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威胁(Threats) 1. 房山区域周边如丰台、大兴等区域，无论是房地产还是交通商业配套等都已 相当成熟，而且已深入人心； ２.一般消费者印象中，房山区远、偏、穷，区域价值尚待挖掘。
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Ⅱ.房山整体住宅市场分析
➢区域地产发展历程 ➢区域地产发展趋势 ➢区域利好 ➢区域市场供求 ➢区域产品特征 ➢区域总体价格 ➢区域客源
• 商业 目前房山大型商业连锁有国美、大中、苏宁，华冠等本土连锁企业已签订加 盟协议90个，06年新开直营店、加盟店45家 ，全区06年上半年合计引进和新 开超市、便利店、农资店等连锁店铺97家 。
• 医疗 房山五年内累计新建改建卫生院、卫生室、社区卫生服务站537个，新型农 村合作医疗覆盖率达到81.4％。初级卫生保健工作跨入全国先进行列，三级 卫生网络整体服务功能大幅度提升。
• 教育配套 目前房山有区教育委员会直属小学6所、中学13所、大中专3所，乡属中学66 所。另外，北京良乡大学城于2002年起建，规划９１０５亩，目前有首都师 范大学、北京理工大学、北京工商大学北京电大几所大学进驻。
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六、交通路线
• 铁路：区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条支线，有大小客货站24个； • 高速、国道：贯通京石高速路、107、108国道等公路干线； • 乡镇公路：区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1
• 房山新城是北京“两轴-两带-多中心”城市空间结构中两个发展带上的 重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业，带动区域发展 的规模化城市地区。
• 未来房山区域将规划至少一条轨道交通、一座重点高等学府、一所重点 医疗机构、一个中高档商业消费中心、引进重点学校资源等。充分依托 现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、 交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。
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一、区域地产发展历程
近年来，房山区地产市场的发展相对于整个北京市场而言，比较平稳缓慢， 当其郊区县房地产开发持续火爆的时候，房山区地产市场却显得有些沉寂； 但近两年随着供应的持续放量、政策利好，加之北京市区客群对房山住宅市 场认可程度不断提高，房山楼市的价格在近两年保持着稳中有升的态势。强 劲的北京其他区域的购买拉动了房山普通住宅销售价格的上升。
绿城百合无论是园林还是建筑外观上都已很成熟。 ✓ 该时期房山住宅项目投放量逐渐大，本土客户已经远远消化不了那么大
房山项目市场分析报告
北京标点地产 2007年7月27日
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目录
Ⅰ. 房山区域综述 Ⅱ. 房山总体市场分析 Ⅲ. 项目对比个案分析 Ⅳ. 项目价格建议
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Ⅰ.房山区域综述
➢区域规划 ➢区域定位 ➢区域经济 ➢区域人口 ➢区域配套 ➢区域交通 ➢区域发展
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一、区域规划
• 05年1月12日,国务院常务会议，讨论并原则通过《北京城市总体规划(2 004年-2020年)》。房山规划为西部发展带中的新城。
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四、人口状况
• 房山05年登记人口76.5万。 • 根据房山“十五”期间人口发展态势和房山区新的功能定位 ：
08年末，房山区人口总量控制在95万 ； • 10年，房山区人口总量控制在100 万，户籍人口 80万，流动
人口20万； • 20年，房山区总人口控制在120 万人以内 。
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五、配套设施
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二、区域定位
• 经济定位：将成为未来北京西南的经济 重心、北京发展现代制造业和现代农业 的主要载体。
• 功能定位：将成为疏散城市中心区产业 与人口的重要区域，承担北京面向区域 发展的重要节点。
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Fra Baidu bibliotek
三、经济状况
• 06年1至11月，房山在十个远郊区县中综合排名第四。 • 按区域口径统计，八项与地产相关的主要经济指标中有四项指标总量
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2002年绿城集团进军房山，可以看作是该区域住宅市场开始的标志. 经过长达4年多的积累，房山楼市的普宅市场终于迎来了全面爆发的 局面。
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区域地产发展历程可以分为三个阶段
第一阶段：酝酿期
时间：2002－2005年上半年 ✓ 该阶段显著标志是知名外地开发商进驻房山市场，比较典型的是绿城集
团的进驻，区域地产市场潜力得到市场关注。 ➢ 该时期房山住宅产品已经有很大改观，南方房地产公司绿城集团开发的
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劣势(Weakness) 1. 空气质量差，由于传统工业较多，污染较为严重； 2.交通压力大，尽管房山区到市区有多条公交路线，但是交通高峰时期压力 很大，交通主干道京石高速设有收费站； 3.商业氛围不强，区内没有大型综合超市及大型百货。
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机会(Opportunity)
1. 从市区通往房山的城铁将于2008年开始动工，该城铁在房山区域内通过长 阳、良乡，终点站设在窦店； 2. 107国道将于近期内动工修复，将扩宽50米，京石高速杜家坎收费站将取 消； 3. 随着各种配套设施及区域建设的完善，大学城将吸引更多的大学，给房山 带来更多的新生血液，增添人文氛围； 4. 近年来北京市商品房价格一路飙升，令很多购房者不得不退居市区周边近 郊区域，房山区也成为关注热点区域。
公里，居全国区县之首。 • 公共交通：公共交通迅捷，公交车917、922、616、971、321等直达市中
心；城市六环贯穿良乡卫星城。
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七、区域发展
优势(Strength)：
1.环境优美，区域内旅游资源丰富，环境优美； 2.区位优势突出，是进入北京的西南大门，距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里； 3.经济基础好，旅游业及轻工业发达； 4.交通渠道多样，区内贯通多条铁路、高速路、国道等重要交通干线，公路干 线总长1800多公里，公共交通方便迅捷； 5.人文环境好，房山历史悠久，是人类文明的重要发祥地 ； 6.房地产项目性价比高。
居远郊区县前三位：规模以上工业总产值居第一；全社会固定资产投 资额居第二；城乡居民储蓄余额居第一；在岗职工平均工资居第三。 • 在增速排名中二项指标居前三位：城镇居民人均可支配收入居第一； 房地产开发投资额居第三。
目前房山的经济基础不是最好，但经济增长速度却一直很可观，而且房山 居民人均可支配收入一直在十个远郊区县里处于领先位置。
威胁(Threats) 1. 房山区域周边如丰台、大兴等区域，无论是房地产还是交通商业配套等都已 相当成熟，而且已深入人心； ２.一般消费者印象中，房山区远、偏、穷，区域价值尚待挖掘。
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Ⅱ.房山整体住宅市场分析
➢区域地产发展历程 ➢区域地产发展趋势 ➢区域利好 ➢区域市场供求 ➢区域产品特征 ➢区域总体价格 ➢区域客源
• 商业 目前房山大型商业连锁有国美、大中、苏宁，华冠等本土连锁企业已签订加 盟协议90个，06年新开直营店、加盟店45家 ，全区06年上半年合计引进和新 开超市、便利店、农资店等连锁店铺97家 。
• 医疗 房山五年内累计新建改建卫生院、卫生室、社区卫生服务站537个，新型农 村合作医疗覆盖率达到81.4％。初级卫生保健工作跨入全国先进行列，三级 卫生网络整体服务功能大幅度提升。
• 教育配套 目前房山有区教育委员会直属小学6所、中学13所、大中专3所，乡属中学66 所。另外，北京良乡大学城于2002年起建，规划９１０５亩，目前有首都师 范大学、北京理工大学、北京工商大学北京电大几所大学进驻。
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六、交通路线
• 铁路：区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条支线，有大小客货站24个； • 高速、国道：贯通京石高速路、107、108国道等公路干线； • 乡镇公路：区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1
• 房山新城是北京“两轴-两带-多中心”城市空间结构中两个发展带上的 重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业，带动区域发展 的规模化城市地区。
• 未来房山区域将规划至少一条轨道交通、一座重点高等学府、一所重点 医疗机构、一个中高档商业消费中心、引进重点学校资源等。充分依托 现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、 交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。
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一、区域地产发展历程
近年来，房山区地产市场的发展相对于整个北京市场而言，比较平稳缓慢， 当其郊区县房地产开发持续火爆的时候，房山区地产市场却显得有些沉寂； 但近两年随着供应的持续放量、政策利好，加之北京市区客群对房山住宅市 场认可程度不断提高，房山楼市的价格在近两年保持着稳中有升的态势。强 劲的北京其他区域的购买拉动了房山普通住宅销售价格的上升。
绿城百合无论是园林还是建筑外观上都已很成熟。 ✓ 该时期房山住宅项目投放量逐渐大，本土客户已经远远消化不了那么大
房山项目市场分析报告
北京标点地产 2007年7月27日
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目录
Ⅰ. 房山区域综述 Ⅱ. 房山总体市场分析 Ⅲ. 项目对比个案分析 Ⅳ. 项目价格建议
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Ⅰ.房山区域综述
➢区域规划 ➢区域定位 ➢区域经济 ➢区域人口 ➢区域配套 ➢区域交通 ➢区域发展
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一、区域规划
• 05年1月12日,国务院常务会议，讨论并原则通过《北京城市总体规划(2 004年-2020年)》。房山规划为西部发展带中的新城。
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四、人口状况
• 房山05年登记人口76.5万。 • 根据房山“十五”期间人口发展态势和房山区新的功能定位 ：
08年末，房山区人口总量控制在95万 ； • 10年，房山区人口总量控制在100 万，户籍人口 80万，流动
人口20万； • 20年，房山区总人口控制在120 万人以内 。
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五、配套设施
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二、区域定位
• 经济定位：将成为未来北京西南的经济 重心、北京发展现代制造业和现代农业 的主要载体。
• 功能定位：将成为疏散城市中心区产业 与人口的重要区域，承担北京面向区域 发展的重要节点。
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Fra Baidu bibliotek
三、经济状况
• 06年1至11月，房山在十个远郊区县中综合排名第四。 • 按区域口径统计，八项与地产相关的主要经济指标中有四项指标总量
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2002年绿城集团进军房山，可以看作是该区域住宅市场开始的标志. 经过长达4年多的积累，房山楼市的普宅市场终于迎来了全面爆发的 局面。
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区域地产发展历程可以分为三个阶段
第一阶段：酝酿期
时间：2002－2005年上半年 ✓ 该阶段显著标志是知名外地开发商进驻房山市场，比较典型的是绿城集
团的进驻，区域地产市场潜力得到市场关注。 ➢ 该时期房山住宅产品已经有很大改观，南方房地产公司绿城集团开发的
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劣势(Weakness) 1. 空气质量差，由于传统工业较多，污染较为严重； 2.交通压力大，尽管房山区到市区有多条公交路线，但是交通高峰时期压力 很大，交通主干道京石高速设有收费站； 3.商业氛围不强，区内没有大型综合超市及大型百货。
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机会(Opportunity)
1. 从市区通往房山的城铁将于2008年开始动工，该城铁在房山区域内通过长 阳、良乡，终点站设在窦店； 2. 107国道将于近期内动工修复，将扩宽50米，京石高速杜家坎收费站将取 消； 3. 随着各种配套设施及区域建设的完善，大学城将吸引更多的大学，给房山 带来更多的新生血液，增添人文氛围； 4. 近年来北京市商品房价格一路飙升，令很多购房者不得不退居市区周边近 郊区域，房山区也成为关注热点区域。
公里，居全国区县之首。 • 公共交通：公共交通迅捷，公交车917、922、616、971、321等直达市中
心；城市六环贯穿良乡卫星城。
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七、区域发展
优势(Strength)：
1.环境优美，区域内旅游资源丰富，环境优美； 2.区位优势突出，是进入北京的西南大门，距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里； 3.经济基础好，旅游业及轻工业发达； 4.交通渠道多样，区内贯通多条铁路、高速路、国道等重要交通干线，公路干 线总长1800多公里，公共交通方便迅捷； 5.人文环境好，房山历史悠久，是人类文明的重要发祥地 ； 6.房地产项目性价比高。
居远郊区县前三位：规模以上工业总产值居第一；全社会固定资产投 资额居第二；城乡居民储蓄余额居第一；在岗职工平均工资居第三。 • 在增速排名中二项指标居前三位：城镇居民人均可支配收入居第一； 房地产开发投资额居第三。
目前房山的经济基础不是最好，但经济增长速度却一直很可观，而且房山 居民人均可支配收入一直在十个远郊区县里处于领先位置。