某广场项目发展思路及业态规划汇报(PPT 66页)
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文鼎广场项目发展思路及业态规划汇报
2008年11月
目录
一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
一、市场调研分析
大学城区域市场分析
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。 除了本项目外，还有乐活街区、大学城商贸中心、百度空间等，这些会填 补大学城商业配套的空白，在未来将形成竞争态势。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮、 旅馆、文化等功能为一体的 一站式大学城商业步行街。
南京医科大学
江苏经贸职业技术学院
职教中心
南京工程学院
金陵协和神学院
江苏海事学院 南京交通职业技术学校
金陵科技学院
中国药科大学
南京晓庄学院
大学城区域市场分析
交通状况
目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后 除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为 经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大 学城的交通压力。
1000 ㎡ 6700 ㎡ 7700 ㎡
3000 ㎡ 无 3000 ㎡
无
3200 ㎡
3200 ㎡(此部分娱乐面积 很可能做成购物)
500㎡ 500㎡
乐活各业态比例
16% 3%
17%
22%
餐饮
购物
娱乐
服务
酒店
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该 公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促 成乐活项目的规范运作。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业
销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。 价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
1F：餐饮 2-3F：品牌服 饰
1F:移动+餐饮 2F：新东新
1F：KFC+ 餐饮
1F: 餐饮 2F：电子数码
3F： 品牌 服饰
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
业态 餐饮
总面积 （㎡）
5000
业种 餐饮
面积（㎡） 比例
5000
27%
大学城商贸中心业态比例
华联超市
1550
基础设施及商业配套
基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其 内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在 义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。
大学城区域市场分析
序号 1 2 3 4 5 6 7Байду номын сангаас8 9 10
江宁大学城学生总数统计
从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销 售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后 期的运营管理造成不利影响。
由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现 出鲜明的特色。
竞争项目调研分析
大学生城商贸中心
江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米， 总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集餐 饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商业 活动为一体的高品质休闲商业区。
3000
中国协和神学院
本部／部属
500
未来规划总人数
15000 20000 16000 13000 12000 18000 18000 12000 7000 1000
大学城区域市场分析
大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场 空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展 空间和良好的发展前景。
大学城商贸中心定位中高端，而学生消费能力有限，因此中高端定位会减 少学生流量，使其难以成为大学生的主要消费地。
由于产权存在问题，限制一些商业业态进驻，而且项目存在一定的运营风 险。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 为一层“中华美食一条街”的挑高部分 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主
“中华美食一条街“
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
01栋 02栋 共计
餐饮面积
4000㎡ 无 4000 ㎡
购物面积 住宿面积 娱乐面积
服务
购物
5250
电子数码
1800
28%
品牌服饰
1600
电玩娱乐
1550
娱乐
3100
17%
KTV/演艺吧 1550
服务
500
移动及其他
500
2%
26%
2% 17%
27%
餐饮
购物
娱乐
服务
28%
酒店
酒店
4880 经济型酒店 4880
26%
总计
18730
100%
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
商贸中心有强大的政府背景，能够获得各种优势资源，其主力店高档、丰 富，利于提升商贸中心的形象。
商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁 高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由 于产权问题，项目只租不售。
项目目前已有移动、KFC、华联超市、新 东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年 2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为 苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格 筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年
学校名称
院校性质
现有人数
南京医科大学
本部／省属
7000
南京工程学院
本部／省属
20000
江苏省经贸学院
本部／省属
13900
南京交通技术学院
本部／省属
10000
江苏海事学院
本部／省属
10850
中国传媒大学
本部／省属
13000
金陵科技学院
本部／市属
16000
南京晓庄学院
本部／市属
10900
江宁职教中心
本部／区属
2008年11月
目录
一、市场调研分析 二、项目发展思路 三、业态规划 四、价格测算及招商计划
一、市场调研分析
大学城区域市场分析
江宁大学城地 处南京市江宁区东 山镇附近， 距南 京市市中心约15 公里， 规划占地 30平方公里，主 要由方山周边南京 医科大学、中国药 科大学、中国传媒 大学南广学院等高 校组成。
很多商业项目看准这一市场机遇，纷纷投入到开发大学城商业的浪潮中。 除了本项目外，还有乐活街区、大学城商贸中心、百度空间等，这些会填 补大学城商业配套的空白，在未来将形成竞争态势。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活时尚街区目总占地 面积40亩，总建筑面积达 26000平方米，容积率1.0， 定位为集购物、娱乐、餐饮、 旅馆、文化等功能为一体的 一站式大学城商业步行街。
南京医科大学
江苏经贸职业技术学院
职教中心
南京工程学院
金陵协和神学院
江苏海事学院 南京交通职业技术学校
金陵科技学院
中国药科大学
南京晓庄学院
大学城区域市场分析
交通状况
目前交通不方便，公交线路有南广、大同、大中、盛广、盛科线，7：30后 除南广外无其他公交。正在修建的地铁一号南延线通往大学城内，站点分别为 经贸学院站、江苏海事职业技术学院站和药科大学站，地铁建成将大大缓解大 学城的交通压力。
1000 ㎡ 6700 ㎡ 7700 ㎡
3000 ㎡ 无 3000 ㎡
无
3200 ㎡
3200 ㎡(此部分娱乐面积 很可能做成购物)
500㎡ 500㎡
乐活各业态比例
16% 3%
17%
22%
餐饮
购物
娱乐
服务
酒店
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
乐活街区引入了专业的运营顾问——莱迪时尚流行广场经营管理公司，该 公司有较强的专业能力、丰富的商业资源以及强大的品牌号召力。这将促 成乐活项目的规范运作。
街区共2栋三层建筑，商 铺面积在30-200平米，一、 二层得房率分别为79%、 58%，主力面积为40－50平 米，约300间；三层为精装 修的日租房，面积为30-50
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
时间节点： 08年1月8号开盘，明年9月 开业
销售方式：街区商铺拟全部出售，销售 方式为独立产权销售和带租约销售。带 租约方式前三年给业主返租，拟采用统 一招商形式，返租份额为8%，三年返 租直接从房款中扣除。 价格：均价在10000元／㎡。 一层不挑高商铺18000元／㎡，一层挑 高7.8米商铺价格约15000元/㎡，普通 商铺价格约13000元/㎡，三层公寓价格 北面6900、南面精装修 8300。 优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
1F：餐饮 2-3F：品牌服 饰
1F:移动+餐饮 2F：新东新
1F：KFC+ 餐饮
1F: 餐饮 2F：电子数码
3F： 品牌 服饰
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
业态 餐饮
总面积 （㎡）
5000
业种 餐饮
面积（㎡） 比例
5000
27%
大学城商贸中心业态比例
华联超市
1550
基础设施及商业配套
基础设施不完善，配套不齐全，仅有江宁区体育中心作为其配套资源，其 内有三家大型网吧。大学城内商业配套空白，目前大学城内学生外出消费多在 义乌小商品城、东山镇等处，义乌小商品城、世纪华联等均有班车接送学生。
大学城区域市场分析
序号 1 2 3 4 5 6 7Байду номын сангаас8 9 10
江宁大学城学生总数统计
从销售方式上来看，乐活时尚街区的商铺分为独立产权式销售与带租约销 售，因其运营部门进场较晚，商铺大多以独立产权形式卖出，这将对其后 期的运营管理造成不利影响。
由于莱迪拥有丰富的精品购物的商业资源，因此乐活街区在购物方面将呈现 出鲜明的特色。
竞争项目调研分析
大学生城商贸中心
江宁大学城商贸中心占地面积33350平方米， 总建筑面积为21465万平方米，将开发成为集餐 饮、娱乐、宾馆、购物、文化商业等综合性商业 活动为一体的高品质休闲商业区。
3000
中国协和神学院
本部／部属
500
未来规划总人数
15000 20000 16000 13000 12000 18000 18000 12000 7000 1000
大学城区域市场分析
大学城内消费人群庞大，目前有11万师生，未来3-5年将有15万师生，市场 空间巨大，但目前商业配套基本空白，因此大学城商业市场有广阔的发展 空间和良好的发展前景。
大学城商贸中心定位中高端，而学生消费能力有限，因此中高端定位会减 少学生流量，使其难以成为大学生的主要消费地。
由于产权存在问题，限制一些商业业态进驻，而且项目存在一定的运营风 险。
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
国内外品牌连锁酒店、青年旅社入驻 “快乐活着”购物街 为一层“中华美食一条街”的挑高部分 “各国美食中心广场” 水果吧、冰淇淋、茶吧为主
“中华美食一条街“
竞争项目调研分析
乐活时尚街区
01栋 02栋 共计
餐饮面积
4000㎡ 无 4000 ㎡
购物面积 住宿面积 娱乐面积
服务
购物
5250
电子数码
1800
28%
品牌服饰
1600
电玩娱乐
1550
娱乐
3100
17%
KTV/演艺吧 1550
服务
500
移动及其他
500
2%
26%
2% 17%
27%
餐饮
购物
娱乐
服务
28%
酒店
酒店
4880 经济型酒店 4880
26%
总计
18730
100%
竞争项目调研分析
大学城商贸中心
商贸中心有强大的政府背景，能够获得各种优势资源，其主力店高档、丰 富，利于提升商贸中心的形象。
商贸中心与体育中心内乐天广场同属江宁 高校产业集团管理，均为政府重点扶持项目。由 于产权问题，项目只租不售。
项目目前已有移动、KFC、华联超市、新 东新等主力店入驻，招商情况良好，预计于明年 2、3月正式开业。管理集团对商家进驻要求较为 苛刻，主要体现为对入驻店铺品牌、形象的严格 筛选，采取择优录取的原则。所有商家均为一年
学校名称
院校性质
现有人数
南京医科大学
本部／省属
7000
南京工程学院
本部／省属
20000
江苏省经贸学院
本部／省属
13900
南京交通技术学院
本部／省属
10000
江苏海事学院
本部／省属
10850
中国传媒大学
本部／省属
13000
金陵科技学院
本部／市属
16000
南京晓庄学院
本部／市属
10900
江宁职教中心
本部／区属