房地产住宅项目常见设计缺陷问题汇编

房地产住宅项目常见设计缺陷问题汇编

总则：针对房地产住宅项目现有工程中一些常见问题作一总结，以引起重视并方便房地产公司确定审查图纸之审查要点，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高设计施工质量，减少不必要的损失，提高房地产住宅项目品质。

⑴、总平面设计

1)一、标高：

2)1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符

3)――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1 ％），并在施工时多加注意。

4)2．园路井盖高低不平和有缺损

5)――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。

6)二、流线设计：

7)住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。

8)三、间距：

9)建筑平面锯齿错位过大影响采光。

10)搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。

11)四、绿化:

12) 1. 种植树种过高影响采光。

13) 2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。

14)五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置:

15)未设置管理用房或太隐蔽。

16)总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。

17)箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。

18)六、摩托车、自行车存放：

19)1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。

20)2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。

21)摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库（棚）面积太小不够使用。

22)七、儿童游戏场：

23)儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：

24)儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。

25)秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。

26)八、道路：

27)小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；

28)园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。

29)园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。

30) 4. 混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。

31) 5. 停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实；

32)小区园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。

33)道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋和角偶钢筋。

34)混凝土路面起砂、剥落――混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥；对已出现的裂缝可采用1：2水泥砂浆修补。

35)9．机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采用的水泥盖板,汽车开过后噪音大,并且易碎裂。

36)九、总平面设计其它问题：

37)化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建筑沉降，

维护成本高，设计时应考虑足够的间距；

38)部分管线埋深过浅。

⑵、单元户型设计

39)一、厨房：

40)厨房未设排烟道：厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，空气的作用造成油烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，且油烟从窗户进入室内,影响居住环境。

41)设有洗衣机位的厨房未设地漏，无法排水。

42)厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、抽油烟机、排烟道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布置未遵循洗、切、炒的流线且与电气、给排水、煤气专业的图纸不一致。

43)厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消毒柜的位置。

44)北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用。

45)烟道产品不过关,住户间互相串味；部分项目烟道为单风道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排烟净空很小，造成排烟不畅；烟道的倒烟现象，应从烟道种类（单烟道、双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。

46)煤气等管线设计不合理；中高档项目未设计管道井。

47)二、卫生间：

48) 1.卫生间漏水：

49)排水设计时将给水管明设在浴缸底部，浴缸周边硅胶脱落或浴缸堵塞会导致浴缸底部积水造成水管严重锈蚀、沙眼引起渗漏。

50)卫生间坡度不合理，且有反坡；地漏位置靠近门口离浴缸、或淋浴过远，造成积水。

51)浴缸下面未做防水层。

52)个别项目下沉式卫生间埋地给水管管材质量有问题，严重锈蚀、沙眼引起渗漏；下沉式增大检查漏水的难度，增加维修工作量，最好不采用下沉式卫生间设计；如采用，则给水管管材应采用新型管材。

53)下沉式卫生间楼地面混凝土未采用抗渗混凝土。

54)卫生间管道穿楼板的接口周围未用聚合物砂浆填实；防水膜不密实，有人为损伤现象，防水层面未作砂浆保护层；泛水处不够高，防水施工工艺操作不当；坡度不合理积水、原防水层开裂、粘接度低起层、面层施工时有损坏防水层的痕迹，造成楼板、墙角、边渗漏水严重。

55) 2. 大户型卫生间设计面积过小，设施与户型档次不匹配且未考虑管井设计。

56) 3. 北方地区暗厕未考虑通风道或通风道设计不合理，影响使用。

57) 4. 座厕正下方是大梁，导致无法居中安装，整改需消耗大量人工。

58) 5. 热水器设置在浴缸侧面中间，影响使用。

59) 6. 热水器管道未保温：部分热水管过长，有的热水管从吊顶中铺设未作任何保温处理，每次使用即使将温度调到最高，仍需很长时间才有热水。

60)复式顶层卫生间位于卧室上方，排水设计为下排，不符合规范。

61)洗手台台面黑白根大理石的质地太差，断裂现象普遍。

62)马桶安装不合理, 国家规范要求：预留的大便器排水管，出楼地面的甩口不得低于10mm，大便器自身排水管与预留排水管的口应紧密结合允许误差5mm，部分项目实地检查偏差6cm。马桶配件差，马桶配件需全部更换，费工费时，损失极大。

63)10.地漏反臭：卫生间、厨房的排水装置中地漏的排水管未设存水弯，防臭效果不好。

64)11. 洗衣机未设专用排水地漏；布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

65)12. 卫生间吊顶高度设计不合理，吊顶后窗户不能开启。

66)13. 管线设计不合理，影响放置浴盆、淋浴房。

67)14. 卫生间毛巾杆、电器插座位置设计不合理或偏少，影响使用；

68)15. 下沉式卫生间水平溢流管未接至排水立管，造成溢流管流出的珍珠岩水污染外墙面；

69)16. 北方地区部分卫生间散热片位置不当或散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用；

70)17. PVC管线无消音措施，上下水管道噪音大。

71)18．塑料泛水管穿墙埋设时，因高度不合理易被二次装修打穿漏水。