关于对土地评估行业存在问题的思考

关于对土地评估行业存在问题的思考

摘要土地评估行业在推进土地资产价值显化过程中扮演者

十分重要和严肃的作用。笔者通过对土地评估机构执业问题的剖析，发现土地评估

行业存在行业监管薄弱、执业人员素质有待提高等问题，提出了推进土地评估行业改革与发展的对策。

关键词土地资产土地评估行业土地估价师执业水平

一、我国土地评估行业的问题分析

最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，土地评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的提高与发展。

（一）土地评估人员素质有待提高

一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的机构人员素质较低，尚不能完全适应经营业务的需要。面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动。在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，

国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才急缺。

（二）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强

当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。

（三）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨

按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次。在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。在评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。

（四）土地评估行业的发展道路过窄

近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，

大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。

二、推进土地评估行业发展的对策研究

随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。

（一）提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力

长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验

的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。

（二）健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律；树立和维护自己的信誉，使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。（三）顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介代理的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质(资产评估、房地产评估、矿业权评估等)的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。

三、小结

随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场

更加完备。

参考文献：

[1]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[j].现代经济（现代物业下半月刊）,2008(1).

[2]潘建春.我国土地评估行业存在的问题及对策[j].中国房地产业,2011(11).

[3]刘丽君,左文进.基于swot分析的我国土地评估行业管理战略的选择[j].科技情报开发与经济,2007(25).