老旧小区微改造工程的难点分析及处理方法

老旧小区微改造工程的难点分析及处理方法

发表时间：2019-08-03T09:33:47.267Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年8期作者：江泽凌

[导读] 改造工程的进度管理该如何做以确保工程的顺利推进，这些都是急切需要我们解决的问题。

广州市越秀区市政和水利维护所 510000

摘要：房地产市场经过二十多年的蓬勃发展，住宅市场由增量市场逐步向存量市场过渡，尤其是以京广沪深为代表的一线城市，早年开发建设的小区，面临着升级改造的现实需求，老旧小区的改造项目越来越多。老旧小区改造工程除了一般工程项目的特点外，还有许多新的特点，如老旧小区的改造施工必须充分考虑公共安全、改造资金的筹集等给老旧小区改造工程进度管理增加了许多的新的内容，这些综合影响了改造老旧小区改造工程的进度管理的难度。进度管理是老旧小区改造工程项目管理的重要内容之一，但实际的项目管理过程中，老旧小区改造工程有哪些难点，如何分析并确定影响老旧小区进度管理的关键因素，针对这些因素，改造工程的进度管理该如何做以确保工程的顺利推进，这些都是急切需要我们解决的问题。

关键词：老旧小区改造；难点；进度和质量

一、老旧住宅小区改造的历史沿革

从广义上说，老旧小区改造活动包括维修、改造、更新以及居住环境风貌的保护四方面内容。本文所研究的老旧小区改造工程只包含住宅维修和住宅改造，突出表现在不改变原有规划的基础上的维护、保养、修缮和改造。关于老旧小区改造的历程大概有 4 个阶段。

1、起步阶段（1949 年-1965 年）在政策上，政府逐步确立住宅维修改造的一些政策和方针，这一阶段，国家以计划经济体制为主，“政府主导，计划控制”是老旧小区改造的基本原则，这一时期完成了一些有代表性的老旧小区改造工程，如北京龙须沟改造工程、上海肇嘉浜旧区改造工程等。

2、停滞时期（1966 年-1976 年）。这一时期，国家处在“十年文革”的内乱当中，城市建设和小区的维修改造都处于瘫痪状态。

3、恢复与发展阶段（1977 年-1999 年）。这一时期，随着市场经济和改革开放国策的确立，经济腾飞，政府也适时推动住房制度改革，由福利房像商品房过渡，对于老旧小区的改造产生了重大而积极的影响，老旧小区改造步入恢复和发展的新阶段。

4、转折和探索阶段（2000 年至今）随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，在地方政府和开发商的共同推动下，旧城改造、棚户区改造与房地产开发联动，老旧住宅的改造快速发展。同时，伴随着时间的推移，也有越来越多的前期开发入住的小区由“新”成“旧”，面临着功能升级改造的现实需求，新的模式也不断创新和涌现，老旧小区改造进入了探索阶段。例如：作为千年商都的广州，拥有极具特色的岭南文化。永庆坊、粤剧艺术博物馆所在的恩宁路，已成为网红“打卡点”。这是广州地区最早推进的老城微改造项目之一，微改造过程中，对当地的文物保护建筑进行了加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌。在推进老旧社区改造的过程中，如何处理好“新”与“旧”，“改”与“护”的问题，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁，是城市更新智能部门和普通居民共同关注和思考的问题。

二、质量控制难点分析及处理方法

1、质量根本目标

质量目标为“合格”工程。这是质量控制的重点和根本点。为杜绝结构安全和使用功能上的缺陷，克服质量通病，确保本工程质量目标，一定慎重选择总包单位，特别是施工项目经理，组织专门人员对拟投标人的在建或已建项目进行考察，选择有一定实力、有较强责任心、善管理、善沟通协调的施工项目经理，是确保完成本工程施工质量目标的有力保证。

2、完善设计图纸

项目提供的图纸客观上存在若干问题，诸如施工说明、节点做法大样图不详、标注不清甚至于前后矛盾、部分主要建筑材料的规格、型号、性能标注不清或不全等等。必须要组织项目机构监理人员同时督促施工方技术人员一起认真阅读设计施工图，把施工图中存在的各种问题罗列出来，尽快组织设计单位进行图纸设计交底，尽可能地将图纸和施工中预计会发生的问题妥善解决好，真正做到事前控制，把好质量目标控制关。

3、测量放线、沉降观测

改造项目涉及到众多轴线定位放线和水准点高程移交等测量、复核及沉降观测工作，这是改造项目质量目标控制能否顺利实现的重点和难点之一。人员进场后要监督施工单位做好与专业测绘部门的定位放线和水准高程点的移交及复核工作，认真复核轴线定位和水准高程点数据；在各项施工前由测量人员严格复查标高和行列轴线尺寸，实测实量有关尺寸数据，控制好尺寸，对发生的偏差进行校核、纠正，把偏差控制在允许的范围内。

4、改造项目屋面轻钢结构平改坡屋面，钢结构施工的质量控制

部分老旧老区改造涉及到平改坡屋面，增设的坡屋顶采用轻钢结构，新屋面采用轻质屋面，原屋顶上的架空隔热板拆除，拆除过程中督促不得破坏原有防水层如有损坏应修补完整，在原屋面上增设附加圈梁，以增加屋面刚度，并与坡屋顶的钢架连接，作为钢架的支座，砼等级C25。附加圈梁的纵筋连接采用搭接，其交接处纵筋应保证可靠锚固，附加圈梁应连续浇筑，屋面新增的钢筋混凝土承重架空梁，梁的两端均应搁置在原有承重墙的位置上。为加强新屋面与原屋面的连接，防止新屋面倾覆，在新增卧梁上植的钢筋，必须先做植筋试验，验收合格后方可大量施工，植筋与附加圈梁一起浇筑混凝土。

5、屋面防水

平改坡屋面采用20mm厚的防腐木板铺平，木板与檩条采用自攻螺丝固定，木板与油毡瓦之间采用高聚物改性沥青防水卷材，对卷材施工的质量控制是本项目的难点之一，防水层工程质量控制难点及方法如下：

1）检查基层表面应干燥、清洁、平整，不得有空鼓、开裂、起砂、脱皮等缺陷。空隙只允许平缓变化。

2）铺贴卷材施工。巡视时应注意施工方法。卷材的铺贴方向。卷材的铺设方向应根据屋面坡度和屋面是否有振动来确定。本工程屋面坡度为2%，卷材宜平行于屋脊铺贴；由檐口向屋脊一层层地铺设，各类卷材上下应搭接，多层卷材的搭接位置应错开，上下层卷材不得