绿地21城孝贤坊百合园地产项目策划推广思路

由此可见， 在享有“上海后花园”之称的昆山花 桥， 建设孝贤坊尊老社区， 既是填补市场空白的突破口， 又是便民利民的人文关怀的直接体现 。
一、 区域优势分析：
花桥镇，是上海至昆山乃至江苏的第一接口，可承接上 海的市区人口及相当部分的商业人口。作为昆山沿沪产业带 的核心区域，江苏省国际商务中心就坐落其中，从而吸引了 大量的资金和项目涌入，使这里迅速成为一片热土。
绿地21城孝贤坊百合园 地产项目策划推广思路
2020/8/21
市场报告
项目研判
一、 本案立地条件分析：
绿地21城，位处沪宁高速公路沿线昆山花桥镇，东接上 海市嘉定区、南连青浦区，36公里无缝对接上海市中心，距 离安亭6公里，与上海国际汽车城、昆山电子园区、青浦旅 游产业基地三大经济引擎联动，堪称“产业金三角”中心腹 地，区域发展前景无限。
二、主要板块市场概览：
三、2006年供求关系预测：
由于03年2月18日国土资源部颁布了停止别墅用地审批的 45号令后，市场上逐渐出现混合物业，使得别墅用地日趋稀 缺，而低密度的别墅用地更是奇货可居。
（一）从长远看，别墅用地绝对稀缺 自从2003年2月别墅用地叫停以来，别墅用地减少，05年 整体别墅土地市场几乎没有供应量，特别是独栋别墅用地， 供应量居然为0。所以，虽然目前别墅市场比较严峻，估计 要1—2年才可改观，但是从长远看，低密度用地只会保值升 值。
（三）新增供应量比较平均 从上图可以看出，2003—2005年别墅市场的供应量都大致相 当，年度新增总量都保持在140万平米左右。供应市场的相 对稳定，说明了开发商并不急于放量，而趋向于对现有存量 的完全去化，从而为上海近郊地区的别墅市场形成一定程度 上的利好态势。
老龄化社会巨大的潜在需求，形成了房地产开发投资的 新热点，不少海内外资本也开始暗中觊觎这一商机。但是， 上海居高不下的房价，令不少老年人对购买带有服务性质、 价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开 发商也在担心经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之 后，老年公寓恐怕难以盈利。因此，上海有关部门正在拟定 老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并 对沪上一些滞销楼盘进行改造，或在一些大规模的小区中设 置几幢老年公寓，改“三代同堂”为“三代同区”。
市场研判
上海篇 一、2006上半年上海别墅市场概况：
今年上半年来，上海的别墅市场的成交量及成交价格总 体较为稳定。新政出台后，上海的高端别墅市场在成交量及 价格上都呈微幅上升。国家对别墅类用地的控制，更使目前 市场上高端别墅具有稀缺性。
目前上海别墅市场的供应主要集中在青浦、松江、长宁 、浦东、闵行等区域，市场供应量及价格情况如下表：
本案引入吴凇江天然水系，水绿交融，适宜发展居住、 渡假、旅游完美契合的大型生活社区。交通畅达的市政道路 、香榭丽大道风情商业街、绿地豪生国际会议大酒店、中福 会绿地幼儿园、学校、邻里中心、同济医院、农贸市场等完 善的城市功能建筑体系，更为本案赋予了良好的生活机能。
一、 孝贤坊立意分析：
截止2004年末，上海市60岁以上户籍老年人口已达260.78 万人，占全市户籍总人口的19.28%。预计到2015年，上海入 住老年公寓的人数将会达到9万人。按每人30平方米（建筑 面积）计算，老年公寓市场需求总量为270万平方米。而上 海目前虽有金色港湾老年公寓、众仁老年公寓等十余家以“ 老年公寓”命名的机构，但却普遍带有强烈的社会福利色彩 ，不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓基本特征的楼 盘几乎为零。
➢ 生活对接 正如花桥地区的电话号码也是“021”开头的一样，生活 上与上海的无缝对接，也是花桥板块的魅力所在。据悉，花 桥板块在轨道交通、通信、电网、天然气等基础设施同上海 的对接工作正在逐步落实，从而给在该地区投资创业、工作 生活的人们提供了便利的条件。
➢ 房价落差 便捷的交通网络、优良的人居环境背后，更有优势的价 格作为支撑。即使是与紧邻的上海安亭相比，这里能给很多 在上海工作的人带来不少实惠。
依照昆山2005—2020年的发展规划，花桥镇及其周边区 域将依托花桥商务中心的建设，重点发展面向上海居民、新 城市居民的中高档房产，从而脱离昆山东部板块的范畴，成 为一个相对独立的“临沪居住区”，未来居住规模达到5万 人以上。
➢ 交通对接 便利的交通条件，是该区域吸引人气的重要原因。花桥 板块紧邻上海市北郊，沪宁高速公路跨入江苏的第一个交汇 道口就设在该区域内。周边不仅有京沪铁路、312国道和上 海郊环线（A30）等，还有拟建的京沪高速铁路，以及一条 市域轻轨线（2009年建成）从昆山通往上海安亭国际汽车城 ，与上海市域级线网中的R3线相连。
（二）上海近郊的经济型别墅更受追捧 由于经济型别墅的购买者大多依赖银行的按揭贷款，其 价格和成交量也会随着今年银行政策的变化而上下浮动，房 价租金比成为考量性价比的重要标准。在整体住宅市场低迷 ，观望气氛浓重的情况下，一些开发商推出的近郊经济型别 墅由于较高的性价比，而将单纯依靠公寓来改善居住条件的 需求，分流到别墅市场。120—160万的价格范围将是较好的 销售区间段。
目前上海的别墅市场主要分为经济型别墅和高档别墅市 场。但随着新政出台后，首付比例的提高，使经济型别墅买 家开始观望，高档别墅市场的成交量却呈微幅上扬。这也使 得客源开始向上海近郊的省市外流。
而从成交数据来看，350平米左右的联体别墅或大面积的 独幢别墅较受买家欢迎。而自然环境对于购买别墅的客户心 理影响也越来越大，依托自然景观并兼具内部优美环境的“ 双景别墅”成为市场的青睐对象，并已成为目前别墅居住的 一大潮流。
区域 青浦别墅
面积(平方 米）
来自百度文库37081
交易金额（ 万元）
50534
均价（元/平方 米）
13628
松江别墅 78297
81951
10467
长宁别墅
8594
30294
35250
浦东别墅 36164
97014
26826
闵行别墅 51485
42579
8270
注：采样时间：2006年5月22日—6月18日，共4个星期。