
因为如果在实现抵押权时才发现未经过抵押权人同意已转让了抵押财产，此时即使宣告转让合同无效，转让的财产可能也已经无法追回，而转让抵押财产前就取得抵押权人的同意，可以确保交易安全，节约经济运行成本，减少纠纷。
所以在办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意预售的证明材料。
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。
对于将已预售的房屋办理了在建工程抵押的情况，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16 号）的意见是，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286 条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”。
且按照最高人民法院法释[2002]16号批复第2 款的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款受偿权不得对抗买受人”。
按照上述规定，善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。
因此，对已预售的商品房，又设立在建工程抵押的，抵押权的优先受偿权将受到限制。
三、预售许可的最小单元问题对商品房预售许可的最小单元原本并无限制，近年来，国家和地方为规范房地产市场秩序，打击开发企业捂盘惜售、哄抬房价等不规范销售行为，确保房地产市场健康平稳发展才陆续出台相关限制性规定，特别限定了住宅项目商品房预售许可的最低规模。
（一）住宅项目预售许可的最小基本单元住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53 号）中指出：各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
可见，商品房项目预售许可的最小规模是栋，而对于商品房住房项目的理解，笔者认为：只要规划设计的楼栋中有住宅（含别墅、公寓）这一用途，即应当严格执行上述规定，不予分层、分单元办理预售许可，不能要求整栋房屋仅为商品住宅这一唯一用途。
（二）整体地下室能否分割预售整体地下室是指地面上有多栋独立的建筑，共用一个整体相连通的地下室。
国家《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）对幢的定义为：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
《四川省房产测绘实施细则》（2010 年4 月）规定：栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。
主管部门没有明确规定的，对于地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
根据国标和四川省地方房产测绘技术规范的规定，为多栋房屋共用的整体地下室为独立的一栋，而对于住宅项目最小预售规模即限定为栋，那么，要解决整体地下室能否分割预售的问题，仅需论证地下室不属于商品住宅项目，问题自然迎刃而解。
建设部《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66 号）将住宅界定为：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
《房地产业基本术语标准》（行业标准JGJ／T30—2003）将住宅（dwelling house）定义为：以个人或以家庭为生活单位供人们长期居住的房屋。
《住宅建筑规范》（GB 50368-2005）明确：住宅建筑（residentialbuilding）供家庭居住使用的建筑（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分），简称住宅。
住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求，应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。
而地下室在技术规范上是房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的建筑物；地下室的设计用途多为机动车或非机动车停车库、人防、仓储、设备、管道工程等辅助性用途，《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）也明令地下储藏室作为禁止出租供人员居住。
住宅的卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室，特殊情况下地下室作为住宅的辅助用房，住宅地下室应采取有效防水措施。
可见，地下室在房屋设计用途为机动车停车位的不属于商品住宅项目，不应受住宅项目最小预售许可规模为栋的限制。
在具体操作层面，笔者认为，整体地下室分割预售的，应将地下室作为一个整体一次性完成房屋面积测绘，以避免因适用面积测算规则的不同或其他原因导致已售和未售部分存在公摊面积差异引发合同纠纷。
（三）裙楼带塔楼的房屋建筑，各塔楼能否单独预售《四川省房产测绘实施细则》（2010 年4 月）规定：一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。
由此可见，只要满足建筑和设计上的特定要求，已售和未售部分不会产生面积纠纷，各塔楼完全有可能成为独立栋单独申请办理商品房预售许可。
四、预售许可变更及转让问题（一）取得商品房预售许可证后的预售许可变更《行政许可法》第49 条规定：被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。
按照上述规定，商品房预售许可的变更应是对客体的变更，不含主体变更；主体变更（不包括出卖人名称变更）实则为在建工程转让，《行政许可法》第49 条恰恰契合了该法第9 条确立的行政许可原则上不得转让的规定。
根据相关法律规定，发生预售许可变更的情形还可能有：1.预售主体名称变更：即出卖人（预售人）名称变更。
2.预售客体变更：主要包括预售面积、套数、用途等。
《商品房销售管理办法》（建设部令第88 号）第24 条对取得预售许可后发生规划、设计变更的情形做出了明文规定：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当书面通知买受人。
买受人有权做出是否退房的书面答复。
买受人未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《商品房销售管理办法》的上述规定即是对预售客体即房屋本身属性发生变更的规定。
笔者认为预售商品房的地址发生变更的，不宜办理预售许可变更。