房地产企业财务战略分析

房地产企业财务战略分析

摘要:房地产企业财务战略问题是发展的根本问题。从行业特点看,房地产行业具有资金密集性特点,资金投资大,回收周期长。房地产企业只有解决好筹资问题,才能更好完成企业财务战略目标。房地产企业的战略目标必须与其他目标进行有效整合,才能实现企业的全面协调发展。企业只有改变财务战略目标,不断提高企业财务管理水平,合理控制财务风险,才能促进房地产企业财务战略目标实现。

关键词:房地产企业财务战略财务风险

房地产业的发展时间不是很长,但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快,另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展,房地产行业越来越受到社会的关注,房地产行业也在关注中成长。同时,行业参与的主体数量越来越多,房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展,制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分,职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用,财务战略在企业发展中发挥重要的作用,财务战略需要以价值分析为基础,在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用,可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置,房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础,也是企业处于长期盈

利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一,所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略,因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分,与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看,总体战略主要分为财务战略和企业战略,财务战略在企业战略中发挥特殊作用,从房地产企业的内部发展角度分析,可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出,房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时,对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来,把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划,保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。

1 房地产企业财务筹资战略分析

筹资是企业发展的重要活动,筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要,企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大,因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一,房地产行业属于资金密集性行业,筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略,具体表现为不断扩大项目开

发,企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑,具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题,进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算,从房地产企业的特点,所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系,只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确,一方面会导致资金过剩,另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡,对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况,才能更好的做好融资工作。

我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢,各种政策性限制较多,因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析,银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善,银监会对银行的监管力度越来越大,银行的风险控制体系逐步建立,因此房地产市场的银行融资门槛越来越高,单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时,采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展,我国经济的开放程度越来越强,一些现金的融资工具逐步在我国形成,随着金融资政策的完善和发展,我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看,所需资金密度大,项目开发周期长,资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略,房地产行业的发展关键在于土地和资金,所以房地产行业在实施过程中能否顺

利融资时关系到发展的根本问题。

2 房地产企业财务战略的问题分析

房地产企业财务战略具有自身的特点,财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发,代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发,对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置,保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划,可以看成是企业战略的细化,主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用,财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据,同样需要与企业职能战略相比配,企业战略体系是企业发展重要指导方针,房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导,房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发,对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置,才能协调好各种职能,才能保证整个企业协调发展。

从我国房地产企业的财务战略状况看,财务激励机制不健全,激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整

的财务管理制度,但是缺乏必要的财务管理激励机制,所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看,只存在委托代理的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称,因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为,一是偷懒现象,主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性;二是机会拥有现象,具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。

房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后,仍然采取传统的方式,无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果,因此知识资本等无形资产无法顺利实现,传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多,财务评价的指标采取直接计价的模式,因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点,对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价,会出现全面财务评价的不准确性,严重影响企业财务战略的实施,财务战略的有效性很难实现。

3 房地产企业财务战略的改进策略