11-土地作价入股+股权转让协议模板

案例 11 阳江某项目：土地作价入股+股权转让

一、交易基本情况

二、交易要点

1、采用出资方式剥离土地的原因？

合作方已开发部分地块，销售乏力且与总包方发生诉讼纠纷，导致债务复杂、不易解决的遗留问题较多，另外，土地原始成本较低、土地成本票据严重不足，考虑到上述因素，本项目采用土地出资方式剥离土地、我方再入股目标公司的合

作模式。

2、采用土地出资方式是否受 25%投资额度的限制？

部分地方将土地使用权出资视同转让，要求过户前的投资额度须达到25%；部分地方要求较为宽松，采用土地使用权出资方式可直接过户至目标公司。

3、土地使用权出资涉及哪些税费？

土地使用权出资与土地使用权转让均涉及增值税、土增税、所得税、契税等

税费，其中契税由目标公司缴纳，上述其余税费由合作方缴纳。【合同第七条】

99

4、土地使用权出资与土地使用权转让有何异同？

相同点：两种方式下的应缴税费相同。不同点：土地出资后目标公司注册资本发生变化，土地转让后目标公司注册资本不变；土地出资后出资方取得的是股权，土地转让后转让方取得的是债权。

5、土地使用权出资后目标公司的注册资本额如何确定？

如目标公司的注册资本已实缴，则土地出资后目标公司的注册资本为土地评估价及之前已实缴注册资本之和。如目标公司的注册资本尚未实缴，则土地出资后目标公司的注册资本有两种确定方案，一是注册资本等于土地出资评估价（其中等额于认缴注册资本的部分用于实缴，其余部分用于增资），二是注册资本等于土地出资评估价与认缴注册资本之和（即土地使用权全部用于增资）。

6、如何确定目标地块合作价款的组成内容？

以土地使用权出资方式剥离土地后，如属溢价合作的情形，则合作价格一般包括：（1）目标地块的土地使用权出资额；（2）需补缴的出让金及相关税费（如涉及转变土地用途）；（3）土地溢价部分。【补充协议第一条】

7、如何用合理支出处理溢价？

（1）通过目标公司向合作方支付前期配套费用/补偿费用；（2）目标公司优先向合作方分配利润（限双方合作开发的情形）；（3）溢价直接并入股权转让款，由合作方直接缴纳所得税。【补充协议第一、三条】

100

合作开发合同

甲方：我司法

定代表人：

地址：

乙方：

法定代表人：

联系地址：

为优化资源配置，本着资源整合、互惠互利的原则，经平等友好协商，甲乙双方就合作开发房地产项目事宜达成一致意见，于201X年X月X日在广东省佛山市顺德区签订本合同，以兹信守。

第一章目标地块概况

第一条目标地块概况

1、目标地块的权属情况

乙方已通过协议出让、挂牌出让等方式获得位于广东省 XX 县 XX 的地块，上述地块面积合计 1,232.62 亩（下称目标地块），其中 1,034.68 亩土地已办理国土证，197.94 亩土地暂未办理国土证。

（1）目标地块中的 1,034.68 亩已办证地块部分位于 XX，详细情况如下：

101

（2）目标地块中的 197.94 亩未办证地块位于 XX 镇，详细情况如下：

上述目标地块无权属纠纷，未拖欠出让金、税费等应付款项，目标地块土地出让合同、国土证、红线图、土地款及契税票据等详见附件一。

2、目标地块的现状

（1）目标地块的土地现状

XX 地块地势平坦，有待拆建筑物、构筑物，已通水、通路、通电讯。

XX 地块内有山地，有待拆建筑物、构筑物，已通路，未通水、未通电讯。

（2）目标地块的抵押情况

乙方的关联企业已向银行借款 3,800 万元，乙方以部分目标地块为上述债务

102

上述借款合同、抵押合同、他项权证等详见附件二。

3、目标地块的规划条件

（1）已办证地块的规划条件：

（2）未办证地块的规划条件：

目标地块已取得的建设用地规划许可证、规划批复条件等详见附件三。（3）总体规划方案的确定

103

本合同签订后 20 个工作日内，甲方负责编制完成目标地块的规划设计方案及规划技术指标并提供给乙方。乙方收到上述方案后 60 日内协调政府相关部门

原则同意上述规划方案 (最终以政府审批为准)。

第二条乙方的声明

上述关于目标地块的描述基于乙方向甲方作出的声明，乙方保证上述内容的

真实性和完整性，保证未隐瞒涉及目标地块的对本合同履行存在重大影响的事实，乙方向甲方提供的一切资料、文件都是真实、准确、完整的，没有任何虚假、错误或遗漏。

第二章合作方案

第三条乙方按本合同约定设立其 100%持股的目标公司，负责解除目标地块的抵押并办妥未办证地块的国土证，承担因此产生的相关费用。目标公司已设立且所有目标地块均已取得国土证后，乙方以 60,000 万元的评估价格（含增值税）将目标地块的土地使用权出资至目标公司。

第四条目标地块的土地使用权出资至目标公司后，乙方以36,000万元的价格将其持有的目标公司60%的股权转让给甲方，双方通过目标公司合作开发目标地块，按持股比例投入开发建设资金。乙方须按本合同约定将部分综合用地变更为住宅用地并负责完成目标地块的拆迁、土地平整，承担相应的费用。

第五条甲方按本合同约定输出我司集团品牌、管理团队，管理团队在董事会的授权范围内全面负责项目公司的经营管理，全面负责主导运作目标地块的开发建设，乙方不参与项目公司的日常经营管理，但须协助配合项目公司办理开发报建等工作。项目开发完毕后，双方按本合同约定分配利润。

第三章目标地块土地使用权出资

第六条设立目标公司

1、本合同签订后 5 日内，乙方负责设立其 100%持股的目标公司，目标公司的注册资本为 1,000 万元（认缴），法定代表人由乙方指派，名称暂定为阳西 XX 房地产开发有限公司（以最终核准的名称为准）。

2、目标公司设立过程中形成的所有公章印鉴、经营证照、档案资料、财务凭证等资料全部由双方共同保管。保管目标公司上述资料的保险柜置于乙方办公场所，乙方掌握保险柜密码，甲方掌握保险柜钥匙。

104