2019大连金石滩房地产区域报告54p

建筑类别：洋房、合院、联排别墅 装修情况：毛坯
产权年限：50年
开盘时间：2019.6.25
占地面积（万㎡）：46
交付日期：2019.9.30
建筑面积（万㎡） ：36
面积区间（㎡）：联排175-196 、合院180-
容积率：0.8
195 、多层52-110
绿化率：45%
总户数：3000户，一期1441户
东方优山美地 均价：9000 面积段：花园洋房
90-130
面积段：378-415
君海 均价：450万/套 面积段：230-530
别墅170-853
东方优山美地
独占了金石滩最为宝贵的十里黄金海 岸，加上300万平的大盘优势 销冠地位不足为奇
金石滩项目位置图
金石天成 波尔多庄园 金石城 优山美地
项目同质性分析
➢资源性洋房、别墅产品与高性价比、创新概念型洋房、别墅产品非常受金石滩购房者欢迎。
远洋假日养生庄园
2019年大连逆势成交2.9亿、325套、3.3万平 ——金石滩板块山里的奇迹
个案分析
项目概况
地理位置：位于金石滩葡萄沟旁 车位比：别墅1:1、洋房1:0.8
开发商：远洋地产
物业费（元/月·㎡）：别墅3.5、 洋房1.95
均价（元/㎡）：洋房6980、联排10500、合院11000
总价（元）；洋房50-70万；联排、合院：150-200万
远洋假日养生庄园
个案分析
——就项目本身而言，地理位置不尽如人意，生活配套不完善
指标
现状
教育配套
商务商业 医疗配套
民族学院、沈阳音乐学院 鲁讯美术学院、武术学校 模特学校、枫叶学校、开
金石滩地处山南水北，气候宜人，山海资源丰富，是度假旅游不二之选
大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。 毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。 从大连市中心到金石滩的快轨3号线2019年竣工。
大砬山
金石滩板块
位置属性
金 州
开发区
黄 海
十里黄金海岸
黄 海
金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库， 西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。金石滩属于真正意义 上山南水北的风水宝地。
房型
一房 两房 三房
热销总价区间（万元）
30-40 60-80 80-100
热销楼盘
王仔假日 假日养生庄园 东方优山美地 假日养生庄园
百合花园 王仔假日
销售套数（套）
59 107 154 135 54 47
卖点优势
地理位置较好、配套完善 养生概念、远洋品牌、低价格 200万平大盘、金石滩无敌海景资源 高性价比、养生概念、远洋品牌
800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。
俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机 旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。
旅游属性
金石滩度假属性极大程度的促进了板块内房地产市场的发展
“度假”：通常是指利用假日外出以休闲为主要目的，相对旅游，较为长时间的令
竞品分析
1、金石滩成交TOP10 项目一览 2、金石滩各项目区位 3、项目同质性分析 4、热销房型项目分析 5、小结
个案分析
1、金石滩山谷里的奇迹： 远洋假日养生庄园
2、高品质纯洋房社区： 金石城
3、300万平滨海度假大盘： 鲁能·东方优山美地
4、海昌旅游地产又一力作： 波尔多庄园
5、9.5平方公里规划城中城： 万达·金石天成
既点然。 他们已略有成就，又常年到金石滩度假，那他们度假的时候住在哪？
度假属性
金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展 旅游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块
小结
金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园 吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客
被评为全国首批国家 举办第一届金石滩沙 大连发现王国主题
AAAA级旅游景区
滩文化节
公园建成
作为东北三省九大5A级风景区之一的金石滩以其 独特而珍贵的海景资源、尚未被完全开发的山林资源
作为一颗璀璨的明珠而闪耀在大连土地之上， 如今的金石滩，
不仅仅是大连的瑰宝，而是整个东北三省的瑰宝
目录
区域属性
1、位置属性 2、旅游属性 3、度假属性 4、小结
金石城 均价：待定 面积段：80-180
均价：6600 面积段：60-150
金石天成 均价：7500 面积段：50-
120
阳光地中海 均价：450万/套 面积段：216-260
面积段：123-400
金石明珠
均价：7750
面积段：61-100
金石天地
均价：18000
波尔多庄园 均价：200万/套 面积段：140-500
精神和身体放松的休闲方式。 关键字：较长时间、身心放松
相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内 的身心放松，而不是各个景区的走马观花。
金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北
三省乃至其他各国游客常年来到金石滩度假。此类人群大多属于中高端人士，在自己的事 业领域已有成就，更注重身心的全部放松。而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地
0.78
6340
0.65
4959
0.77
5714
0.59
3938
0.45
4125
销售套数（套） 415 522 345 247 278 23 12 33 17 68
均价（元/㎡） 9970 8897 8500 7662 7527 12303 13130 13400 15015 10936
自11年1月至今，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。 东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩 十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列金石滩销冠地位。假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认 可和新颖的养生概念——12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。
金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、
主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、 世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然
资源更具观赏性，旅游者更具参与性。 2019年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客
由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈
在售 预售
多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态
王子假日
项目名称
项目区域市场环境解读——个案基本情况
占地（万㎡） 建面（万㎡） 容积率
建筑形态
波尔多庄园
52
32
0.62
多层、别墅
面积区间 （㎡）
双拼：379-420 联排：240-290 叠拼：140-150 多层洋房：30-80
优山美地
300
假日养生庄园 正中金滩 百合花园 王子假日 金石明珠 红堡
保亿丽景山
46 5.15 11.23 6.3 20
4
11
210
36 4.2 9.1 8.2 20 2.4 33
独栋：500-800
双拼：490-560
0.8
同 多层、别墅
大联排：328-485 小联排：197-297 叠拼：170-190 多层洋房：90-125
0.8
质 多层、别墅
联排：195 合院：177/195
多层洋房：53-100
0.6
别墅
化 独栋：190-430 叠墅：209-273
0.8
多层
多层洋房：50-150
1
严 多层、别墅
公寓：30-50 多层洋房：50-160
独栋：700-900
1
重 多层、别墅
多层洋房：44-168 联排：250-310
大连金石滩区域报告
小轩 2019.9.21
金石滩大事纪
通过了ISO9001和
被国务院批准成立国 ISO14001国际质量与环 被评为中国国家 被评为国家AAAAA
家旅游度假区
境体系认证
地质公园
级旅游景区
1988
1992
2000
2019
2019 2019 2019 2019
被确定为国家级 风景名胜区
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称 东方优山美地 假日养生庄园
王仔假日 金石明珠 百合花园
红堡 金石天地 波尔多庄园 北马方庭 水木华庭
金石滩近两年在售项目销售额排名前十
销售额（亿元）
销售面积（㎡）
5.59
56076
5.18
58215
2.18
25652
2.1
27439
2.08
27635
清水
2019.6.25
清水 清水
2019.10.23 2019.4.1
清水、精装 2019.11.4
清水
2019.6.26
清水
2009.8.1
清水
2019.8
精装2000元/ 平
2019.9.15
清水 预计2019.10
清水 预计2019.10
金石明珠 假日养生庄园 百合花园
热销房型项目分析
度假、投资性一房；海景资源、养生概念性两房；中庸性三房；高性价比联排， 受到金石滩购房者的推崇
假日养生庄园
地理位置偏僻，也享受不到金石滩最 为盛名的海资源
但实际却能与东方美地抗衡 这又是为什么？ （个案部分解答）
百合花园
远洋假日养生庄园 均价：7000
面积段：洋房55-100 别墅174-195
保亿丽景山 均价：9000
德嘉与海 均价7680 面积段：公寓44-96 洋房124-188 别墅160-290
小结
热销房型项目分析
项目总结
➢金石滩板块块内大盘居多，鲁能·东方优山美地与远洋·假日养生庄园目前位于销售榜前两位， 其他项目与前两者相差悬殊。
➢金石滩仅依靠金石路与开发区连接，区域内动线单一，途径多个项目，红海竞争激烈。
➢由于板块属性牵制，板块内充斥大量洋房、别墅产品，同质化非常严重，板块内一片红海竞争。
已经将其旅游、度假属性发挥到了一定高度
那么 旅游 到底是什么？对金石滩有什么影响？
那么 度假 又到底是什么？它又对金石滩有什么影响？
或许你认为我还在咬文嚼字。 其实不然，深入分析这两个名词，我们就会对金石滩有个新的认识。
金石滩旅游属性
“旅游”：通常是指围绕旅游景点展开的非定居性游玩活动。
关键字：景点、非定居性
的同时也拔升了金石滩的知名度
金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相 对高端、完善的配套设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假
在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的 直接影响下，金石滩房地产市场逐渐活跃
金石滩项目成交TOP10 东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军，其他项目与前两者相差较多
发区第十三中学
Βιβλιοθήκη Baidu国际会议中心
金石滩医院
休闲娱乐
国际狩猎场、高尔夫球场、 马术俱乐部、金石温泉疗 养中心、奇石馆、蜡像馆、 游庭俱乐部、发现王国、 万达影视基地、金石高尔
夫球场
自然资源
金石滩、葡萄沟采摘园、 植物园、地质公园
影响 需求较低 商业气氛欠缺 能满足最低配套
度假资源丰富
景观资源丰富
全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔 腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒， 春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积 62平方公里，其中林地近20平方公里，海 域面积58平方公里，海岸线长30公里，其 中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。
金石滩由于其丰富的自然资源，作为大连一个相对成熟的板块区域
交通便利、配套完善 地理位置较好、交通便利、配套完善
联排别墅
150-250
假日养生庄园
128
高性价比、低总款、养生概念、远洋品牌
金石滩一房置业者大部分以度假为目的，购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性，对房产所处位置优越性关心不大， 相反对于价格敏感度很高。 金石滩热销两房主要分为两大类型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：东方优山美地，拥有金石滩独一无二的南 向一线海景资源。另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者，例如，假日养生庄园创造的养生概念。 热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高。总结为：金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎。 金石滩热销联排别墅属性非常鲜明，低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购房者。
独栋：514
0.6
别墅
双拼：284-308
联排：220-280
独栋：400
1
多层、别墅
联排：262-272
多层洋房：145-189
金石天成 17（住宅部分）
25
德嘉与海
10
10
金石城
8.6
9.6
1.4
1 1.01
多层
多层、别墅 多层
多层洋房：58-126
-
装修
清水
开盘时间
2019.5.18
清水
2019.7.10