房地产项目开发程序培训课件
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根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
进行项目资源 评估
投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
取得土地
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
企业取得土地的方式
■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
资源 评估
投 资
决
策
财务
分
分析
析
投资机会选择与决策分析
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据 了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
可行性方 案研究
投资机会选择与决策分析
对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
投资决策流程
确定意向地块
成立项目研究小组
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例
城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 4. 租售阶段
Step 2. 前期工作
Step 3. 建设阶段
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与
资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地wenku.baidu.com这种直接收购按国
家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。
地 市
场
场
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌， 拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。
中国房地产开发程序
2008年6月
中国房地产开发程序
房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
建筑材料
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
城市文化层面评估
自身价值层面评估
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
房地产开发程序
资金
劳动力
专业人员 经验
房地产开发模式
香港模式：
以开发商为中心
客户预售融资、银行 按揭融资
由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链
开发商不持有物业
美国模式：
市场化资本运作
聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链
开发商持有并经营物业
房地产开发模式
主要采用香港模式：
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
总体规划要点
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润
最 大
整体性
纵深性
可持续性 前瞻性
风险最小
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
进行项目资源 评估
投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
取得土地
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
企业取得土地的方式
■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
资源 评估
投 资
决
策
财务
分
分析
析
投资机会选择与决策分析
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据 了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
可行性方 案研究
投资机会选择与决策分析
对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
投资决策流程
确定意向地块
成立项目研究小组
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例
城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 4. 租售阶段
Step 2. 前期工作
Step 3. 建设阶段
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与
资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地wenku.baidu.com这种直接收购按国
家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。
地 市
场
场
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌， 拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。
中国房地产开发程序
2008年6月
中国房地产开发程序
房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
建筑材料
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
城市文化层面评估
自身价值层面评估
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
房地产开发程序
资金
劳动力
专业人员 经验
房地产开发模式
香港模式：
以开发商为中心
客户预售融资、银行 按揭融资
由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链
开发商不持有物业
美国模式：
市场化资本运作
聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链
开发商持有并经营物业
房地产开发模式
主要采用香港模式：
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
总体规划要点
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润
最 大
整体性
纵深性
可持续性 前瞻性
风险最小
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析