棚户区改造工程研究

棚户区改造工程研究

发表时间：2016-01-05T14:36:12.677Z 来源：《基层建设》2015年19期供稿作者：陈斌斌

[导读] 金昊建设有限公司浙江湖州规划管理由前期项目审批工作和相关手续的批后管理工作构成。在前期项目审批环节，涉及到的关键问题是项目前期的范围确定。

陈斌斌

金昊建设有限公司浙江湖州 313200

摘要：棚户区，是指我国国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。本文针对棚户区改造的重要性以及棚户区改造的具体措施进行了分析。

关键词：棚户区；改造工程

引言

城市建设目前已进入旧城改造后时期，以棚户区改造作为城市建设更新的主要方式。既满足城市建设对土地资源的需求，也促进土地使用的集约化程度提升，不会造成城市的过度扩张，有利于城市可持续发展。而且，开展棚户区改造有利于调控房地产市场价格，破解中低收入群体住房难的问题。从宏观角度看，棚户区改造是推进城镇化建设、科学合理规划布局、增强城市现代化功能的有力有段。

一、棚户区改造的重要性

李克强总理指出：“坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路。”新型城镇化是以人为核心的城镇化，住房是人民群众最大的民生问题。棚户区改造既有利于解决群众住房困难，让人民共享改革发展成果；又能够提升居民居住环境质量，促使他们更加努力工作、安心学习，产生更大的动力和机会去创造财富，从而促进民生改善。居住稳定了，发展道路拓宽了，社会也就更加和谐，我们离全面小康的目标就更近一步。新型城镇化也是质量明显提高的城镇化。棚户区改造一方面是改造，是改变过去脏乱差的局面，破除形式的不和谐，逐步消除城市内部“二元”结构，改善城市人居环境，提升城市功能和品质；另一方面更是革新，是创新城市发展模式，形成资源集约节约利用的新型发展，促进城市生态文明建设，切实提升城镇化发展质量。棚户区改造还是促进经济增长的重要发展举措。它量大面广，不但需要政府投资，还带动大量社会投资，不仅要建设道路、供水、排水、供热等基础设施，完善学校、医院、市场等生活设施，还拉动装修、家具、家电等居民消费，有效扩大投资和消费需求。它还可以盘活土地资源，提升地区活力，促进产业再造和增加就业，改造一片、带动一方，有效促进经济增长。

二、棚户区改造的具体措施

1、以规划管理的视角看棚户区改造项目的范围划定问题

规划管理由前期项目审批工作和相关手续的批后管理工作构成。在前期项目审批环节，涉及到的关键问题是项目前期的范围确定。棚户区改造是一项整体工程，涉及到政府、单位、居民、开发商等多方面利益主体，各方利益主体围绕自身核心利益展开博弈，他们之间的冲突有时甚至导致拆迁工作无法推进，进而缩小规划范围，造成规划审批的反复。如何在最大程度上减少规划项目的变更，是棚户区改造所必须破解的难题。首先应进行扎实有效的排查摸底工作，工作人员走入每家每户与群众深入交流，了解群众的想法和困难，预判可能出现的重点问题；其次，务必以法律认可的形式将谈判结果确定下来，避免因后期的变化引发争议。批后管理对于保证项目推进、维护被拆迁群众的利益同样具有重要意义。批后管理旨在促进规划稳步实施。伴随着建设资金的进入，我们应在棚户区改造设计方案中合理安排安置住房的户型，在土地规划中保障安置住房的土地大小、位置，切实维护广大被拆迁居民的合法权益。应将规划方案进行充分公示，保证被拆迁群众的知情权，强化社会监督，使社会公众有效参与其中。

2、建立投融资平台，增强棚户区改造的资金支持力度

由于棚户区改造项目开发周期长、盈利空间小、融资成本高，特别是棚户区改造项目在资金使用上存在不均衡，且拆迁等前期工作支出较大，致使棚户区改造项目推进缓慢。为了更有序、高效地推进棚户区改造规划的实施、保证年度任务的完成，建立行政区级投融资平台，以统借统还方式，取得专项低息政策资金。根据行政区棚户区改造的发展规划及年度工作目标，借助行政区级投融资平台，可在年度授信额度内向国开行及商业银行提前申请专项政策贷款资金，以优惠利率向经核准且符合条件的重点项目统一放贷，进行封闭运行。一方面，可以提高棚户区改造项目融资效率，降低融资成本，加快重点棚户区改造项目的开发、建设进程；另一方面，能确保棚户区改造项目资金在总量上满足年度需要，增强政府在棚户区改造中资源配置能力、风险控制能力，增强投入资金的安全性。

3、改造透明、规划合理

对原城中村居民实施旧城改造，宜采取限制性人均面积就近安置为主；要求以原同等面积住房异地安置的，可根据土地所在区域价值差给予一定的经济补偿。原集体用地征为国有后，除去改造建设费用和城市建设的各项费用外，其余的可以以市场价格的30%作为城市维护建设费，70%作为集体的经济补偿。该经济补偿可为村民缴纳社会保险和养老保险，并为想创业的村民提供低息或无息贷款，以支持他们创业、就业，维护社会稳定。在棚户区改造后的建设用地及规划上，应适当合理规划安排商业区、文化区、休闲区及物流区等城市发展项目，努力做到集约用地，扩大就业和促进经济发展。注重城市开发建设的整体性、差异性和长期性。在棚户区的改造中，可强制采取在原地块规划修建的商品居住用地的10%用于保障房建设；在棚户区改造和城中村改造中，对于土地严格实行招，拍，挂。房地产开发商投标的土地出让金价格一样时，选择房屋销售价格低者中标；房屋销售价格过高的开发商，土地出让金价格可以考虑调增。防止开发商囤地，控制房价过快上涨。

4、增强政府城市土地储备职能

以上论述的规划指标问题的解决途径注重从微观技术层面解决问题。棚户区改造的实质是通过对某些区域老旧房屋的更新改造，合理调节城市的土地分配，在提升城市发展内涵的前提下，更加合理地使用土地，从而阻碍城市过度扩张。城市内部不为人所认可的一点是，城市内部常具有环境污染和安全方面的问题，这对儿童的健康成长不利。学校及其建筑就被看作学生健康成长的直观社会环境。此外，公共绿地的面积和公共活动场所的设置，也是公众所关注的对象，是城市棚户区改造顺利开展的决定性因素之一。所以，棚户区改造过程中，不仅应保障房屋质量和小区内部环境，还应保证公共绿地的面积，掌握好土地开发和土地保护间的平衡点。既要最大程度上利用城市土地，促进城市发展，又要保护农业土地和城市中的公共用地，实现土地资源的合理有效利用。所以，应加强宏观调控，解决在很多棚户