近几年房价上涨的原因及简要应对措施

《金融学概论》课程讨论课

近几年房价上涨的原因及简要应对措施

课程名称金融学概论

任课教师皮天雷

所属学院经管学院

所属专业物流管理

提交日期2010年12月8日

近几年房价上涨的原因及简要应对措施从1998年住房体制改革以来，虽然其间国家实施了一系列宏观调控政策，但是房地产投资增长和房价上涨过快的问题依然日益严重。2000年开始，全国房地产投资增幅连续五年超过20％，其中有三年接近或超过30％。房价方面，根据国家发改委和国家统计局调查显示：2005 年，全国平均房价比2004年同期增长7.1％。2006年每个月份．全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨幅度都在5．5％左右。房价上涨过快，住房供应结构不合理导致矛盾日益突出，应尽快寻找对策，有效抑制房地产投资和房价上涨热，促进国民经济健康平稳发展。

要寻找抑制房地产投资和房价上涨的对策，找出房价上涨的原因是关键。

1. 城市化导致的刚性需求

1.1 城市化拉动了住房消费

改革开放以来的20年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策名将加速农村人口向城市转移。这些政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。

城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。2010年中国的城市化水平将达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，要新建住宅30亿平方米；现有居民人均居住面积增加5平方米需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米。

可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。

1.2有效土地供应不足

与城市化的强劲劲头矛盾的是土地的有效供应不足。以北京为例，据去年年底中房地产协会秘书长顾云昌分析称，北京已经连续三年未完土地供应计划，整体看来，供应与需求相比还是偏紧。土地供不应求，开发商为了找"米"下锅，自然会对一些地块进行争抢，加有些开发商对未来的预期过于乐观，所以地价就被抬高了。可见，房价持续涨和土地供应不足不无关系。

1.3房屋供求关系影响价格

在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。百姓们购房自住的刚性需求及不切实际的超前购买行为超出城市土地及房屋的供给导致房价上涨。

1.4城市改造、拆迁带动刚性需求，高额的拆迁补偿助推高房价

据统计，今年购买二手房的客户中有80%以上是由于拆迁而必须买房。由于今年城市地铁、轨道交通、城际铁路等大项目集中拆迁，所以造成拆迁户购房数量聚增。有必要说明的是拆迁补偿标准偏高，拆迁房定价中有政府定价的影子。现在市场上无论是新开发的商品房或是二手房，价格已经是市场机制所决定，但是拆迁补偿却有政府的指导价、有政府定价的影子，拆迁补偿价偏高也推高了房价。据了解，市区的一些地段拆迁补偿价都在每平方10000元以上，有的甚至达到每平方1.5万元。一个地段的拆迁补偿就可能成为一个地段房价的参考标准，这也使一些人产生了高额拆迁补偿的预期，有人专门挑一些破烂的陈旧小户型预期在若干年后遇上拆迁会有一个好的补偿。所以今年的高房价不仅体现在一些较新较好的房子上，连一些偏僻地段陈旧的破旧二手房价格也大幅度上涨。

2 .政府政策

2.1高地价催生高房价

房地产本就是房产和地产的总称，因此在商品房房地产价格中，地价占有相当大的比例，一般占30％左右，而在市中心地区则可占60％甚至80％，地段差距决定的房价差距是十分明显的。2009年9月10日上海市中海地产以70.06亿元天价夺下长风6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，超过了此前长风板块的最高房价，溢价率达129％。其预期必然带动周边房价上涨。

地价为什么这么高呢？在中国，由于土地国有，开发商要获得土地，得从政府手里拿。政府在转让土地时，采用的是公开拍卖方式。土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格。地价以超过30%的比例算进开发成本，结果是毫无悬念地导致了房价的攀升。在当今中国，很多市县级财政都是靠土地来支撑的，不少市县的土地财政占财政收入的七成以上，不得不说政府在推高地价，房价方面，是一个极其重要的原因。

2.2 国家多项扶持政策长期支撑

自上世纪90年代国家启动城市住房制度改革以来，国家明确以市场为主体的住房制度。为了维护和发展我国年轻的房地产市场，国家出台了一系列的培育房地产市场的政策，尽管在宏观调控的背景下，国家对房地产市场的政策有保有压、有收有放，但是最基本的维护房地产市场健康发展的基调政策却一直未变。这个主基调最基本的政策就是住房公积金制度，住房公积金制度对我国城市房地产市场是一个长久的稳定刺激和支撑。

城市的大多数就业群体，含国企、有一定规模的私企、合资企业、政府和事业单位都要

交纳公积金，这是一个庞大的群体，是占城市就业人口70%以上的群体，其中包括了高收入群体，这个群体每年所汇集起来的住房公积金是一个巨大的数字，而这个数字每年都在积累和增加，是取之不尽的源头活水。而这个巨大的货币只能用于买房，不能作其他的安排。可以断言，中国城市的房地产市场、住房的价格在公积金制度的支撑下只上不下、只涨不跌。（注：不排除在市场作用下的暂时回调和曲折发展）现行公积金制度要求所有企业单位都要给就业人员交纳公积金，这就意味着全民积累、全民买房、全民支撑房地产。

当2008年美国次贷危机迅速扩展为国际金融危机并危及实体经济的时候，为保增长，中央采取积极财政政策和适度宽松的货币政策，在房地产方面承担了扩大投资、扩大内需，拉动经济增长的双重任务，出台了一系列优惠政策，促使自住性需求和投资性需求同时增长，推动房市走向繁荣，由此出现了需求拉动型房价上涨，这是当前房价过快上涨的客观因素，也可以说是主因。从某种程度上说房价过快上涨，是积极财政政策和宽松货币政策的副产品。

2.3 腐败款项

现实社会中普通大众凭自己的经验认为：开发商每需盖一个行政审批的公章，都要请吃送礼，或者托人请吃送礼。因而不了解情况的人，以为这就是“腐败”导致房价成本上升。导致房价成本上升的原因是无休止的行政审批和请客吃饭送礼，多如牛毛的行政审批导致的开发商成本猛增。

另外，翻看近年来有关贪官的报道，几乎每个贪官都与土地开发中的腐败有关，克杰、长清、慕绥新、马向东等等。其中，最典型的案例莫过于广东省原副省长于飞，他利用职权为其女儿在香港注册的皮包公司批地3500亩，一转手便狂赚2800万元民币。

一些地方土地市场秩序混，非法占地、非法入市的问题相当严重。利用土地牟取利已经成为一些单位和个人…寻租‟的手段。不少土地部门管理松弛，甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。在房地产的市场化开发背后，是大量土地出让的非市场化，是行政价格与实际市场价格之间的巨额差价。

3. 银行对房价推波助澜

银行在房价上涨中是一个非常重要的推动力。在房地产市场，银行采用了拉长金融杠杆的做法，不仅仅体现在低首付、低利率，还包括抵押贷款等方式，让有房者更容易获得贷款购买更多的住房。银行拉长或缩短金融杠杆，对于房地产市场会起到至关重要的作用，传导到价格上，会明显带来房价的上涨或下跌。

在房地产市场上，银行占据了市场的两头。在房地产供应上，正是有了银行的开发贷款，开发商才能顺利拿地进行开发建设。由于中国城镇化的发展，需要房地产市场大量开发。银行放贷给开发商后，开发商有了资金支持可以高价拿地、推高房价，银行从开发贷中能获取客观的利益，愿意放贷给开发商。在房地产消费上，也正是有了银行的个人住房消费贷款，商品房才能真正被市场消化。在个人信贷领域，房贷风险小、数量大，对银行来说更是优质