美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾

镶企实务

直接下滑（ＦＤＩＣ，１９９３）。其次，８０年代后半期，税收刺激告一段落，但信贷过度投放又为商业地产过度建设问题火上加油。一方面，监管层为解决储贷危机而放松监管，储贷协会从原先以住房市场投资为主．转而抢占并不熟悉的商业地产份额；另一方面，金融自由化导致商业银行竞争加剧，由于商业地产相对住房较难证券化，银行中介优势得以一定程度保留，因此商业银行纷纷加大商业地产信贷投放。１９９０年，商业地产信贷占房地产信贷比例为２７．７％，比１９８０年上升５．４个百分点。

因此。与住房市场相对温和的波动相比。商业地产呈现出明显的“繁荣一萧条”特征。从房地产金融情况来看最为明显，１９９０年，商业地产不良率飙升至１２％，远高于同时期美国银行的平均不良率（６％左右），更是高于单户住房不良率（３％）。

（四）１９９０年至今：次贷市场的爆发式增长和次贷危机

１．次贷市场的爆发式增长

９０年代后。次贷和衍生房贷市场的迅速发展成为美国房地产金融市场的特征。所谓次贷（Ｓｕｂｐｆｉｍｅ），即次级抵押贷款．主要是针对无同定收入者或不符合抵押贷款标准的借款者，通常比“优惠级”（Ｐｒｉｍｅ）抵押贷款高２％一３％。次贷在少数族裔高度集中和经济不发达的地区尤其受到欢迎。

次贷市场的发展也并非一帆风顺。次货在法律上得到认可，始于１９８０年的《存款机构放松管制和货币控制法》，银行得以对高风险客户收取高利率。但直到１９８６年，《税制改革法案》允许对住房抵押贷款利率进行税收抵扣，次贷成本低于消费贷款成本，次贷才获得实质性发展。９０年代中期。加息通道使传统的抵押贷款需求下降，银行迫于压力拓展次贷市场，这段时间发放的次贷后来证明质量很低。加上１９９７年亚洲金融危机爆发．风险利差急剧上升，发放次贷的主要金融机构大多被并购，次贷市场遭遇第一次风波。但与次贷危机相比．此次波动要温和的多。２００３年以后，次贷市场进入第二轮迅速发展期，当年新增市场份额从２００３年的８％．迅速上升至２００６年的２１％，危机之后，这一比例暴跌至６．２％．新增发放近乎干涸。

图１：次贷市场发展及市场份额

资料来源：全美房地产仂．ｆｆ（２００８）

２．次贷危机的爆发：名义房价首次大幅下降

８０年代以来，美国房地产市场有过三次较大的调整．但８０年代两次调整幅度都远远小于次贷危机，其中８０年代初的调整又比８０年代末的调整要大。例如，实际价格指数分别下跌１０．２％、９９．９％、２５．３％，而交易量则分别调整了４年、３年、３年以上。次贷危机中，最突出的现象是三十几年来．美国名义房价首次大幅下跌。

图２：８０年代以来美国三次较大的房地产波动

资料来源：ｕ．ｓ．Ｃｅｎｓｕｓ，转引自ＲＣＬＣＯ（２００９）

三、结论

对美国房地产市场进行系统性的历史回顾表明，美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展．尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及８０年代以后的金融自由化：二是政府的作用，“居者有其屋”的理念一直贯穿美国战后，不管政治理念有多大差异。历届政府的一个共同信念是鼓励私人拥有住房。在这种模式作用下，房地产市场更容易与现代金融体系相结合，并反过来产生重大影响，最终导致房地产市场出现巨幅波动并成为危机的导火线。

参考文献：

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Ｌｏｕｉｓ．．２００６．

美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾

作者：葛瑛

作者单位：中国人民银行上海总部,上海,200120

刊名：

浙江金融

英文刊名：ZHEJIANG FINANCE

年，卷(期)：2011(1)

1.David C.Wheelock What Happens to Banks When House Prices Fall?U.S.Regional Housing Busts of the 1980s and 1990s 2006

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本文链接：/Periodical_zjjr201101015.aspx