新版商品房买卖合同示范文本解读

新版商品房买卖合同示范文本解读

第一条项目建设依据

出卖人以方式取得位于、编号为的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是。该地块总土地面积为。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。

［主要变化］

1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”，相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”；

2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的基本情况”中。

［分析］

1、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定，此处将“土地使用权”改为“建设用地使用权”，系响应《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。

2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。

新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的基本情况”，则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，并且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。

［对策/建议］

合法建设，如实填写。

第二条商品房销售依据

买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为，预售许可证号为;或者,现售商品房备案机关为，备案号为。

［主要变化］

明确现售商品房的备案机关与备案号。

［分析］

该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是：确定合同内容→签订合同→合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？

新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风险。

［对策/建议］

暂不填写，或留待相关机关修订。

第三条买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：

第幢单元号房，或。建筑层数地上层，地下层，该商品房位于第层。

该商品房土地使用权年限自年月日至年月日。

该商品房的设计用途为，属结构，层高。该商品房有阳

台个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他）为。

该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明：。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米。其中，套内建筑面积平方米，应分摊的共有建筑面积平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。

除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。

［主要变化］

1、旧版中有“房号以附件一上表示为准”，新版此处不再特意强调房号；

2、新版增加“该商品房位于第层”；

3、新版增加“该商品房有阳台个”；

4、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明：”；

5、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版中改为“应分摊的共有建筑面积”，旧版附件二中须说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”；

6、新版增加“除上述商品房买卖外，有出售（或赠与、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。

［风险提示］

1、关于房号

预售商品房的房号是怎样确定的？实践中，应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批，经核准后方可在使用。因此，图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般都是一致的。

但是，开发过程中，因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也并非偶然，即使该类变

更是通过合法程序在相关部门进行的，行政程序上并无瑕疵，但在中国这个讲究吉利数字的社会里，不难想象，如果买受人订的是带有8或6的楼号、房号，交付的房号里却没有了这个“发”或“顺”字，更甚的是，竟然是有4、14、13这样不吉利的数字，则极有可能引发一场比较严重的民事纠纷。

不使用阿拉伯数字表示房号当然可以避免这类纠纷，国内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的，这种做法一定程度上可以借鉴，把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的，应该比较好卖一点。然而，小区规模若大了，里面有几十甚至上百幢楼，汉语里这些吉利的词可能就不够用了，再说，楼名可以这样叫，楼层总得用阿拉伯数字吧，每一层从左到右排下去也得用数字吧。实际上，使用阿拉伯数字

主要是为了管理上的便利，只是中国人凡事都喜欢讨个彩头，没听说过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价。

正是因为管理的必要，新版合同做不到干脆取消房号，只能是取消旧版中有的“房号以附件一上表示为准”这个其实没有多大意义的说法，但仍需标明“第幢单元号房”以建立买卖标的物的特定性。值得注意的是，后面紧跟着又有一行空白“或”，这种选择性做法体现了新版合同撰写者不再把房号变更作为一种违约事由的意图。

这个修改，对买卖双方并无任何实质影响，但体现了一种社会进步。

2、关于楼层

旧版合同里根本就没有提起这个问题，似乎在这个简单问题上买卖双方发生争议的可能性极小。

然而实践中确有此类纠纷发生，某楼盘销售时为避免因13、14层数字不吉利，12层上面直接就叫15层了，有户人家买的是2301号房子，交的时候门牌上写的也是2301，但他们认为从下往上数，明明是在第21楼嘛，怎么会是2301呢？于是就找媒体投诉，说开发商违约，媒体也是唯恐天下不乱，连续报道帮着起哄，最后开发商无奈赔了一笔钱了事。这个事情其实放在法院处理的话会很清楚的，只需要调查一下这幢楼在预售时究竟有没有13、14层就可以了，如果起初图纸和按公示的规划方案制作的沙盘模型、效果图上就根本没有13、14层，就不能说开发商存在欺诈故意，也不能说买受人对楼层存在误解，约定的那个2301本来就是事实上的2101。但实践中故意挑刺的客户大都是明白人，他们咨询过律师，知道这种事情找法院处理自己要败诉的，找媒体闹一闹成本又低，对开发商的杀伤力度又大，解决问题还要快得多。事后想想，要是当时的合同中有“该商品房位于第21 层”这句话，媒体想起哄也没招啊。

据律师了解，地产行业里似乎有这种一种误解：合同里约定得越多，回旋的余地就越小，解释的说辞也越少，因此合同里能说的模糊点的尽量模糊点。对此，律师的看法恰好相反。商品房买卖合同的履行周期长、金额大，特别是履行过程中的变数较多，该特点与建设工程施工合同相同，都是典型的诚信合同，凡合同里未明确约定之处均需要买卖双方的相互谅解与支持方可。这种合同约定得越详细，则事后需要双方配合的越少、纠纷越少，相比建设工程施工合同来说，我们现在使用的商品房买卖合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景气的情况下，合同里的每一点模糊在为开发商提供回旋余地的同时，也都为客户提出退房或者索赔提供了合适的抓手。因此，合同写得详细点，对买卖双方都是公平的。

实践中除吉利数字外，另外还存在架空层、技术层等影响楼层的因素，新版合同中明确商品房所处的楼层是必要的。

3、关于阳台的个数

与上个问题类似，旧版合同里根本就没有提起，似乎在这个简单问题上不会发生争议。

近期本律师恰好就在宁波本地遇到过两个相关事情，都是因为没有明确阳台个数引起的。其中一个是这样的，销售代理公司为了好听，在销售资料里把商品房里南面较大的阳台（8平方米左右）改称“空中花园”，但把北面较小的阳台（4平方米左右）仍叫“阳台”，但在图纸上标的都是阳台；由于两个都是非封闭的，按规定建筑面积只能按一半计算，于是就又

在楼书里承诺说要赠送6平方米的阳台。现在房子刚结顶还没有交付，但因为房价下跌的原因，已经有不少客户在搞脑子、做文章了，既有向开发商讨要施工图中没有而且将来的竣工图中也不会有的“空中花园”的，也有承认有“空中花园”但向开发商讨要6平方米阳台的。估计在将来交付时可能会导致纠纷出现。

另一个是别墅项目，现在已经交付了。按设计中的规范称呼，没顶的叫露台，有顶的叫阳台，但楼书里混淆了阳台与露台的区别，宣传说有4个阳台，交付时却只有两个有顶的阳台，另