海口市商业市场调查报告

海口市商业市场调查报告

第一章海南省宏观投资环境分析

一、海南省概况——中国大陆唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富

1、区位：海南省位于中国最南端，中国第二大岛，中国唯一的热带海岛省份，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50％～60％，与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。

2、环境：海南拥有国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率超过 55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。

3、资源：海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，这是海南省发展旅游地产的雄厚基础。

二、海南省宏观经济——坚持“一省两地”发展方针，经济保持平稳较快增长

海南省近年经济年均增速连续保持在 10％以上，有利于投资环境的改善和增强内需。

09年海南经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，从 08 年金融危机的低迷中走出，

GDP 比去年增长 11.7%，人均国内生产总值稳步增长。

从市县经济发展状况来看，海口、三亚仍然是海南省经济发展的重要支撑。

三、海南省产业发展状况——产业结构呈现“三、一、二”的特征，其中服务业发展迅速，成为推动经济发展的重要支柱

随着海南现代服务业的发展，农业社会的特征逐渐摆脱，第一产业比重持续下降，由

1987 年的 50：19：31 转型为 2008 年的 30：29：41。产业结构呈现“三、一、二的特征。

服务业发展迅猛，截止到 2009 年年底，海南省服务业增加值达到 741.24 亿元，占全省 GDP 增加值的 45%。以旅游服务业为主的第三产业比重逐渐增加，顺应了国际旅游岛发展旅游服务业的要求。

四、海南省旅游业发展状况——旅游发展进入突破阶段

1、旅游格局：以海口、三亚为核心，通过东西中三线各选琼海、儋州、五指山作为中

间点联系整个海南。

2、旅游过夜人数：2009年全省旅游人数再次突破2000万人，达到2250.33万人。

2009年，海南省接待旅游过夜人数2250.33万人次，比上年增长8.5%；以国内游客为

主，占比超过97%。受金融危机及甲型H1N1流感等因素影响，接待海外旅游者55.15万

人次，下降了43.7%；但接国内旅游者2195.18万人次，增长11.9%。

3、旅游业成为推动海南经济发展的支柱产业，居民收入、全省财政收入的重要

来源：

海南自1988年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等等方面都有了翻

天覆地的变化。经过二十年的长足发展，海南以旅游业为龙头的现代服务业在

全省国民经

济中的支柱地位已经确立。2009年，海南国内外游客达到历史性的2250.33万人次，旅游

总收入相当于全省GDP的13%。

1988-2009年间，海南接待国内外游客增长了25倍，旅游收入增长了161倍，旅游业

从一个微不足道的小行业发展成为国民经济的支柱产业。2009年，海南实现旅游收入

211.72亿元，相当于全省GDP的13%，大大高于全国平均水平。（按照国际公

认标准，如果

单一产业的直接贡献率达到全部国内生产总值的8%，即为支柱产业的水平）。

同时，作为支撑海南经济发展的第一大产业，旅游业提供了大量的就业岗位，成为居

民收入和全省财政收入的重要来源。2009年全省旅游直接从业人数达到9.8万，相关行业

就业达到50万人。但与世界发达旅游目的地相比，海南旅游业经济基础仍然落后于国际水

平，旅游业发展任重而道远。

五、居民收入及消费状况——城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高

09年海南省城镇居民人均可支配收入达到13751元，增幅为9.6%。“十一五”期间，

海南省人均地区生产总值将向2000美元跃升。发展经验表明，人均地区生产总值1000—

3000美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。

海南省2009年社会消费品零售总额达534.51亿元，同比增长19.3%。

六、海南省房地产投资状况——国际旅游岛，全国房地产投资热点城市

在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发

和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。

房地产投资：09年房地产投资287.9亿，增长强劲，所占比重明显

2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达28.72%，占GDP 的17.48%。

房地产投资总额不断增长，09 年增长率在 40%以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下，

海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。

房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势

海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比

较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市

场存在的

问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。

供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情

况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。

第二章海口市宏观投资环境分析

海口作为海南省省会城市，是海南省政治、经济、科技、文化中心，是海南各项

配套最为完善的城市，海南经济龙头，城市发展基础最为稳固。

1、城市概况：海南省省会城市，是海南省政治、经济、科技、文化中心，交通、邮电的枢

纽。

海口市全市土地面积 2304.84 平方公里。常住人口 173.37 万人，其中户籍人口 147.3

万人。城市发展定位：把海口建设成为海南省经济实力最强，服务设施最优的中心城市，

较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地