中国房地产市场发展趋势分析
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中房产场展 势析 国地 市 发 趁 分
房地 产市场 的发 展关 系国计 民生 。近 年来， 在房 地产 市场快 速发展 的 同时 ， 价 房 飞 涨 ，普通 民众买 不起 房的情 况越 来越 突 出， 国家 为此出 台一 系列调控政 策 ， 打击 投 机行 为 ， 制房价 过快 上升 。因此 ， 当前 抑 在 市场 发展 状况下 探讨房 地产 市场 的发展趋
亿平 方米 ， 同比增 长 １ ．％； 开工 面积 为 ７１ 新
◆ 蒋 增 长 ０６ 竣 ６７亿 平 方 米 ， 韬 １ ．％； 工面 积 ． 同比
为 ４９亿平 方米 ， ． 增幅 为 １．％。２ ｏ ４９ ０ ５年全
、
当前 房地产 场 发展情 况
预测 ，城 镇人 口比例将 继续 上 升 ，０ ０年 ２１
展 的态度 不会改 变 ，但 只要房地 产价 格过
府实行 最严 格 的土地管 理制度 的决 心。 ４ 宏观 调控政 策走 向 、 ２０ 年 后 ， ０４ 房地 产价 格 的持 续 上升 引 起政府 关注 ，对房 地产 市场 的调控 逐渐 转
Ｇ Ｐ增 长 率达 到 了 １ ． 人均 Ｇ Ｐ增长 Ｄ ６ ％。 ４ Ｄ 率达 到了 １． ５ ％。有关机 构 预测 ，到 ２ ２ ３ ００ 年 ，中国 经济 仍 可以 保 持 ７ ％左右 的增 长
给充足 ，市场 经济 体制 和宏观 调控 日趋 完 善。从 １ ９ ９ ０年 到 ２ ０ ０ ５年 的 ｌ 间 ， ６年 平均
严格 的土 地管理 制度 。 ９ ８年土 地管理 法 １９ 全面 修订 ，建立 了严格 的土地 管理 制度 的 法律 框架 。 ０ ６年 ， 国务院 关于加 强土地 ２０ 《
３ 需求产 品结构 、 房地 产产 品可 分为住 宅地产 和商 业地 产 ， 中， 其 住宅地 产是 房地产 市场 中需求 最 为 旺 盛 的产 品 。国 家统 计 资料 显 示 ．０ ５ ２ ０ 年 全年 商 品住宅 销 售面 积 ４９ ．８亿平 方米 ． 销 售额 为 １９ ６０ ４ ８ ．５亿元 ， 占行业 销售 总面 积 的 ９ ％ ， 业销 售总 额 的 ８ ％ 。中 国人 ０ 行 ４ 口发 展状 况决定 了未 来几年 仍将 维持商 品 住宅 为主 的产 品结构 。 随着 第三 产 业的发 展 ，商业地 产需 求 将 大 幅增加 。 按照 国外 成熟市 场经验 ， 务 服 业 的发展状 况是 商业地产 发展 的基础 。而 我 国经济 的持 续 快速发展 ，第三 产业 将继
产投 资增速 ，房 地产 行业 固定资产 投 资 占 城镇 固定 资产 投资 比例明 显降低 。
２ 土 地购置 增速减 缓 、
当前 ， 国正处 于经济 高速发 展 时期 。 中
工业 化 、 城镇 化 发展加 速 ， 国内消 费潜力 和 消费 需求逐 渐上 升 ．资 本储 备和劳 动力 供
中 国 总 人 口将 于 ２ １ ０ ０年 、０ ０年 分别 达 ２２ 到 １ ． 人 和 １ ． 人 。１ ８ ３６亿 ４５亿 ９ ２年 第 三次 人 口普查 时 ， 国城镇 人 口比例 为 ２ ％， 中 ０ 到 ２０ ０ ０年 上升 到 ３ ％。 据 中国国家 统计局 ４ 根
２０ ０ ５年全 国房 地 产 施 工面 积 为 １ ＿ ６４
调控 有关 问题 的通知》 充分体 现了 中央政
房地 产开发 的土地 购置面 积和 土地购
置费 用增速 都持 续降低 ，而土 地开 发面积
增加 。 ０ ５年 ， ２０ 全国购 置土地 面积 为 ３ 亿 ． ８ 平 方 米 ， 同 比 下 降 ４ ；土 地 购 置 费 为 ％ ２０ ． ９ ４３ ０亿 元 ， 降 １． ； 下 ２ ％ 土地 购 置 价 格 ４ 上升 １． ８ ％。这说 明 国家 宏观 调控 抬高 开 ０
达到 ４ ％ ．０ ０年 达到 ５ ％。 ３ ２２ ２ ３ 土 地政 策趋势 、
１ 房地产 投 资上升 ， 、 增速持续 减缓 从 ２０ 年起， ０３ 房地 产 开发投 资额 增速 减缓 ， ０ 年 为 近 ５ 最低 点 。房 地产 行 ２ ５ ０ 年
业固定 资产投 资增速 开始 低于城 镇 固定 资
势具 有重要 现实 意义 。
一
发商 的土地 成本 ，使其 减缓 土地 的购置 增 速， 同时加快 现 有土地 的开发 速度 。 ３ 房 地产 开 发规 模 增 大 ， 品房 销 售 、 商
旺盛
率。
２、 口 发 展 趋 势 人
按照 《 国家 人 口发 展战略 研究 报告 》 ，
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向抑 制需 求， 过控 制银 行信 贷 、 通 对二 手 房 交 易征收 所得 税 、０平米 标 准及 更严 格 的 ９ 土地 管理措 施等 方式增加 交 易成本 ，打 击
投机 性购房 。 在未来 几年 ，政 府支 持房地 产行 业 发
国商 品房 销售 面积 为 ５ ８ 平方 米 。 比 ． 亿 ５ 同 增长 ４ ％；全年商 品房 销售额 为 １０ ０ ６ ８ ８ 亿
元， 同比 增长 ７ ％。 ４ 二 、 地产 市场外 部环 境发展 趋势 房 ｌ经 济发展 趋势 、
实行 严格 的土地 管理 制度是 我国 目前
也 是 将 来 土地 管 理 的一 个 基 本 原 则 。 自 １９ ９ ６年 开 始 ， 中央就 提 出中 国必须 实行 最
１ ６ ～ ９ ６ 间 出 生 的居 民刚 好 ３ ９ ２ １７ 年 ０到 ５ ０
岁间， 正是 事业 有 成 ， 济基 础 成熟 ， 经 有购 买能 力 ， 又 因成 家 、 而 子女等 原 因需要购 买 房屋 或改 善住房 条件 。他们 是未 来 ５年房 地产 市场 主要消 费者 。到 ２ １ ０ ０年 ， 第三 批
中房产场展 势析 国地 市 发 趁 分
房地 产市场 的发 展关 系国计 民生 。近 年来， 在房 地产 市场快 速发展 的 同时 ， 价 房 飞 涨 ，普通 民众买 不起 房的情 况越 来越 突 出， 国家 为此出 台一 系列调控政 策 ， 打击 投 机行 为 ， 制房价 过快 上升 。因此 ， 当前 抑 在 市场 发展 状况下 探讨房 地产 市场 的发展趋
亿平 方米 ， 同比增 长 １ ．％； 开工 面积 为 ７１ 新
◆ 蒋 增 长 ０６ 竣 ６７亿 平 方 米 ， 韬 １ ．％； 工面 积 ． 同比
为 ４９亿平 方米 ， ． 增幅 为 １．％。２ ｏ ４９ ０ ５年全
、
当前 房地产 场 发展情 况
预测 ，城 镇人 口比例将 继续 上 升 ，０ ０年 ２１
展 的态度 不会改 变 ，但 只要房地 产价 格过
府实行 最严 格 的土地管 理制度 的决 心。 ４ 宏观 调控政 策走 向 、 ２０ 年 后 ， ０４ 房地 产价 格 的持 续 上升 引 起政府 关注 ，对房 地产 市场 的调控 逐渐 转
Ｇ Ｐ增 长 率达 到 了 １ ． 人均 Ｇ Ｐ增长 Ｄ ６ ％。 ４ Ｄ 率达 到了 １． ５ ％。有关机 构 预测 ，到 ２ ２ ３ ００ 年 ，中国 经济 仍 可以 保 持 ７ ％左右 的增 长
给充足 ，市场 经济 体制 和宏观 调控 日趋 完 善。从 １ ９ ９ ０年 到 ２ ０ ０ ５年 的 ｌ 间 ， ６年 平均
严格 的土 地管理 制度 。 ９ ８年土 地管理 法 １９ 全面 修订 ，建立 了严格 的土地 管理 制度 的 法律 框架 。 ０ ６年 ， 国务院 关于加 强土地 ２０ 《
３ 需求产 品结构 、 房地 产产 品可 分为住 宅地产 和商 业地 产 ， 中， 其 住宅地 产是 房地产 市场 中需求 最 为 旺 盛 的产 品 。国 家统 计 资料 显 示 ．０ ５ ２ ０ 年 全年 商 品住宅 销 售面 积 ４９ ．８亿平 方米 ． 销 售额 为 １９ ６０ ４ ８ ．５亿元 ， 占行业 销售 总面 积 的 ９ ％ ， 业销 售总 额 的 ８ ％ 。中 国人 ０ 行 ４ 口发 展状 况决定 了未 来几年 仍将 维持商 品 住宅 为主 的产 品结构 。 随着 第三 产 业的发 展 ，商业地 产需 求 将 大 幅增加 。 按照 国外 成熟市 场经验 ， 务 服 业 的发展状 况是 商业地产 发展 的基础 。而 我 国经济 的持 续 快速发展 ，第三 产业 将继
产投 资增速 ，房 地产 行业 固定资产 投 资 占 城镇 固定 资产 投资 比例明 显降低 。
２ 土 地购置 增速减 缓 、
当前 ， 国正处 于经济 高速发 展 时期 。 中
工业 化 、 城镇 化 发展加 速 ， 国内消 费潜力 和 消费 需求逐 渐上 升 ．资 本储 备和劳 动力 供
中 国 总 人 口将 于 ２ １ ０ ０年 、０ ０年 分别 达 ２２ 到 １ ． 人 和 １ ． 人 。１ ８ ３６亿 ４５亿 ９ ２年 第 三次 人 口普查 时 ， 国城镇 人 口比例 为 ２ ％， 中 ０ 到 ２０ ０ ０年 上升 到 ３ ％。 据 中国国家 统计局 ４ 根
２０ ０ ５年全 国房 地 产 施 工面 积 为 １ ＿ ６４
调控 有关 问题 的通知》 充分体 现了 中央政
房地 产开发 的土地 购置面 积和 土地购
置费 用增速 都持 续降低 ，而土 地开 发面积
增加 。 ０ ５年 ， ２０ 全国购 置土地 面积 为 ３ 亿 ． ８ 平 方 米 ， 同 比 下 降 ４ ；土 地 购 置 费 为 ％ ２０ ． ９ ４３ ０亿 元 ， 降 １． ； 下 ２ ％ 土地 购 置 价 格 ４ 上升 １． ８ ％。这说 明 国家 宏观 调控 抬高 开 ０
达到 ４ ％ ．０ ０年 达到 ５ ％。 ３ ２２ ２ ３ 土 地政 策趋势 、
１ 房地产 投 资上升 ， 、 增速持续 减缓 从 ２０ 年起， ０３ 房地 产 开发投 资额 增速 减缓 ， ０ 年 为 近 ５ 最低 点 。房 地产 行 ２ ５ ０ 年
业固定 资产投 资增速 开始 低于城 镇 固定 资
势具 有重要 现实 意义 。
一
发商 的土地 成本 ，使其 减缓 土地 的购置 增 速， 同时加快 现 有土地 的开发 速度 。 ３ 房 地产 开 发规 模 增 大 ， 品房 销 售 、 商
旺盛
率。
２、 口 发 展 趋 势 人
按照 《 国家 人 口发 展战略 研究 报告 》 ，
维普资讯
向抑 制需 求， 过控 制银 行信 贷 、 通 对二 手 房 交 易征收 所得 税 、０平米 标 准及 更严 格 的 ９ 土地 管理措 施等 方式增加 交 易成本 ，打 击
投机 性购房 。 在未来 几年 ，政 府支 持房地 产行 业 发
国商 品房 销售 面积 为 ５ ８ 平方 米 。 比 ． 亿 ５ 同 增长 ４ ％；全年商 品房 销售额 为 １０ ０ ６ ８ ８ 亿
元， 同比 增长 ７ ％。 ４ 二 、 地产 市场外 部环 境发展 趋势 房 ｌ经 济发展 趋势 、
实行 严格 的土地 管理 制度是 我国 目前
也 是 将 来 土地 管 理 的一 个 基 本 原 则 。 自 １９ ９ ６年 开 始 ， 中央就 提 出中 国必须 实行 最
１ ６ ～ ９ ６ 间 出 生 的居 民刚 好 ３ ９ ２ １７ 年 ０到 ５ ０
岁间， 正是 事业 有 成 ， 济基 础 成熟 ， 经 有购 买能 力 ， 又 因成 家 、 而 子女等 原 因需要购 买 房屋 或改 善住房 条件 。他们 是未 来 ５年房 地产 市场 主要消 费者 。到 ２ １ ０ ０年 ， 第三 批