大连开发区市场报告

区内环路1-8路，已经形成完善的交通网络。
沈大高速
疏港高速
丹大高速
快轨三号线
区域交通
跨海大桥及海底隧道的规划，将使开发区与大连核心CBD的距离缩短 在车程15分钟之内，开发区将正式迈入大连主城区行列
一桥飞架南北，天堑变通途。政府 公布，将提前启动跨海大桥工程建 设，由开发区政府承担主要资金， 桥长约18公里，由大连CBD东港 区至开发区丽娇湾海岸；
区域规划
政策推动使开发区和谐发展，未来将建成辽宁快速发展的重要增长极
区域规划利好——《大连市城市总体规划》将小窑湾定位为大连市副中心、新市区的公共活动中心，为未来 大连主城区的功能转移，具有十分重要的意义，本案毗邻小窑湾，未来发展机遇巨大。
大连新市区
小窑湾 大连主城区
张世坤：“用10年左右的时间把小窑湾建设成为大连未来新市区的中心区，定位为类似于“日本东京湾” 、“美国曼哈顿”的大连国际商务区。区内规划居住人口 12万人，就业人口32万人，辽宁沿海经济带上 的CBD即将在这里崛起”。
滨海板块： 驱动因素：依托滨海资源、品质 项目类型：品牌开发商品质大盘 客户属性：自住、养老、投资 平均价格：7000-9000元/平
南部滨海板块与大连市主城区互动 明显，同时城市性及资源性突出， 成为区域高端客群聚集地； 中心板块价值继续巩固及攀升，为 城市发展一流区位，承载新区内中 高端客群集聚，并吸引大连主城区 中高端产业人群及投资客群流入， 同时加强对东北客群吸引； 金石滩板块具备良好的临海生态资 源和主题性娱乐休闲资源，城市性 逐渐加强，吸纳城市远期自住及投 资客群； 西山、东部板块为城市普通价值区 域，吸纳低级刚需、基础产业及城 市化人群。
西山板块： 驱动因素：依托交通及商圈 项目类型：在售项目较少 客户属性：自住、投资 平均价格：8000-9000元/平
本案
金石滩板块： 驱动因素：山海资源 项目类型：多为别墅、洋房 客户属性：度假、养老 平均价格：8000-12000元/平
中心板块： 驱动因素：商圈及交通配套 项目类型：小户型 客户属性：自住、投资 平均价格：7000-8500元/平
图：
双D港新兴产业园区
是大连市发展高新技术产业的重 要组成部分，是未来金州新区一 个千亿级产业集群（电子信息）、 二个百亿级产业集群（生物医药、 LED）建设的重要支撑区域。
区域产业
区域产业利好——英特尔芯片项目处于区域龙头地位，引领区域进入 高速发展状态
英特尔大连芯片厂是英特尔在全球设 立的第八个、亚洲设立的第一个 300 毫 米晶圆厂； 项 目 占 地 4 平 方 公 里 。 月 产 5.2 万 片 300毫米晶片，预计年产值将达200亿元 人民币；
越强。房地产投资占比亦逐渐增高； 继天津开发区之后，大连经济技术开发区是全 国第二个GDP突破200亿元大关的开发区，被誉 为“神州第一开发区”。
ห้องสมุดไป่ตู้
450 18.6
562.5 31
开发区人口
城市竞争力的提升带动区域人口持续大量涌入，催生的居住需求为 近年房地产快速发展提供有利支撑
近年来开发区从业人员平均工资增长情况
单位从业人员平均工资（元）
随着开发区经济的前行，开发区人口数也在稳步增长，为房地产发展提供了坚强的基石； 开发区的产业构成是开发区流动人口增速大于户籍人口的内在原因，在很长的时间内刚需都是开发区客 户购买置业的主流需求； 开发区人的年龄构成呈现年轻化特点，老龄化趋势发展缓慢； 开发区从业人员平均工资稳定增长，居民的生活水平稳步提高。居民的消费能力较强。
开发区强劲的经济实力、开发建设日趋成熟，所带来的城市吸纳力为本案的房产发展提供 了坚实的“基础” 。
4
新市区已成为大连的价格洼地，一方面承接着大连众多低端置业需求，另一方面因就业带 动居住及区域良好的宜居性、发展性，引导大量客群向内流入。
5
大连开发区建设目标：以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现 代服务业为支撑的智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。
开发区宏观状况分析
1 2
国家进一步扩大东部沿海开放、加快环渤海经济区建设和振兴东北老工业基地战略的全面 实施，为开发区新一轮发展提供了难得的机遇，新一轮产业人口扩张也为项目提供了新的 客群基数。 产业与周边区域形成互补，在促进经济增长的同时，中高低端的人口分布也为房地产快速 发展提供了有利保障。
3
开发区产业
区域工业经济和现代服务业持续发展齐头并进，是千亿产业聚集 地、人口承载地，产业结构优化带动需求增加
开发区三大产业占比增幅
633.5 450.5 354.7 353.5 242.5 278.1 70.00% 60.00% 50.00%
开发区产业结构对比图
700 600 500 400 300 200 100 0 2003 2004 第一产业 2005 2006 2007 2008 2009 第一产业 第二产业 第二产业 第三产业（亿元） 第三产业 226.8
（数据来源：大连市政府统计数据）
GDP增长情况示意图
40% 406.9
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
201.7
2006
2007
2008
2009
大连
开发区
占比
金额
增长率
开发区房地产投资占GDP比重示意图
1200 亿元 7.50% 5.50% 4.10% 703.1 52.6 833.17 55 999.8 104.5 10.50% 12.00%
Part 2
开发区宏观状况
Part 2.1
开发区发展规划分析
开发区拥有得天独厚的自然条件，三面环海，北依大黑山自然风景 区域规划 区，发展潜力无限 区 域 规 划
开发区行政区域：大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒
黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾街道毗邻。 下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、董家沟、金满6个街道，代行管理得胜、大李家和新港。
30000 56.62 59.26 25000
开发区人口构成及变化趋势
70 60 50 46.09 50.07 53.53
40
30 20 10 0
37.89 19.59 18.3 2003
43.25
20000
27.24 29.58 31.88 34.16 15000 10000 16776 17935 18836
1000
800 600 400 200 0 2005 GDP 2006 2007 房地产投资额 2008 2009 房地房投资额占GDP比重 7%
10.00%
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
大连开发区经济发展增势明显，GDP持续保持
20%左右的增长速度，对区域经济的牵动力越来
25242 20856 22735
27391
22.45 20.8 2004 户籍人口
24.86
21.23 2005
22.83
23.95
24.74
25.1
5000 0
2006
2007
2008
2009
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
流动人口
人口总数（万人）
（数据来源：大连市政府统计数据）
英特尔项目现在属于前期项目引进阶 段，先期投资额为25亿美金，总共投资 额度达到60亿美金；
项目已于 2007 年开工建设， 2010 年 10月25日正式投产； 本案位于董家沟区域，距离英特尔项 目2公里范围内。
区域交通
轨道交通、高速公路加强开发区与母城大连的联系，区内交通网络 完善
快轨3号线，使大连市内到开发区仅需30分钟，此外有大连火车站—开发区公交、大连大学— 大连火车站等小型客车，来往大连市内非常方便； 沈大高速、疏港高速、丹大高速，加强开发区与整个辽宁乃至整个东北的联系；
供需分析
90 80 70 60 50 40 30 20
区域供应量仍将主要集结在滨海及中心区域，而本案所在的东部区 域，在售项目性价比较高，供销比相对较高
2008 1.83% 63.06% 35.11%
2009 1.44% 64.07% 34.49%
（数据来源：大连市政府统计数据）
开发区以第二产业为主导产业，第三产业为辅。工业增加值和利润占大连 全行业比重80%以上； 第二产业，带来大量产业人口，人口年龄集中在20-35岁之间的青壮年人 群，催生庞大的刚性居住需求。
250 200 150 100 58.01 50 0 2007年 2008年 2009年 可售量
135.76
139.29 101.19
20.0%
10.0% 0.0% 2010年 成交量 2011年 供销比 （数据来源：大连中原市场研究部） 2012年
2011年史上最严厉楼市调控政策影响区域成交，但是年度市场消化仍旧破百，折射出区域置业需求旺盛； 进入2012年，区域大盘集中释放，整体供应量大幅度上扬，但受市场观望氛围影响，成交放缓，当前供销比 仅为51.8%; 从目前市场情况及政策有所松动来看，2013年区域供应量仍将有所增加，整体市场供应将步入高峰期，区域 市场竞争激烈。
开发区经济增速明显，全局地位日益提升，房地产开发势头高涨
开发区固定资产投资额年度走势
26.75%
21.60% 22.68% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2008 2009 2010 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 60.00% 48.70% 35.20% 30% 262.3 12.80% 135.6 71.3 0.00% 2005
跨海大桥建成后，由大连中山区人
民路至开发区核心区车程仅15余 分钟，至本项目不到半个小时，与 人民路至西安路时间相当，将使新
老城区完全共融。
Part 2.2
开发区经济发展分析
开发区GDP
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005 2006 2007 20.93% 21.89% 22.46%
40.00%
30.00% 20.00% 10.00%
197.5 188.3 161.9 151.6 131.9 105.4 86.5 10.3 10.1 10.1 8.9 6.5 4.5
15
0.00%
2005 2.17% 62.72% 35.11%
2006 2.42% 61.70% 35.88%
2007 2.24% 61.79% 35.97%
大连经济技术开发区发展沿革
1984-9-25 1984-10-15 国务院正式批准兴建大连开发区
大连开发区开工建设
2004年
金石滩国家旅游度假区合并到大连开发区
2005年
大连出口加工区合并到大连开发区
2008年
双D港合并到大连开发区
2010-4-9
《大连新市区管理体制改革实施意见》实施，开发 区9个街道一并规划为金州新区组团
Part 3
开发区住宅市场分析
Part 3.1
开发区住宅市场板块划分
区域板块划分
开发区板块划分为西山板块、东部板块、中心板块、金石滩板块 及滨海板块，其中中高端项目多集中于滨海区域，本案位于开发 区东部板块，具有良好的政府规划支撑，发展前景广阔，但居住 氛围的建立尚需一定的建设周期
东部板块： 驱动因素：资源、品质、产业发展 项目类型：刚需小户型 客户属性：多为自住 平均价格：6000-8000元/平
区域产业
图：小窑湾国际商务区
加快推进产业集聚，呈现出项目向园区集中、人口向建成区聚集、产 业向集群发展的良好态势
小窑湾国际商务区：是新市区的中心区、企业总部聚集区、 国际物流中心重要枢纽、区域性金融中心聚集高地、生态 宜居新城。规划面积 15 平方公里，建筑规模 1500 万平方 米，规划就业人口30万人，居住人口12万人。
Part 3.2
开发区住宅市场发展环境分析
供需分析
300
整体上看，开发区供销比值基本平衡，保持在70%左右。2012年 区域受大盘集中释放的冲击及目前市场观望氛围的影响，开发区当 前市场成交放缓
开发区区域近年供销比走势图
72.1% 72.6% 63.8% 183.48 132.24 202.96 42.7% 242.6 218.49 52.4% 129.51 114.52 80.0% 70.0% 60.0% 51.8% 50.0% 125.65 40.0% 30.0%