我国关于调控房价问题

关于我国出台调控房价政策问题的分析

我国出台调控房价政策

1、2009年12月14日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

2、2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

3、2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

4、2009年12月17日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。

5、2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

然后又出台了11条措施

(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供给

1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。

(二)合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求

3、加大差别化信贷政策执行力度。

4、继续实施差别化住房税收政策。

(三)加强风险防范和市场监管

5、加强房地产信贷风险管理。

6、继续整顿房地产市场秩序。

7、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

8、加强市场监测。

(四)加快推进保障性安居工程建设

9、力争到2012年末，基本解决1，540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

10、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

(五)落实地方各级人民政府责任

11、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

国家出台了几个政策，意在调控房价。有人认为咱们的房价该大跌了，我不这么看。原因有四：

一是要注意到不同城市的房价波动差异较大

因为，热点城市对外开放程度高，引进的外资多，经济发展较快，人民生活水平高，住房需求较大。相反，一般大中城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。调控政策主要针对一线城市，这一点是无疑问的。

二是要注意到国家调控目标，“抑制房价过快增长”，并不是不许长，而是做到平稳增长。随着经济的不断发展，人们生活水平的提高，物价上涨是正常的。

三是要注意到这个地区的房价平均水平。

四是要注意到城镇化建设的加快。

房间影响因素：

1. 人口增加

人口密度大的城市，地价一般都较高；人口增长，对土地的需求必然增加，地价上涨；人口素质提高，对于社会稳定、经济发展等都具有良好的促进作用，带动地价上涨，而地价的上涨又必然会引发房价上扬。 近年来，我国城镇人口增长较快，大量人口涌入城镇，会引发住房紧张，使得房价上涨。

2. 城市化进程

近来城市化的加速，按城市化进程阶段划分，我国已进入城市化加速发展阶段，世界各国的经验表明，一个国家进入城市化加速发展阶段之后，在人均住房建筑面积达到30～35平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。截止到2007年底，我国城镇化水平已经上升为44.9%。据有关预测，到 2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6．4亿人，平均每年要新增人口1852万。单拿住宅这一项来说，按人均居住建筑面积30平方米计算，平均每年需增加住宅建筑面积约5．56亿平方米。因此，城市化水平的不断提高将会使我国在未来20年保持较旺盛的需求。同时因为拆迁引发了巨大的被动住房需求。

3.土地政策对房价的影响

房地产项目的开发必须要以土地为依托，土地供给量的减少直接限制了房地产商品的供给数量。此外，从供给成本的角度来看，土地价格飙升成为推动房价上涨的一个重要因素。房价的构成用等式可表示为房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。

在我国，地方政府作为理性经济人，没有平抑地价的动力，它反倒期望能够从地价的上涨中获得更多的收益；房产开发商更是从自身利益出发，为了拍得有限的地块，争相抬高土地价格。土地价格会不断的上

涨，房价也必然会不断的飙升。

由于土地是不可再生资源, 其自然供给完全无弹性, 其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长, 随着土地需求的增加，土地供给的紧张，土地的价格自然会越来越高。

4.房贷政策对房价的影响

我国实行的在住房购买和房地产开发方面的信贷政策对抑制房价的过快增长有明显的效果。自2003年以来多次出台政策，如控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等。

调控建议

建立和谐社会角度出发，在房地产市场，政府是政策的制定者、监督和执行者，开发商、投资者是政策的受动者，中低收入者应是依赖政策维护公平和正义的弱势群体，各个主体之间应保持一种互惠互利的关系：应使中低收入弱势群体的住房条件随之得到改善为了实现社会的安全运行和健康发展，必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。

第一是提出了经济适用房、中低价位房等五类住房的新概念，在今后的土地规划方面将尽量向这五类住房倾斜；

第二是经济适用房在政策层面再次“复活”，针对“夹心层”问题也首次列入了规划方案；

第三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，在信贷和税收政策上，不搞一刀切的调控，而是保消费，抑投机；

第四，在人民币升值等预期下，重视“热钱”等境外资金对房地产市场的紊乱效应，重申以前的房地产购买的“限外政策”有效；

第五，鉴于目前的土地“招拍挂”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出让综合评标方法，完善土地招标拍卖制度，实现国有土地使用权交易的公开、公平、公正。

第六，进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

4.15后出台的系列政策毕竟才实施月余，效果仍需要时间检验，且北京等地为了营造调控效果、舒缓舆论压力，高价盘被政府捂盘也使得数据失真。有报道称，出于对成交均价的“调控”，主管部门除了在预售证审批发放环节控制高价房外，对已获得预售证在售的高价房成交房源，也存在放缓成交网上备案进度的情况。

史上最严的房地产调控措施被媒体和老百姓寄予厚望，然截至目前，虽成交量下降明显，