广州市二手房交易网签系统操作指引

广州市存量房网上交易
系统操作手册
（中介机构卷）
广州市房屋交易监管中心
二〇一〇年十二月
第一章引言
1 编写目的
本手册主要是向中介机构介绍系统主要功能、业务办理流程、规则以及各功能模块的操作方法。

文中的“存量房”指我们平时所说的“二手房”。

2 系统简介
系统名称：广州市存量房网上交易系统
系统组成：网上交易管理主系统、网上预签约系统、自助签约服务终端系统以及信息发布平台四部分内容。

【网上交易管理主系统】主要包括以下功能：
签订房地产中介服务合同及网上放盘
签订存量房买卖合同
存量房交易资金托管监控
存量房转移登记手续办理进度跟踪
存量房交易监管
3 使用对象
全市各房地产中介机构
市国土房管局（市房屋交易监管中心、房地产交易登记部门）
全市开通存量房交易资金监管业务的各商业银行
其他管理部门
4 系统运行环境
软件环境要求
系统使用流行的B/S架构模式，即用户使用IE浏览器的方式进行系统访问与使用，无需安装客户端软件。

通过Internet Explorer 以上版本的浏览器登录，无需安装任何客户端软件。

硬件环境要求
客户端部分（建议最低配置）
CPU主频：1.8 GHz
内存容量：1024 MB
浏览器：IE浏览器
输入输出设备：显示器、打印机、键盘、鼠标
局域网：10/100M网络
互联网：企业商用级ADSL 2Mbps
第二章 系统业务规则介绍
1 存量房网上交易业务概述
存量房交易通常有两种方式，一是通过房地产中介促成交易；二是买卖双方自行成交。

系统为存量房交易提供了如下几种网上办理方式（图2-1）：
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图2-1：存量房网上交易业务总体流程
房地产中介促成交易，由卖方委托房地产中介在网上签订房地产中介服务合同、进行网上放盘。

中介机构促成买卖双方达成交易后，三方在网上签订《存量房买卖合同》。

买卖双方自行成交，系统提供的网上交易方式有以下三种：
① 通过“阳光家缘”或房地产中介协会网站登陆网上预签约系统，在网上预签《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认合同；
② 到配置在市、区房地产交易登记办理大厅的自助交易服务终端预签
《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认正式合同；
③ 由签约服务点的工作人员协助签订《存量房买卖合同》。

2房地产中介促成的交易办理流程
【房源验证】 放盘人需向中介公司提供产权登记字号、产权证号码和产权人姓名等进行房源信息匹配校验，校验通过后录入房源的放盘相关信息（如：房屋地址、面积、放盘价格等）。

【网上放盘】 房源校验成功并录入房源放盘信息后，由中介公司在系统上录入经与卖方共同约定的《房地产中介服务合同》相关条款，确认并打印合同和放盘资料后由双方签名。

为避免操作失误，中介公司可先打印合同草稿交予卖方核对，核对无误后再确认打印正式合同。

《房地产中介服务合同》确认打印后，系统会自动将房源的放盘信息公示在“阳光家缘”网站和房地产中介协会网站。

网上交易开始
签订房地产中介服务合同
房屋信息上网公示
签订存量房买卖合同
资金托管
到银行办理资金托管
是
到交易登记部门办理
转移登记手续
撤下房屋相关合同、信息等
网上交易结束
否
市民上网查找房源，联系放盘的中介机构后与业主协商交易事宜
【交易签约】经中介公司促成交易后，由中介公司在系统上录入与买卖双方共同约定的《存量房买卖合同》相关条款，确认并打印合同后由三方当事人签名。

为避免操作失误，中介公司可先打印合同草稿交予买卖双方核对，核对无误后再确认并打印正式的合同。

【资金托管】签订《存量房买卖合同》时，买卖双方可根据需要选择是否通过资金托管的方式交割交易资金。

如需办理的应在《存量房买卖合同》中选择“资金托管”和办理的银行，签订《存量房买卖合同》后前往银行办理交易资金托管手续。

【转移登记手续】买卖双方持网上打印的《存量房买卖合同》，身份证明、房地产权证等相关材料前往房屋所在地的房地产交易登记部门，办理转移登记手续。

第三章系统操作指南
1 使用前准备工作
确保计算机可以访问互联网。

办理电子KEY并与本系统绑定(见附件)。

将系统的网址设置为可信任站点，同时屏蔽“弹出窗口阻止程序”。

操作方法：①打开IE浏览器，选择【工具】->【Internet选项】（图3-1-1）：
图3-1-1
②选择【安全】->【受信任的站点】，点击【站点】，在对话框中录入存量房交易系统网址，点击【添加】、【确定】（图3-1-2）：
图3-1-2
③在图3-1-2中点击【隐私】，取消选择“阻止弹出窗口”，点击【确定】（图3-1-3）。

图3-1-3
2 系统登陆与退出
1、插入电子key: 在电脑上插入经绑定的电子key。

2、选择系统登录: ①阳光家缘”网站：。

选择“存量房交易系统”后，直接点击【登录】（图3-2-1）：
图3-2-1
②房地产中介协会网站（，在左边的“存量房网上交易系统”选择系统后，点击【登录】（图3-2-2）：
图3-2-2
3、输入电子key密码：在上述两个系统入口之一点击【登录】后，弹出下图窗口，输入电子KEY密码：
图3-2-3
4、经纪人登录: 通过电子key登录后，进入图3-2-4所示页面。

输入经纪人的执业证号与密码，完成系统登录，进入图3-3页面。

图3-2-4
5、系统退出：①直接关闭IE浏览器；②点击系统右上角，弹出提示框“确定退出？”，选择【确定】退出并关闭系统，选择【取消】，则不退出；
③点击系统右上角，重新登陆系统（图3-2-5）。

图3-2-5
6、返回首页：点击系统右上角，返回系统首页（图3-2-5）。

7、修改密码：点击系统右上角，修改系统登录密码（图3-2-5）。

8、查看个人权限：点击系统右上角，查看个人操作权限（图3-2-5）。

3 系统功能菜单说明
图3-3
菜单名称说明
【新增房源】新增房源，录入放盘资料，签订房地产中介服务合同，网上放盘。

【房源管理】查询房源，变更、撤下房地产中介合同，签订、变更、撤下存量房买卖合同，打印转移登记申请表，预约过户，查询存量房交易进度等
【失效合同查询】查询失效（经变更、撤下或者委托到期等）合同信息【行政处理管理】查询本机构和经纪人的行政处理信息
【用户权限管理】为本机构的系统用户进行授权管理
【案件移交】通过这个功能查询到所有合同信息，并根据实际需要对中介服务合同签约经纪人、买卖合同签约经纪人进行变更，变更后合同中的签约经纪人服务机构等个人信息也相应修改
4 系统管理及用户授权操作指南
点击图3-3中的【用户权限管理】进入图3-4-1页面。

用户权限管理部分包括机构管理、用户管理、角色管理、权限管理等内容。

中介机构的管理员（由房屋交易监管中心设立并发放给各中介机构）通过用户权限管理对本机构的经纪人进行权限分配。

机构和经纪人的信息从中介诚信系统中读取，不允许新增、修改和删除。

图3-4-1
用户授权的基本顺序：管理员通过【角色维护】新建角色，然后通过【角色授权】为角色添加该角色具备的系统权限（具备相应的权限才能显示系统的功能菜单），最后通过【用户授权】把建立的角色分配给经纪人，使属于这个角色的经纪人具备角色包含的系统权限。

管理员还可以通过【用户管理】为经纪人设置、修改密码，通过【机构管理】为本机构的所有分支机构进行分组管理。

菜单入口：首页—用户权限管理
操作步骤：
1、角色维护
点击【角色维护】进入图3-4-2，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示机构的角色信息，点击【新增】新建角色并为角色命名，点击【保存】。

选中“删除”下面的复选框后点击【保存】可删除所选角色。

点击【放弃】取消操作。

图3-4-2
2、角色授权
点击【角色授权】进入图3-4-3，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示该机构已建立的角色信息，在相应的角色点击【角色授权】，弹出“角色授权”窗口，选择权限名称后点击【保存】完成授权。

点击【关闭】关闭弹出窗口。

图3-4-3
3、用户授权
点击【用户授权】进入图3-4-4，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示机构的用户信息，点击【所属角色】，系统弹出“设置/查看用户所属角色”窗口，将角色从“未属角色”移至“已属角色”，【保存】完成用户授权，【关闭】弹出窗口。

反之，将角色从“已属角色”移至“未属角色”可删除该用户拥有的角色权限。

图3-4-4
4、用户管理
点击【用户管理】进入图3-4-5，在左边结构树中选择需要维护的中介机构，右边区域显示机构名下的用户列表，可以直接修改用户密码并【保存】。

点击【放弃】取消操作。

图3-4-5
5、机构管理
点击【机构管理】进入图3-4-6，在左边结构树中选择要维护的中介机构，右部区域会显示机构的所有分支机构，可以修改分支机构“所属区域”，为分支机构分组并【保存】。

点击【放弃】取消操作。

图3-4-6
5 网上放盘操作指南
房源信息查询
菜单入口：首页—房源管理
功能说明：查找出通过本用户放盘（详见新增房源、签订中介服务合同）、签约或本用户可共享查看的房源信息。

操作步骤：
在图3-3页面中点击【房源管理】进入图3-5-1，在“房源查询”区域中录入查询条件，点击【开始查询】，查询出符合条件的房源记录，点击房源列表中的“盘源编号”，进入该房源的业务页面。

点击【导出EXCEL】可将搜索出的批量数据导出，点击【简表清空】可以清空搜索出的数据列表再重新查询。

点击【简表设置】弹出简表设置页面（图3-5-2），将列名从“可选择的列”添加到“已选择的列”，点击【保存】完成房源列表数据项显示的设置。

反之，如果需要删除某列，将列名从“已选择的列”添加到“可选择的列”即可。

图3-5-1
图3-5-2
【房源列表】的“当前环节”（图3-5-1）内容说明表
环节名称操作说明
【中介合同签约】新增房源、签订中介合同、网上放盘，详见新增房源、签订中
介服务合同
【中介合同变更】申请变更中介合同，详见中介服务合同的变更与撤下
【中介合同撤下】申请撤下中介合同，详见中介服务合同的变更与撤下
【中介合同变更审批】审核中介合同变更申请，详见中介服务合同的变更与撤下【中介合同撤下审批】审核中介合同撤下申请，详见中介服务合同的变更与撤下【买卖合同签约】签订买卖合同，详见存量房买卖合同管理
【买卖合同变更】申请变更买卖合同，详见存量房买卖合同管理
【买卖合同撤下】申请撤下买卖合同，详见存量房买卖合同管理
【买卖合同变更审批】审核买卖合同变更申请，详见存量房买卖合同管理
【买卖合同撤下审批】审核买卖合同撤下申请，详见存量房买卖合同管理
【资金托管】在买卖合同中约定“资金托管”的，进入本环节，此时应该到
银行办理资金托管手续
【产权登记】签订买卖合同后，进入本环节，可到交易登记部门办理转移登
记手续。

新增房源、签订中介服务合同
菜单入口：首页—新增房源
功能说明：填写放盘资料、签订中介服务合同，完成网上放盘。

处理结果：网上公示房源信息，下一步可“签订存量房买卖合同”或者“变更、撤下中介服务合同，取消放盘”。

操作步骤：
1、房源匹配
在图3-3页面中点击【新增房源】，进入图3-5-2-1，在“房产证信息”区域录入登记字号、房产证号、权属人姓名和校验码，点击【新增申请】，系统会在“信息提示”部分显示信息提示，如果提示“新增申请成功”，则可继续操作。

此时请注意查看“信息提示”的内容，到档案部门查册核实；如果提示“录入的数据与档案系统数据不相符!请核实输入信息是否正确，如有异议，请到档案部门查册核实”则不能继续放盘。

图3-5-2-1
2、录入放盘资料
新增申请成功后进入图3-5-2-2，录入放盘资料，【保存】本次录入的放盘资料，点击【退出】放弃操作，系统将不保存房源信息。

首次点击【保存】则能生成盘源编号。

放盘成功后，放盘资料信息将在网上对外公示，供市民查找。

图3-5-2-2
3、选择盘源共享单位
放盘资料录入完毕后，点击图3-5-2-2右上角的【设置共享单位】，弹出选择窗口（图3-5-2-3），在“地铺名称包含字串”中录入经【机构管理】分组设置的组名（详见第三章第4点系统管理及用户授权操作指南），【确定】后系统筛选出该组包含的地铺，然后在筛选结果中进行选择，【保存】完成共享单位的设置，也可不筛选直接选择后保存。

保存后，系统在页面上显示共享单位数量。

图3-5-2-3
4、签订中介服务合同
在图3-5-2-2页面点击“房地产中介服务合同”，进入签订中介合同页面（图3-5-2-4），点击【编辑中介合同及放盘资料】开始编辑合同。

图3-5-2-4
根据系统页面指引，录入合同条款后，【保存】当前录入的合同信息；点击【退出】放弃操作。

点击退出后，可再次点击【编辑中介合同】重新编辑合同。

合同条款录入完毕后，可点击【打印草稿合同】可打印合同草稿检查信息录入情况，点击【确认并打印正式的中介合同】，系统弹出提示“确认打印
正式合同？”，点击【确定】确认打印中介服务合同的签订和网上放盘（图3-5-2-5）。

详细打印操作见“6、打印中介服务合同”。

图3-5-2-5
5、修改房屋放盘资料
在“待新增房源查询”区域（图3-5-2-6）录入查询条件，点击【房源查询】查询已录入保存部分信息但未确认中介服务合同的房源信息，然后在右部区域点击“盘源编号”进入修改放盘资料页面（图3-5-2-7）。

点击【编辑中介合同及放盘资料】修改房屋放盘资料。

图3-5-2-6
图3-5-2-7
确认正式中介服务合同并网上放盘后，需要修改放盘资料的，通过【房源管理】查询房源数据（详见房源信息查询），选择需要修改的房源进入房源信息页面，点击“放盘资料”页面（图3-5-2-8），修改放盘资料，点击【修改并保存放盘资料】保存修改的信息，点击【打印放盘资料】打印新的放盘资料，点击【查看修改记录】查看修改记录。

图3-5-2-8
6、打印中介服务合同
“打印草稿合同”（图3-5-2-9），点击【预览合同】进入打印预览页面，可预览打印效果；点击【打印合同】进行合同打印；点击【返回房源信息页面】则返回到房源信息页面。

图3-5-2-9
“打印正式的合同”（图3-5-2-10），点击【打印放盘资料】进行放盘资料打印。

图3-5-2-10
7、查看处理记录操作
点击【处理记录】，查看房屋网上交易各环节的处理情况（图3-5-2-11）。

图3-5-2-11
中介服务合同的变更与撤下
菜单入口：首页—房源管理
功能说明：变更、撤下中介服务合同
操作步骤：
1、中介合同变更流程
1)变更申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，选择需要修改的房源进入图3-5-3-1页面，点击【中介合同变更申请】进入图3-5-3-2页面，点击【编辑中介合同及放盘资料】开始编辑中介服务合同，点击【退出】返回上一操作页面。

点击【撤消变更申请】，录入处理意见并提交可撤消变更申请。

图3-5-3-1
图3-5-3-2
中介服务合同条款变更后，点击【中介合同提交变更审核】进入图3-5-3-3页面，录入处理意见并【打印中介合同变更申请表】（必须打印），点击【提交】。

图3-5-3-3
2)变更申请提交后，由具备审核权限的审核人员根据实际情况对合同变更申请进行审核。

点击【同意变更中介合同】或【不同意变更中介合同】，录入处理意见（图3-5-3-4）。

点击【打印清单】弹出图3-5-3-5查看清单里的申请表。

图3-5-3-4
图3-5-3-5
3)变更申请审批后，变更申请人员可通过【房源管理】查询房源信息。

如果审批通过，点击【确认并打印正式的中介合同】，重新打印正式合同（图3-5-3-6）。

如果审批未通过，需要点击【撤消变更申请】或再次点击【编辑中介合同及放盘资料】，变更合同后重新提交变更申请(图3-5-3-7)。

图3-5-3-6
图3-5-3-7
2、中介合同撤下流程
1)撤下申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，在“房地产中介服务”页面点击【中介合同撤下申请】，录入处理意见并【打印中介合同撤下申请表】（必须打印），点击【提交】（图3-5-3-8）。

图3-5-3-8
2)撤下申请提交后，由具备审核权限的审核人员根据实际情况对合同撤下申请进行审核。

点击【同意撤下中介合同】或【不同意撤下中介合同】并录入处理意见（图3-5-3-9）。

图3-5-3-9
3)撤下申请审批后，申请人员可通过【房源管理】查询到审批信息。

如
果申请审批通过，点击【撤下中介合同】按钮，中介服务合同和网上放盘撤下，房源列表中将删除房源信息；如果申请审批未通过，中介服务合同自动恢复到撤下申请前的状态。

存量房买卖合同管理（签订、打印、变更、撤下）
菜单入口：首页—房源管理
操作步骤：
1、签订存量房买卖合同
点击【房源管理】查找房源信息，“当前环节”为“买卖合同签订”的可签订《存量房买卖合同》。

点击盘源编号进入该房源的业务操作页面（图3-5-4-1），点击【开始签订买卖合同】进入图3-5-4-2。

根据各方当事人的约定结果录入合同条款，点击【保存】完成录入。

点击【退出】放弃保存当次编辑，返回上一操作页面，点击【打印草稿合同】进行草稿合同打印。

点击【确认并打印正式的存量房买卖合同】，进行买卖合同的确认和打印。

图3-5-4-1
图3-5-4-2
2、打印存量房买卖合同
点击【打印草稿合同】时，系统页面跳转到草稿合同打印页面。

点击【确认并打印正式的存量房买卖合同】，系统提示：“确认打印正式存量房合同？”，【确定】后系统跳转到合同打印页面（图3-5-4-3），可以【打印转移登记申请书】和【打印价格自行申请表】，或者【返回房源信息界面】。

图3-5-4-3
3、存量房买卖合同变更流程
1)变更申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，选择需要修改买卖合同的房源进入图3-5-4-4，点击【买卖合同变更申请】，然后点击【编辑买卖合同】开始编辑合同（图3-5-4-5）。

图3-5-4-4
图3-5-4-5
编辑合同后，【保存】编辑内容，点击【买卖合同提交变更审核】，录入已变更的条款并【打印买卖合同变更申请表】（必须打印），点击【提交】（图3-5-4-6）。

图3-5-4-6
2)变更申请提交后，由具备审核权限的审核人根据实际情况对合同变更申请进行审核。

点击【同意变更买卖合同】或【不同意变更买卖合同】，并录入处理意见（图3-5-4-7）。

图3-5-4-7
3)变更申请审批后，申请人员可通过【房源管理】查询审批信息。

申请审批通过的，点击【确认并打印正式的存量房买卖合同】并打印合同（图3-5-4-8）。

如果变更申请审批未通过，则需要点击【撤消变更申请】或者重新【编辑买卖合同】后再次提交变更申请（图3-5-4-9）。

图3-5-4-8
图3-5-4-9
4、存量房买卖合同撤下流程
1)撤下申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，进入需要撤下合同的房源的“存量房买卖合同”页面，点击【买卖合同撤下申请】录入撤下申
请意见并【打印存量房买卖合同撤下申请表】（必须打印），点击【提交】（图3-5-4-11）。

图3-5-4-10
2)撤下申请提交后，由具备审核权限的审核人员根据实际情况进行审核。

点击【同意撤下买卖合同】或【不同意撤下买卖合同】，并录入处理意见（图3-5-4-12）。

图3-5-4-11
3)撤下审批后，申请人员可通过【房源管理】查询此房源信息，如果审批通过，买卖双方查询出此房源信息进入合同主界面（如图3-5-4-12），点击【撤下买卖合同】按钮，买卖合同正式撤下；如果审批未通过，存量房买卖合同自动恢复到撤下申请前的状态。

图3-5-4-12
6行政处理管理
菜单入口：首页—行政处理管理
业务功能说明：查询本机构及本机构经纪人的被处理情况，被处理期间不能进行签约。

操作步骤：
1、机构处理查询：
点击【行政处理】后选择【机构处理查询】进入图3-6-1，录入查询条件，点击【处理查询】。

图3-6-1
2、经纪人处理查询：
选择【经纪人处理查询】进入图3-6-2，录入查询条件，点击【处理查询】。

图3-6-2
如果经纪人被处理，被处理经纪人登录系统后系统会提示处理说明（图3-6-3）。

图3-6-3
7失效合同查询
菜单入口：首页—失效合同查询
功能说明：查询已失效（变更、撤下或者委托到期）的中介合同和买卖合同。

操作步骤：
1、失效服务合同查询
点击【失效合同查询】后选择【失效中介合同查询】，在左边栏目输入查询条件，【查询】符合条件的失效中介合同，点击合同编号查看中介合同信息（图3-7-1）
图3-7-1
2、失效买卖合同查询
选择【失效买卖合同查询】，在左边栏目输入查询条件，【查询】符合条件的失效存量房买卖合同，点击合同编号查看买卖合同信息（图3-7-2）。

图3-7-2
8案件移交
菜单入口：首页—案件移交
功能说明：通过这个功能查询到本公司所有盘源信息，并根据实际需要对中
介服务合同签约经纪人、买卖合同签约经纪人进行调整，调整后合同中的签约经纪人服务机构等个人信息也相应修改。

操作步骤：
1、案件移交
点击【案件移交】后，在左边栏目输入查询条件，点击【开始查询】，找出符合条件的盘源信息（图3-8-1），点击【移交】，进入移交案件办理操作界面，选择目标经纪人，录入移交意见，点击【提交】完成操作。

（图3-8-2）。

点击【返回】系统返回到主界面。

图3-8-1
图3-8-2
第四章附件
一、数字证书办理手续及用户绑定
步骤1 填写《数字证书申请表》
根据表格要求进行填写（最好能在电脑上填写好后打印；也可打印后再手工填写，但要保证字迹清晰易读），然后打印一式二份（包括《广东省电子商务认证有限公司电子认证服务协议》），加盖单位公章。

请正确填写申请表中各项内容，如因信息填写错误而导致的影响和责任由申请单位自行承担。

申请表下载网址：步骤2 准备申请数字证书所需资料
①《数字证书申请表》（含电子认证服务协议，一式二份，加盖公章）
②营业执照（副本）原件，以及复印件（一份，加盖公章）
③组织机构代码证（副本）原件，以及复印件（一份，加盖公章）
④经办人身份证原件及复印件（一份，加盖公章）
中介机构ID（资质证书）复印件一份，并加盖单位公章；
步骤3 提交申请及交费
请到广东省电子商务认证有限公司数字证书受理点（广州市广州大道中938号首层，服务热线：800－830－1330），提交“步骤2”提及的申请资料及相关证件的原件进行申请核实，并缴纳相关费用。

数字证书受理点在受理申请后会返还一份申请表给经办人。

步骤4 领取数字证书
证书申请受理通过的5个工作日后，请经办人凭身份证原件及返还的《数字证书申请表》，领取证书。

①非申请表中的经办人领取数字证书，需公司出具授权书，并加盖公章（内容为授权某人，身份证号码为xxxx领取数字证书）。

被授权人凭身份证原件，返还的《数字证书申请表》及加盖公章的身份证复印件，领取证书。