住宅项目可行性研究报告

住宅项目可行性研究报告

一、项目概况

1、项目概况

表1 项目地块规划指标

地块编号地块面积容积率最大建筑密度最大建筑高度最小绿地率

L41/03 74300m2 2.92 35% 60-80 30%

2、项目地理位置

从投资环境分析报告中找区位、交通、配套情况

3、项目周边环境分析

从投资环境分析报告中找“周边环境”

4、地块SWOT分析

从地块价值测算中找

表一

区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近，约21公里需30分钟车程，距九龙坡区约30公里，距江北区约25公里。

交通：三峡广场片区可从渝遂高速经大学城隧道到达本片区，双碑大桥通车后，将增强从江北到达本项目的通达性；

创智路、科技一路可到达本项目，地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目，目前1号线已通车。

配套情况：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；

本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善，但由于本案紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。

3、项目环境状况

地块整体较为平坦，西北部为虎溪河，景观资源较好，适宜打造高端产品；L40、L41地块靠近交通干道，且部分紧靠商业区，适宜打造高层产品，底层用作沿街商铺。

4、项目地块SWOT性质及特点

优势

（1）、区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近

（2）、交通：已开通的地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目（3）、配套：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；本地块位于西永片区，紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。

（4）、周边环境：紧邻虎溪河，景观资源最好；靠近主干道，城市资源较好；紧邻未来商业中心，绿地退让线可增加商业特色

（5）、经济：位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。

（6）、科技：紧邻西永微电园，科技力量雄厚。

劣势

（1）、生活配套：本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善。

（2）、教育配套：本地块教育资源缺乏，要依靠大学城教育配套。

（3）、交通：目前交通体系尚未完善，有待于提高。

（4）、商业配套：商业配套设施几乎没有。

机会

1.至2020年，以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区，区域人口大增，将形成一个超过百万人口的“新城”。

2.城市空间结构为“一城五片，多中心组团式”西永是城市六大副中心之一。

3.处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。

威胁

竞争强烈：贝蒙天地别墅以低价入市，加之赠送面积大、户型紧凑，初期销售情况较好，客户群较年轻，对价格敏感。2013年4月调高价格后，销售情况明显下滑。预计该项目后续将推出110套别墅；龙湖二次进攻西永拿地，显示出龙湖在该片区拿地的决心以及对该片区市场的看好；首创项目主要以住宅产品为主，配合公寓、商业

二、投资环境分析

1、人文环境

2、地质环境

3、社会环境

4、经济环境

5 、市政规划管道

6 、拆迁安置

三、市场分析

1、宏观环境分析

宏观政策

货币政策逐渐放松，政府预加强投资，预计2013年市场经济进入恢复期，房产市场转暖，房产供需将保持稳中有升，房产价格也将实现恢复性上涨；预判未来市场即将出现恢复性的上涨趋势。比如：新国五条调控政策，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求；宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策。

沙坪坝

区域规划：沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。

区域经济：沙坪坝区GDP居全市第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。

区域产业：沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。

区域人口：沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障；

西永

区域规划：西永为沙区及重庆重点打造的核心区域，是建造西部新城的城市中心区；

房地产发展：东部老城区供应有限，缺乏高端项目，城市发展受限，而西永组团住宅大多为低密度、综合性社区，以高层、洋房、别墅为主，房地产开发和客群置业均逐步向西永组团转移

西永作为重庆产业高地，发展前景较好。b.西永微电子产业园高新技术产业集中，高收入人群较多，人口较为密集。c.西永片区微电子产业园、高新技术产业集中，是沙区产业发展的核心或关键点。

大学城

城市人口：重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。

重庆大学城服务中心和中央商务区总占地10平方公里，其设施和功能完全具备一个发达地区的标准。由于其是完全迅速的拔地而起，因此其各项功能更具协调型。大学城人口最终将达到46万人，再加上旅游、商业等强大流动人口群，会成为一个庞大且更具经济利益的消费群。其功能的协调性和完备性，决定了各个主体之间不会出现恶意竞争，但同作为市场一主体同样应遵循市场规律运作。大学城服务中心和中央商务区的建设也完善了大学城的整体功能，为大学城的师生员工以及其他人群（当地居民、西永微员工等）的基本生活需要提供了保障。