政府宏观调控对房价的影响

政府宏观调控对房价的影响
【前言】：
自1998-2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管国家紧缩“银根”和“地根”等多种调控错施下，但整体依然涨声依旧。

08年受全球金融风暴的影响，房价开始降价，到7月份住房价格终于出现大面积松动，09年国家实施四万亿救市计划，房地产市场开始回暖，并出现加速反弹，到2011年3月份，各地开始实行“限购令”，直到现在，房价表现瘫软无力，住房营销走向“弃价保量”，不少中小房地产企业则面临破产困境。

下面简单分析下政府宏观调控对房价的影响。

【关键词】
宏观调控房价金融政策
【正文】
1、房地产市场存在的问题
一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。

在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。

三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。

2、国家对房地产业进行宏观调控的必要性
1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。

住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。

在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。

2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。

由于土地
的不可移动性和房屋空间的既定性,使得房地产市场形成位置固定的空间竞争,而在这种空间竞争中,企业产品的异质性更加强了它的垄断性。

在垄断性市场上,开发商价格合谋操控着价格,而地方政府为了追求政绩和财政收入,对开发商高房价则往往予以默认。

政府作为公共政策的执行者,应该真正代表广大群众利益,顾及全社会的利益,在商品住房价格偏高时,对房地产市场应予以必要干预。

3.房地产具有虚拟特点,需要政府调控、监管。

由于房地产的固定性、耐久性和稀缺性,使之成为一种重要的投资品,如果人们把房屋虚拟作资本,而资本需要得到较大回报,这样就使房屋市场价格具备了偏离它的实物价格的可能条件,容易产生房地产泡沫,这就要求政府随时关注房地产市场价格波动,必要时出手挤去房价水分。

房地产宏观调控的一些举措：
1.设立监督管理委员会,加强对房地产市场的调控力度。

监督管理委员会主要职能如下:
(1)全面、及时、深入地分析房地产市场形势,作出权威性的判断,为国家决策提供科学依据。

(2)促进住房社会保障体系建设,推进全面小康社会的实现。

(3)检查房地产开发中占用土地的情况,查处房地产交易中土地收益的流失。

2.加强房地产信息系统建设,运用经济手段与法律手段限制炒房行为。

(1)建立全国各大中城市统一的房产权属档案和信用档案体系。

在建立全国个人信用体系的同时,由政府牵头指导,整合银行、房管、税务等部门及社会有关层面的力量,实现全国各大中城市联网,建立个人房产权属信息和信用数据信息资源共享的平台,实现房管、银行、税务部门之间个人信息的共享,规范标准和查询体系。

与此同时,国务院或有关部委要以规章制度形式,对房产权属信息档案体系和个人信用体系的建立和信用信息的采集、使用、管理等进行规范。

(2)实行购房累进制税率。

投机炒房使具有垄断性土地及住房资源停滞于“投资”环节,这是对资源的浪费,并使不可再生的土地资源被滥用于少数人牟取暴利,使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。

政府应实行购房累进制税率,随着个人买房数量的增加,其缴纳的税收费用逐级提高,以此来约束炒房投机行为。

(3)落实《城市房地产管理法》,并为开征不动产闲置税做好准备。

(4)进一步提高对购买两套以上住房的贷款门槛。

对购买两套以上住房的人采取限制政策,如银行信贷方面进一步提高首付款的比重和房贷利率、缩短贷款年限等。

3.调整住房市场的供给结构,限制高档住宅的开发,增加保障性住房供给。

住房市场需求的主体是普通中低收入居民家庭,住宅供给也应该以大众化需求住房为主体,否则,住宅与房地产业的发展就会因缺少原动力而趋于萎缩。

4.调整房地产市场运行层次结构,着力培养二手房市场,形成梯度消费模式。

将旧房进行改造,改造居住环境,完善居住功能,也可以达到或接近小康住宅居住标准的要求。

二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。

5.调整房地产市场的交换方式,着力培育租赁市场。

住房市场是买卖和租赁并重的市场,即使在经济发达国家也是如此。

要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念,租房应是城镇居民居住的第二选择。

我国租赁居住的,包括广大农民工多是中低收入者,其租赁也应具有一定保障性。

宏观调控三大政策：
一、土地政策
从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。

2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。

2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004 年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

2004年4月29 日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》明确提出“三个暂停”：即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，
全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体的修改。

二、信贷政策
房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。

房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。

据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。

但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。

按首付30% 计算，企业收入中有 70%来自银行贷款。

三、税收政策
税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升;二是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标;三是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。

原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。

国家金融政策调控房地产市场的影响
我国对房地产的宏观调控相当积极活跃，从1993年开始，我国就开始针对1991年以来房地产投资过热的问题进行宏观调控。

1998年，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》这是住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策，并且国家实施了宽松的货币政策，这些政策对我国房地产市场的启动起了重要的作用。

2002年开始房地产价格开始不断攀升，2003年央行出台文件提高信贷门槛，紧缩资金链，开始调控逐步过热的局面。

接着的几年国家相继出台了许多政策抑制房价的上升，不断提高存款准备金率和贷款利率，到2007年下半年部分地区房价有所回落。

2008年受金融危机
的影响房地产业发展进入低迷，为了适应国际国内经济形势发展，国家又出台款宽松的信贷政策以鼓励住房消费。

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。

综上所述，房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。

在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。

2004～2007年房地产行业对GDP 的贡献近几年一直稳定在15%以上，房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。

【参考文献】
吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.
汪利娜.房地产市场的宏观调控与制度建设.
范翰章.沈阳房地产研究.沈阳出版社
云昌.谁决定了中国房价涨跌趋势[Ｎ].
张永岳，陈伯庚，孙斌艺 . 《房地产经济学》，高等教育出版社
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