4-万科A综合分析

第四次作业

万科A综合分析

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确

定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

自1997年来，深圳万科连续3届荣获深圳市纳税大户称号；1998年至2004年，公司连续六次在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名中获得第一名。2002年，被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业。2003年6月通过国际权威机构BSI认证，荣获UKAS（英国认可委员会）颁发的ISO9001：2000质量管理体系证书。下属的深圳市万科物业管理有限公司在业内享有卓越声誉，于1996年通过ISO9001质量管理体系认证，2002年被国家建设部评为国家一级资质物业管理企业。深圳万科一直坚持“在投诉中完美”的对话精神，在来自各方的疑问中，释疑和解决实际问题，客户始终都是我们产品产生和制造的参与者。1998年我们创办的国内首个由发展商发起建立的客户俱乐部组织“万客会”，于2004年1月正式扩展成为“华南万客会”，对广州、佛山、中山、东莞等地会员秉承一致的服务理念，建立理性、对等、双赢的交流方式。2001年初创立的客户服务中心统筹售前、售中、售后客户服务管理。开放的客户投诉平台，严格的投诉日报制度，让业主可以在我们的网站上自由表达和交换他们的个人意见，并能得到及时的响应。深圳万科视客户为永久的伙伴。自“共管式”物业管理服务模式在第一个项目天景花园创立后，酒店式、无人化、个性化、邻里守望、体验式、金钥匙式等服务模式相继涌现，取得显著成效，成为国内物业管理

行业教科书式的经典案例。

二、杜邦分析法

1、净资产收益率的分析

净资产收益率亦称所有者权益报酬率。是企业利润净额与平均所有者权益之比。该指标是表明企业所有者权益所获得收益的指标。

净资产收益率是立足于所有者权益的角度来考核其获利能力的，因而它是最被所有者关注的，对企业具有重大影响的指标。所有者投资于企业的最终目的是为了获取利润，净资产收益率直接关系到投资者权益的实现程度，因而是投资者最关心的问题。

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，是利用各主要财务比率指标间内在联系，对企业财务状况及经济效益进行综合分析评价的方法。

（1）净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，具有很强的综合性。

（2）一般认为，企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人的保证程度就越好。

其公式为：净资产收益率=净利润/平均净资产×100%

净资产收益率＝销售利润率×资产周转率×权益乘数（财务杠杆）。

销售利润率= 利润总额/销售收入（盈利能力）

资产周转率= 销售收入/总资产（营运能力）

权益乘数= 总资产/净资产（偿债能力）

2011年万科A杜邦分析图

万科A连续三年的净资产收益率：单位：%

由表分析：

（1）资产净利率是影响净资产收益率的关键指标：销售净利率越大，资产净利率越大；资产周转率越大，资产净利率越大；而资产净利率越大，则净资产收益率越大。从表中可以看出2009年到2011年的销售净利率、资产周转率在逐年上升，所以资产净利率也在逐年上升，则净资产收益率也上升。万科A的净资产收益率在稳定中呈现一定的上升趋势。

（2）权益乘数对净资产收益率具有倍数影响：当资产净利率一定时，权益乘数决定了净资产收益率相对于资产净利率的倍数。负债比率越大，权益乘数就越高，说明企业的负债程度比较高，给企业带来了较多的杠杆利益

2、每股收益分析

（1）、影响每股收益的因素

由每股收益的计算公式可知：每股收益的影响因素包括两方面，即属于普通股的净利润和普通股股数。

①属于普通股的净利润

属于普通股的净利润大小是每股收益的正影响因素。在普通股股数一定的情况下，属于普通股的净利润越大，每股收益越大。

②普通股股数

普通股股数是每股收益的负影响因素的，当属于普通股的净利润一定时，普通股股数越大，每股收益越小。

（2）、每股收益的趋势分析

万科A连续三年的每股收益：

通过进一步了解可知：万科A从2009年开始，每股收益都呈现上升趋势，且上升幅度超30%；尤其是2011年，每股收益增加幅度较大，这个趋势是非常好的；到2011年，净利润仍然呈现32%的增加，所以每股收益还是呈现了稳定的上升趋势。

（3）、每股收益的同业比较分析

每股收益额同业比较分析，可以帮助我们更进一步了解企业该指标在同业中所处的地位，从而在市场平均状况下对其作出更客观的判断。

与万科同行业的每股收益比较：