余姚锦绣四明二期市场报告

竞争个案分析
未来别墅市场走势 本项目价格预判
宏观篇
城市宏观环境 通过城市区位、经济、发展规划，把握城市发展现状和前景，站 在城市宏观的大环境下看楼市的风云变化。
土地市场
通过对历年土地购置变化、土地购置区域的分布，明晰住宅潜在
供应情况，把握未来市场的竞争方向。
住宅市场
通过供需分析、各板块楼市发展，解读余姚楼市的发展特征。
2006年版《禁止用地项目目录》中，别墅类房地产开发项目，高尔夫球场项目，赛 马场项目被明令禁止。
杭州市政府2008年2月21日在公布今后两年住房建设规划时明确提出，停止别墅类房地产开发项
目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
政策提示
未来的市场上，占有相当大资源，容积率偏低的独栋别墅将成为真正的稀缺产品
2009年可能是结构性拐点
[拐
点]房地产行业逐渐走出自从2000年商品房化启动的一个大周期 =〉3大趋势 ①全国大涨全线飘红局面结束 ②量价双稳，有涨有跌，锯齿上升 ③权利下移，买方市场
[结构性]理性回归，伴随经济发展，呈现区域城市的极点化市场爆发
行业暴力时代 =〉城市理性时代
城市替代行业，点状爆发替代线性爆发 某些城市或区域，借助大事件或属性的转变，成为行业“爆发点”， 引领市场
2007年
2008年
[竞争变化]破局量跌价稳定，市场出现暗降趋势
案例一：部分而楼盘在市场压力下内部价格调整
荣安和院3月8日二期开盘价格10000元/㎡，开盘当日推出440余套住宅，前三天去化 不足10%，后内部价格调整，以9000元/㎡为分界线，出现大量7000-8500元/㎡的房 源，整个四月去化速度极快
本案
城市宏观环境——城市总结
城市对外交通便捷，临近宁波、杭州，同时城市凝聚力较强，是相对独立的县级市。 中心城有自然山体、历史人文资源，自然水系发达，城市整体居住环境较好。 有较为突出的产业，个体私营业主较多，但办公商务经济欠发达。社会有两级分化的趋 势，城市白领和城市中产较少，富裕阶层主要集中在私营业主、工厂主。 城市化水平不断提高，城市建设处于高速发展期，进一步催动房地产业的发展。 城市经济发展迅速，人民生活水平不断提升，住房消费需求和消费观念不断提升。 城市“南城北园”规划（南居住北工业）进一步完善城市空间功能结构，旧城区加快改
宁海县 经济次发达地区
余姚民营经济发达，借助跨海大桥优势，“余慈片区”初见雏形，经济领跑宁波
城市宏观环境——城市对比
人口规模 GDP （万人） （亿元） 余姚 82.92 422.33
人均GDP （元） 51000
房地产投资投资 （亿元） 17.34
城镇居民 人均可 支配收入 23025
城镇居民 人均 消费支出 24203
造和拓展，城南、城东、城北多个规模居住区规划，掀起新一轮住宅市场发展。
余姚及余慈片区发达的民营经济实力
余姚高档社区存 在的物质支撑
余姚城市化扩张的加剧
余姚居住范围的 向外拓展
本案作为余姚周边最高档次山水别墅：“近余姚化”，被余姚人所接受存在了可能
土地市场
土地市场
根据市场公开招牌挂情况，06年，余姚城区土地购置土地约16幅，土地量 达到84万平方米，合计总建筑面积突破130万平方米，购置量远远超过前两年 水平，可以预见未来2年后续潜在供应竞争压力较大。
城市花园07年90㎡白坯价格10000-11000元/㎡，08年5月31日百合公寓精装修（标准 1500元/㎡），均价11000元/㎡，开盘当天销售30%，一次性96折，分期98折
[现象]量跌价平，出现暗降趋势 [预判]在08年第四季度银根不放松的前提下，市场会出现较大下滑行情
支撑理由如下 ①心理上：奥运为政治性风向标，9月奥运结束，在心理上成为供需双方最后的博弈 ②利益上：银根不放松，开发商必须要应对一个财年的财务结算，现金流压力巨大 ③空间上：现有市场供给，多为3年前土地存量的开发量延续，地价优势，致使现房 售价上存在较大价格下调空间
慈溪
宁海 宁波
102.72
59.52 564.6
530.91
194.29 3433.1
51847
32793 61032
17.14
8.08 332.9
24535
21115 22307
14076
13255 13921
余姚、慈溪、宁海与宁波相关数据的比值（目标城市/宁波）
宁波/余姚
宁波/慈溪 宁波/宁海
6.81
[行业层面]宁波楼市遇“冷”,成交量迅速萎缩
07年5月份同比比较,全市成交量下滑近65%,鄞州区成交量下滑近68% 进入6月份,市场形势逐渐明了,购房者观望态势加重，成交量持续萎缩
观
3500 3000 2500 2000 1773 1500 1000 500 0
一月 二月 三月 四月 五月 六月
望
案例二：大多数楼盘采取折扣、优惠等方式变相降低价格
万科金色水岸3.22外部开盘，实报价格为之前较高的价格，估计均价为13500元/平 米左右，优惠：万科会金卡1%蓝卡0.2%，五个工作日内付首付1%，老客户介绍1%， 开盘优惠1%，40%优惠1%，50%优惠2%，一次性优惠5%，最高优惠可达9%
案例三：新产品比老产品价格未见成长反而变相降低
2007年-2008年7月余姚土地市场统计
土地用途
商用 住宅 安置住宅 安置住宅 安置住宅 商业、住宅
出让年限
40 70 70 70 长期 商业40、住宅70
占地面积（平方米）
46662.99 13293.59 59386 50880 54323.7 40087.67
容积率
1 1 1.18 1.21 1.24 ≤1.7
3333 3306 2874 2693 2125
滞
套数
销
2233
2007-2008年宁波住宅成交
2743
1848 1922
1553 1114 1104 1011 1007 1086 360
七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 一月 二月 三月 四月 五月 六月
763
2007-2008年宁波商品住宅成交（备案）套数对比 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月
锦绣四明（二期）市场报告
前言——
大市场之辨析
2007年——房价与销量双双走高
调控
2008年——从高位缩量到折扣优惠 观望
2009年，楼市何去何从？
[2008年奥运结束]
以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”， 随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2004年 2005年 土 地 面 积 (万 平 方 米 ) 2006年 建 筑 面 积 (万 平 方 米 )
注：统计对象为公开招拍挂牌地块，数据来源：宁波天启/搜地网
土地市场
04-06年成交的余姚市区土地中，城北、城南土地购置量最大，两则占总量的 80%，城东占总量的15%，城西、市中心最少。 市中心、城西开发比较早，现在土地资源缺乏，偶有小幅土地成交。 06年后，城东、城南和城北板块土地购置显著放大，尤其是后两个区购置量 惊人，未来楼市竞争主要在这几个板块内展开。
绿化
35% 35%
建筑密度
28% 28%
≥30%
≤35%
当市场宏观方面观望与调整的气息愈发浓重
当市场微观方面独栋别墅产品的日益稀缺
我们何去何从？
未来独栋别墅产品的稀缺
VS
未来数年内不被看好的市场行情
观点
关注市场风吹草动、谨慎为先回款至上
目录 宏观篇：余姚整体楼市分析 城市宏观环境研究 城市经济状况研究 城市宏观市场环境 城区土地市场分析 城区住宅市场分析 微观篇：别墅市场研究 别墅市场分析
策略提示
2009销售的项目，项目的安全性应为第一关注；营销计划不应再单纯追求利润深度; 要确保项目的可销、快销，现金流为王
禁字当头的别墅土地政策
从2002年开始，影响别墅市场的土地政策就层出不穷。 2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布 （国发〔2003〕45号），其中第四条规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应。” 2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布（国发〔2003〕18 号），再次提出要控制高档商品房建设。 “不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣近日在2005 中国土地市场年会上再次放出“禁止别墅供地”的口风。 2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成” 2006年5月31日，国土资源部将对房地产开发用地的供应结构进行调整，坚决停止别墅类房地产 开发项目土地供应。
[持续的人民币升值]
人民币升值，出口贸易顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对外开发 人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验
+
+ [趋强的宏观政策调控]
从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是 涉及到社会公平的国计民生大事
投资与出口，拉动中国经济的两大引擎将趋缓 + 宏观调控的政治化倾向
5.50 9.49
8.13
6.47 17.67
1.20
1.18 1.86
19.20
19.42 41.20
0.97
0.91 1.06
0.58
0.99 1.05
红色表示该项比值优于宁波平均水平
余慈板块的富裕水平远远高于周边城、镇
城市宏观环境——城市规划
根据余姚市城市总体规划（2001--2020）： 城市性质：长江三角洲南翼经贸发达的 现代化城市；浙江省历史文化名城，宁 波都市区的重要组成部分。 市域城市化水平：2020 年，全市人口规 模为125-130万，城市人口70-80 万，城 市化水平为60%-65% 。 未来发展方向：“南延北拓，东展西 调”，即主要以向北发展为主，适度向 西南、东南方向拓展。未来余姚市城市 发展的格局可以概括为：一城两区，北 园南城，空间间隔，功能互补。 中心城市：中心城市由中心城区和姚北 新区组成。中心城区，作为全市政治、 经济和文化中心。姚北新区，开发建设 现代工业开发区、商贸区和居住区，发 展成一座新兴工贸型新区。
城市宏观环境
城市宏观环境——城市区位
区位：地处长江三角洲南翼，北 濒杭州湾，南屏四明山。
距宁波国际机场和大型港口宁波 北仑港仅半小时和40分钟车程，至 杭州萧山国际机场只有1小时车程， 经沪杭甬高速公路去上海也只需2 个半小时，经杭州湾跨海大桥到上 海仅需1小时。 余姚已纳入上海“二小时交通 圈”。 规模：现辖阳明、凤山、梨洲、 兰江、低塘、朗霞六个街道，黄家 埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、 马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆 埠、大隐、梁弄、大岚、四明山14 个镇和鹿亭乡，总面积1527平方公 里，人口82.92万。 余姚对外交通便捷，城市大部分地区处于城镇化阶段
30.29亿元，分别增长26.2%和25%； 完成全社会固定资产投资141亿元，增
长2.9%；实现社会消费品零售总额134.7
亿元，增长18.1%；在全国县域经济基本 象山县 竞争力百强县排名中列第9位。 城镇居民人均可支配收入23025元，农民 人均纯收入9687元，分别增长15.1%和 13.2%。
百度文库
城市宏观环境——经济状况
余姚市07年实现地区生产总值410亿元， 慈溪市 余姚市 镇海区 增长14%，其中三大产业增加值分别为 27.1亿元、246.9亿元、136亿元，各增 长5%、14.8%和13.8%；完成财政一般预 北仑区
经济较发达地区 老三区 鄞州区 经济较发达地区 奉化市
算收入63.37亿元，其中地方级收入
50 40 30 20 10 0 城东 城南 城西 成 交 土 地 面 积 (万 平 方 米 ) 城北 市中心
注：统计对象为公开招拍挂牌地块，数据来源：宁波天启/搜地网
土地市场
位置
陆埠镇 南雷村 凤山街道双河村 凤山街道双河村 凤山街道双河 泗门镇汝湖路北侧、 河塍路东侧、长河路南侧 原宁波东港灯具厂地块 城东路东侧地块 剑江西侧地块 谭家岭西路北侧地块 甬余公路南侧地块 兰江街道肖东幼儿园南侧地块 金型路南综合楼 凤仪路北侧地块 低塘街道剑江西侧新堰路南侧 低塘街道剑江西侧新堰路北侧 泗门镇谢家路村委东侧 马渚镇西石山路南侧、马云路西侧