粤港澳大湾区城市更新政策特征与比较分析

政策特征与对比分析

技术文化

制度

15-1050-100

下一个，在哪耶路撒冷雅典佛罗伦萨伦敦纽约旧金山

犹太教西方哲学文艺复兴工业革命金融革命科技革命

宗教起源哲学起源人文主义工业中心金融中心科技中心

公元前2000年公元前6世纪14-17世纪1784年20世纪40年代20世纪80年代-

5数据来源：龍信数据

Ø《粤港澳大湾区发展规划纲要》高频词

175 139204 224

痛点一：

发展载体空间在哪？

从新增转向存量——高质量发展

深圳、东莞土地开发强度已接近50%，佛山、珠海开发强度已超过30%

深圳、东莞、佛山等市已开始做减量规划

2016年

8

痛点二

产业转型难点在哪？

1688个

685个

382个

广州顺德南海

痛点三

公共配套供给如何满足？

存量开发是必然趋势，集体建设用地盘活是矛盾焦点引入高端产业，公共配套供给和环境改善是基础

“产业+地产+金融”成为新模式，产业引导是关键新增为主，快速扩张地产为主，土地财政低端为主，基础落后

一、政策特征

粤港澳大湾区9+2：一国两制、城市与城市之间、区与区差异显著关键：规划、审批、模式、收益分配、供地、公配移交等

2008年国务院时任总理温家宝同意广东成为全国节约集约用地试点示范省。2009

年广东省政府联合出台78号文《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，“三旧”改造全面铺开。2012年试点示范省建设告一段落，广东在节约集约用地、改善民生、推进产业结构升级等方面取得了举国瞩目的成绩，广东“三旧”改造创新模式得到国务院充分肯定。2013年国土资源部借鉴广东经验，选择全国10省市开展城镇低效用地试点。2016年在国土资源部的大力支持和悉心指导下，省政府总结七年“三旧”改造经验，出台《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）；同年，国土资源部根据广东等地试点经验，出台经中央深改组和国务院审定同意的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号），广东省“三旧”改造经验上升为国策，在全国复制推广。粤国土资规字[2018]3号2018年78号文、122号文

粤府〔2016〕96号1、整合分散土地，积极推进成片连片改造，连片

改造项目可依法依规修改土地利用总体规划；2、改进报批方式，下放审批权限；

3、土地收益补偿适用所有权利人，自行改造的“工改商”项目需无偿提供一定比例的公共用地；

4、鼓励金融机构为“三旧”改造项目提供金融支持；

5、根据任务完成情况奖励市、县新增建设用地指标。

粤国土资规字〔2018〕3号

1、调整完善“三旧”改造地块数据库；

2、加强土地规划保障；

3、明确“三旧”改造申请条件；

4、加快“三旧”用地审批；

5、规范“三旧”改造供地；

6、加强“三旧”改造实施监管

1、违法用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）按现状完善征收手续；

2、允许原土地权利人自行改造的“三旧”用地按

协议出让方式办理供地手续；

3、最高60%的土地出让净收益用于补偿土地使用

权人；

4、拆迁工作可以和土地使用权捆绑确定使用权人；

5、集体建设用地可依法申请转为国有建设用地，并简化手续。

省三旧改造政策十年演进2019年

自主改造合作开发土地配建收益

返还地价倾斜区片价格考核

规划设计用地审批连片改造监督管理税收

优惠产业扶持公益移交供地方式收益分配改造模式M0全景图（城市更新全流程）全流程关键节点（一）广州：建设国际大都市2009年出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号),并成立了“三旧” 改造办公室，2017年两小时生活圈2020年一小时生活圈

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（一）广州城市更新六大特征：严格的旧村改造成本核算（IV）

教学楼元/m4153

永庆坊

通过构建从更新单元规划、更新统筹地区规划到全市

更新对象划定为优先拆除重建地区、优先综合

整治地区、拆除重建与综合整治并举地区三类

明确容积率上限：城市更新单元容积率的测算基本上已经做到了量化，也就是

说更新项目谁做都一样，可以直接测出容积率，因此更新专项规划科学性和可

操作性比较强，而且规划实施稳定可控。

（二）深圳城市更新七大特征：通过指标和坐标双重管理，稳定工业用地规模，

对更新活动进行引导。全市范围内划定270平方公里的工业用地区块线， 线内工业用地不得低于该区块总面积的60%。

•划定城中村综合整治区和拆除重建区，合理引导更新市场预期。

•明确城中村近期整治范围，促进城中村有机更新。

划定目的（二）深圳城市更新七大特征：更新单元规划——法定图则：突破以宗地和产权划分做法，更大范围实现规划统筹，整合零散用地，确保单元内公益性项目的建设。

单元规划定位：法定图则。

（II ）

在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据周边道路和地铁站点

30%。

（二）深圳城市更新七大特征：

合法用地比例＜40%55%45%

（二）深圳城市更新七大特征：

已标图建库57万亩已完成改造

12.45万亩

改造空间大

44.55万亩

不计收地价正常计收地价现状认定建筑面积1

2.2倍以内部分规划建设建筑面积不计收地价超出2.2倍部分补偿款60%返还村集体

旧村居协议出让地价计收示意图 2.5以内

部分项目规划容积率

免收50%地价

超出2.5

倍部分免收5%地价

旧厂房协议出让地价计收示意图

（三）佛山城市更新七大特征：分段（容积率）计收地价（II ）