2016房地产估价案例分析总结记录

一、综合察看
1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。

2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3、估价时点是否准确
4、修正年限是否正确
5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6、对采用的方法是否有合理的说明和理由
7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8、注意利息的计算方式，期限
9、报告有效期应以报告完成之日为准
10、现实用途和法定用途相符
11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法
12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
13、要察看估价类型,对照规范对此要求
14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的
16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况
17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等
18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
四、成本法
1、成本应为社会平均成本,即客观成本
2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）
3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5、入股的估价应说明入股后的用途
6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
9、用成本计算而非成本价
10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
五、假设法
1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）
2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
房地产估价报告常见错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1. 封面
2. 目录
3. 致委托方函
4. 估价师声明
5. 估价假设和限制条件
6. 估价结果报告
7. 估价技术报告8. 附件
二、报告书不完整
1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）
一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。

若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
2. 估价技术报告漏项（共7项内容）
一) 个别因素分析
二) 区域因素分析
三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
报告部分内容描述不清
评估报告中估价对象描述不清
1.估价对象属于房地产的
1) 土地使用权人交代不清
2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
4) 是否具有土地使用权证没有交代
5) 是否具有房屋所有权证没有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物结构交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
A. 修正项目错误
B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）
案例与分析考试指错题中常见的错误1
一、估价报告本身的不完善
1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清
（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚
3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）
4、逻辑不严谨
（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）
5、写作有错误
（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。

（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。

（3）表达形式不科学
二、估价方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）
（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；
（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；
（4）区域及个别因素描述不具体；
（5）租赁情况交待不清。

（如：没说明租金标准、租赁期限）
3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）
4、各种评估方法中的错误：
一、比较法：
1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；
2、可比实例的币种未说明；
3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；
5、日期修正计算错误；
6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；
7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；
9、计算结果有错；
10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；
11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；
2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；
3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；
4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；
5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；
6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；
7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；
8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；
9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）；
10、某些计费基数未说明基数数值的来源
11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；
12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；
13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；
14、计算错误
15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；
17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；
18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、假设开发法
房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费
1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；
2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。

评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；
3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。

（如：销售税费一般不计息）；
4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；
5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法（未考过）
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；
2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；
3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。

基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；
4、成本法计算贷款利息时计息期有错；
5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；
6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；
7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）
A.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本）
B.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用）
C.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）
D.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）
8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；
（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）
9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适
房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)
自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运!! 估价报告书常见错误
一、不完整
估价报告书不完整：根据要求应该有8项
1、封面
2、目录
3、致委托方函
4、估价师声明
5、估价的假设条件
6、估价结果报告
7、估价技术报告
8、附件
二、漏项
（一）估价结果报告书漏项
1、委托方
2、估价方
3、估价对象
4、估价目的
5、估价时点
6、价值定义
7、估价依据
8、估价原则
9、估价方法
10、估价结果
11、估价人员
12、作业日期
13、报告应用有效期
（二）估价技术报告书漏项
1、个别因素分析（见八）
2、区域因素分析（见八）
3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）
4、最高最佳使用分析
5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；
6、估价测算过程
7、估价结论的确定：
估价对象描述应包括自然状况和权益状况：
土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等；
建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。

三、描述不清错误：
（一）权益方面：
1、土地使用人
2、土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等）
3、土地使用年限
4、土地的规划用途
5、有无土地使用权证、所用证
6、是否共有、部分产权
7、产权有无争议
（一）土地物理状况方面
1、土地“生熟”程度描述不清
2、土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业）
3、土地用途交代不清（商、工、住宅）
4、建筑容率不清
5、建筑密度不清
6、绿化比例不清
其中（3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设）
（二）房地产中的土地：
1、土地面积、形状等
2、土地四至
（1、2归类为一个错误）
（三）建筑物方面：
1、房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰）
2、房屋结构不清（房屋层数）
3、房屋建成年代不清
4、房屋的状况（分为完整、在建工程）
5、房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代）
（2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清）
四、选用估价方法错误：
选用估价方法应遵循的原则
1、有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）
2、具有预期收益（收益法作为其中一个方法）
3、具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）
4、无上述条件的选用成本法
五、估价路线方面常见错误：
（一）损害赔偿房地产评估
1、损害前和损害后房地产状况掌握不清
2、没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）
（二）拍卖底价的评估
1、强制处分对房地产价格的影响；
2、快速变现使交易价格相对正常价格较低；
3、市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；
4、消费者心理因素；
5、购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）
6、技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。

调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较（三）旧房地产评估
估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正
（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧
注：1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用
2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同
（五）房地产保险评估
1、不能考虑土地的价值；
2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失；
3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；
4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；
（六）划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分
（七）司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况
（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整；确认结果）（九）房地产合并估价：
1、合并前后价格的计算要客观、准确
2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）
（十）各参数选择应说明理由
六、估价方法运用错误：
（一）比较法
难点：交易修正
1、选择的可比实例描述不清
（1）、交易日期描述不清
（2）、交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）
（3）、交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）
（4）、交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）
（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）
上述，一点描述不清为一错点。

2、选择可比实例可比性差
（1）、相同地区或同一供求圈内
（2）、用途应相同
（3）、建筑结构相同
（4）、建筑规模应相当
（5）、权利性质应相同（主要是土地）
（6）、交易类型与估价目的应相同
（7）、可比实例交易成交日期与估价时点应接近
（8）、交换价格可修正为正常交易价格
3、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%；
综合修正=各项修正幅度绝对值和
只有这样交易实例才可能修正为正常价格
4、系数修正方面的错误
（1）、修正项目错误：
（2）、修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误；
5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况
6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）
7、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：
交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小；
（二）收益法
难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定
1、确定纯收益常见错误：
出租型房地产：
（1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入
（2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等）
（3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金）
（4）不采用实际收益，而采取客观收益；
（5）考虑出租率；
（6）收益中应包括有形、无形收益
自营型房地产：
（1）、扣除项目一定全面
经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润
生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润
（2）、注意收益的客观性
（3）、扣除设备带来的收益
（4）、考虑扣掉不属房地产带来的收益
（5）、注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）
大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格
2、资本化率选用常见错误：
（1）资本化率选用的方法要正确
（2）注意资本化率的客观性
（3）注意说明资本化率的来源
（4）不要采用非本类房地产的资本化率
（5）要侧重投资收益率（投资收益率、XX增加率等应用投资）
3、有效收益年限的确定的错误：
（1）没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限
（2）带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别
（3）不能将房地产的建设期作为收益年限
（4）确定有效收益年限理由要充分
（三）成本法
难点：折旧的求取
（1）注意各项费用的客观性
（2）房地产价格构成内容要全面（6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润）
（3）注意销售税金的计算基数和税率的采用
（4）投资利息和利润的计算基数要正确
（5）利润率与计算基数要对应
直接成本利润率基数：土地取得成本+开发成本
投资利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用
成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
（6）计算折旧时应考虑经济和功能的折旧
（7）分宗转让土地要考虑转让比例（应以净地面积计算）
净地面积=土地总面积-道路-绿地
（四）假设开发法
难点：利润的估算；对象开发完成后的价格
最基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费
（1）推测未来楼价方法要正确：对于出售的房地产，可采取比较法；对于出租或自营的房地产，采用收益法；
（2）要体现最高最佳使用原则
（3）注意计算参数的客观性
（4）计算时不要漏项
（5）静态分析时注意各参数的取值（开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样）
投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。

（6）现金流量法计算注意的问题
开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。

（五）基准地价修正法
难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵
七、其他常见错误：
1、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。

估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）
2、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

3、房地产抵押评估值时，应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响
4、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）
5、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由
6、注意语言的确切性（报告书用词要中性）
7、强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准；
8、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。

八、各类型房地产区域因素及个别因素：
（一）居住房地产
1、个别因素：建筑结构、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层；
2、区域因素：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；
（二）商业房地产
1、个别因素：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；转租的可能性
2、区域因素：繁华程度；交通条件；
（三）商务办公房产：
1、个别因素：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；
2、区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境
（四）旅馆房地产：
1、个别因素：设备设施和用具；经营管理
2、区别因素：交通条件；周围环境；
案例分析解题思路
一、综述：
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

第一节：问答及单选题:
问答题答题技巧：
1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。

顺着它的思路走，才能解决问题。