浅析城市土地开发_李世平

浅析城市土地开发

李世平

（南京市国土资源信息中心南京２１００１８）

摘要：本文从城市的聚集性入手，结合南京城市建设，探讨了城市土地开发的必要性与特点；论述了生态、规划、整体与

立体三大基本原则；分析了城市土地的稀缺性、永久性、位置的固定性、利用的集约性、再生性、单向性、资产性；城市土

地供给垄断经营、民事法律行为、客体的物质性与限制性的属性；城市土地公有制、最有效供应、自愿－公平－等价有

偿－诚实信用、集约利用、可持续发展供给原则；城市土地开发与旧城改造的关系；从经济效益、生态效益与社会效益浅

析了城市土地开了效益评价法。

关键词：城市、土地、稀缺性、集约性、可持续发展、生态、经济、原则。

前言

土地自然资源属性上的有限性，导致其经济上的稀缺性，土地位置上的固定性、土地自生的差异性、土地的不可再生性等特点，致使加大了城市土地的压力；随着城市经济的发展，城乡差异加大，城市人口聚集加快，人口不断密集，往往出现城市人口失控，特别是大城市和特大城市，就会使土地人口承载量超负荷；城市人口总量增加，生产活动不断加剧、人为活动日益激烈，它最大又最集中地消耗着大自然的资源，同时又最集中地以排泄物干涉着生物圈，环境人口容量、环境污染与生态就会变得不合理；进而影响城市经济的发展，如若恶性发展，城市就会走向衰亡。城市土地开发显应而生。

１．城市土地开发的必要性

城市发展，要求对原有的经济结构、产业结构和社会结构进行调整，使其布局更趋合理，以便不断适应现代社会生产力的发展和改善人们的生活环境；如南京微分电机厂，原座落于南京市著名的山西路商业圈，随着产业结构的调整，工厂外迁后，建成了闻名全国的狮子桥美食一条街；又如南京水泥制管厂，原座落于西流弯与马台街，因产业结构的调整，工厂外迁后，建成了南京市少年宫、山西路市民广场、全福聚高尚居民小区；因此，城市的扩展和改造就成为一种必然趋势。城市的扩展和改造，必须首先对城市土地进行开发，城市土地开发是城市经济、社会发展的前提和基础，是城市建设的前期工程，然后城市各项建设事业才能在此基础上顺利地发展。

城市是以聚集效益为目的，集约人口、经济、科学文化的地域系统。南京市在这一方面尤为特出，如数十所高校的聚集、高等教育的规模化发展、高等教育科研成果的产业化，仙林、江南、江北三大大学城的崛起，一方面聚集了数万计的高级科技人员，是科技文化的大集约；另一方面聚集了数十万计的大学生，带动了周边的商业、服务业；工商业以及金融、信息、旅游、房地产等第三产业的迅速发展与聚集，一个以规模性教育文化为特色的新型卫星城镇迅速崛起，聚集效益显而易见，同时需要以城市土地作为承载场所，就的必要对城市土地的开发进行研究。

首先，城市化发展的需要。城市经济的发展促使城市聚集效益的不断提高，产生更大的吸引力和辐射力，出现愈来愈大的生活空间与发展空间，向周边扩展之趋势，是城市化的客观展示。－－－－－－－城市土地不可避免和适度扩大，不仅是城市经济发展的需要，也是整个国民经济发展的需要。

其次，城市现代化和社会生活质量提高的要求。科学技术的进步、生产力的发展、产业结构的调整，社会经济活

动的多元化、多样化，居民生活习惯、生活方式、社会心理、价值观念、消费观随之发生变化，对社会需求、生活环境、生活质量也将有不同要求。如７０、８０年代全家居一间房、兄弟睡的上下床，出行自行车帮大忙；如今居住成套房，私家车代步很正常；居民平均生活水平大提高和居住环境大改善，不仅要求增加住宅面积，增加、改善、更换设备，而且要求有更多的公共设施、更宽裕、舒适的环境，更优美的公共活动场所；土地的有限性，尤其城市土地的更有限性，多与少、宽广与狭窄这一矛盾的解决，就需要对原有城市土地进行重新开发，增加土地的供应量和改变原有的城市土地空间结构，以适应其变化的需要。

再次，避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。随着城市发展，城市人口的不断增加，原有城市的基础设施因受自然的、技术的、经济的、社会人文等因素影响，呈现明显超负荷状态或衰退现象，城市所提供的各种承载功能已不能满足生产与人民的生活需求。南京长江大桥建于上世纪六十年代，设计通车能力为２．５万辆，后改造增加至４万辆，但目前承载着约８万辆的超负荷能行，这不仅影响大桥自身生命，同时影响城市整体交通网络的畅通；再则城市污水因排水处理设施落后而未经处理直排入江河，昔日清澈透底的秦淮河，目前近于死潭臭水沟。城市聚集效益日趋愈下，城市土地综合开发迫在眉毛。

再则，ＷＴＯ与世界经济一体化的要求。中国作为世界经济组织与活动中的主要成员，在全球经济中扮演的角色越来越重要，世界经济离不开中国，中国经济的发展更离不开全球经济的协作发展；中国经济持续快速发展，既要有一个自身良好的发展环境，也需要有一个对国外投资者具有强大吸引力的投资环境，客观上需要对城市土地进行开发，使投资者不仅能在生产经营中获得经过开发的便于投资建厂、兴办各类企业和经商等所需要的土地、厂房、商务楼寓和各种基础性的与服务性的设施，也能在生活上获得一个衣、食、住、行、乐等舒适优美的环境。

总之，城市土地的开发，既是从根本上再造城市的投资、生产、流通等经济活动条件、提高城市现代化整体功能的需要；又是改善居民工作、生活、居住、文化、娱乐等的需要，从而满足城市发展的空间需要。

２．城市土地开发的特点

城市土地开发目标与目的：其目标是以城市建设为核心；以适应城市经济、社会文化发展的需要，对土地进行投资、改造与建设，提高土地的质量与价值，使其产生最大化社会、经济效益的一种经济活动。它通过一定的技术与经济手段，扩大对土地的有效利用范围，提高土地利用深度为目的。

城市土地开发对象与结果：以具有一定开发潜力和开发价值的土地，包括土地的后备资源和已开发利用的低利用率的土地为对象。以增加城市建成区面积，提高原建成区的功能，改良基础设施，改善生态环境为结果。

城市土地开发的类型（针对南京而言）：（一）通过长江江滩、沿岸低洼地、江中荒洲开荒增地，并把其土地用于城市建设；如可对江北胜利圩养殖场改造用于城市建设。（二）可将废弃工矿整治复垦用于需城市建设；如南京白云矿停产后，可结合旅游、全民健身－－攀岩场所、居民居住等城市开发。（三）通过加大投资对原城市土地利用价值的提高，将低效益利用转变为高效能利用；如对南京老城南地区，结合故民居、故人文历史文化、旅游特色，加大投入形成以夫子庙为中心的秦淮风光旅游区。（四）对开始衰落城市区域进行重新投资建设，使之重新换发新春；如对南京市的下关码头区、江北浦口码头区重新投资使之重新繁荣。

城市土地开发的特点：（一）为适应城市经济、城市社会、城市文化建设与发展的需要，必然对土地有新的需求，或原有土地不适合扩大了的土地要求，或原有土地的使用质量不符合要求；这是城市自身发展对城市土地开发的要求。（二）增加土地数量与提高土地质量，对土地开发不仅增加自身地块的土地价值，提高自身地块的土地使用质量，改善邻近环境，同时极大地提高城市土地总量与价值。如南京市龙江小区月光、阳光两市民广场进行地下停车场与地下商场建设就能既增加土地数量与提高土地质量，又改善邻近环境，提高了居民生活质量。（三）完善城市基础设施与公共事业，改善城市生态环境，美化城市景观；如南京市五台山市民广场、地下停车场的开发建设。（四）核