个人住房贷款的概述
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个人住房贷款
• 概述 • • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • • 个人住房贷款的发放 • • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还 • •
第一节 概述
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是指放款人向借
款人发放的各种用于购买住房的贷 款。个人住房贷款是一种担保贷款， 即借款人必须为自己的借款提供各 种形式的担保，包括抵押、质押和 保证等。个人住房贷款是房地产金 融业务的主要内ຫໍສະໝຸດ Baidu，并将会逐渐发 展成为最主要的内容。
2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说，个人住房贷款是属于
消费贷款的一种，而由于房地产是高价 值的普遍消费品，个人住房贷款就成为 了消费贷款的最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因
为住房贷款的贷款额大、期限长，银行 的或有风险较大。担保可以是人的担 保——保证，特点是方便；也可以是物 的担保——质押或抵押，特点是安全。
2.发展趋势判断 ⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、 集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的 关键
第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
一、个人住房贷款的申请 虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差
2.特点
⑶个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押
权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。 从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种， 抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一 定需要完全物权——用益物权如使用权等也可 以设立抵押权。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体
三、借款人资信评估
1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、 受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、 综合印象。
2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。
3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、 双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买 财产保险情况、其他附加条件。
的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的 标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资
2.特点
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括
利率、税收、基本保障等方面的公平性的体 现，也包括政府在一定地区、一定时期的产 业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的 国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。
异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认 定，审查其提交的各种相关证件的真实性。
1.借款人资格 借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、
合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体 要求包括8大方面。
2.申请人需提供的材料 一般来讲，借款人需要提交的证件包括： ⑴身份证件； ⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能 力证明； ⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批 准文件；
2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，
自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的 具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、 个人自建住房贷款等。
3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款
四、贷款审批
经上述程序后，同意贷款的按照规定 的程序上报审批，并在规定的期限内通知 借款人进行相关程序；不同意的，应将申 请人的所有材料退还。
不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。
三、我国个人住房信贷业务现状
1.发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极
为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、 民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开 展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模 发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自 营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房 贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元； 个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然 以东部中心城市和较高收入者为主。
二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借
款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实
性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。
2.市场化程度较低 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系
不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性 低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。
3.潜力巨大
四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断 ⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但
由于担保条件比较严格，资金的安全性较好， 利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济 效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和
二、个人住房贷款的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前
主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。
• 概述 • • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • • 个人住房贷款的发放 • • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还 • •
第一节 概述
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是指放款人向借
款人发放的各种用于购买住房的贷 款。个人住房贷款是一种担保贷款， 即借款人必须为自己的借款提供各 种形式的担保，包括抵押、质押和 保证等。个人住房贷款是房地产金 融业务的主要内ຫໍສະໝຸດ Baidu，并将会逐渐发 展成为最主要的内容。
2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说，个人住房贷款是属于
消费贷款的一种，而由于房地产是高价 值的普遍消费品，个人住房贷款就成为 了消费贷款的最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因
为住房贷款的贷款额大、期限长，银行 的或有风险较大。担保可以是人的担 保——保证，特点是方便；也可以是物 的担保——质押或抵押，特点是安全。
2.发展趋势判断 ⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、 集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的 关键
第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
一、个人住房贷款的申请 虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差
2.特点
⑶个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押
权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。 从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种， 抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一 定需要完全物权——用益物权如使用权等也可 以设立抵押权。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体
三、借款人资信评估
1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、 受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、 综合印象。
2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。
3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、 双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买 财产保险情况、其他附加条件。
的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的 标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资
2.特点
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括
利率、税收、基本保障等方面的公平性的体 现，也包括政府在一定地区、一定时期的产 业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的 国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。
异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认 定，审查其提交的各种相关证件的真实性。
1.借款人资格 借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、
合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体 要求包括8大方面。
2.申请人需提供的材料 一般来讲，借款人需要提交的证件包括： ⑴身份证件； ⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能 力证明； ⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批 准文件；
2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，
自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的 具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、 个人自建住房贷款等。
3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款
四、贷款审批
经上述程序后，同意贷款的按照规定 的程序上报审批，并在规定的期限内通知 借款人进行相关程序；不同意的，应将申 请人的所有材料退还。
不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。
三、我国个人住房信贷业务现状
1.发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极
为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、 民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开 展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模 发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自 营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房 贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元； 个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然 以东部中心城市和较高收入者为主。
二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借
款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实
性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。
2.市场化程度较低 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系
不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性 低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。
3.潜力巨大
四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断 ⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但
由于担保条件比较严格，资金的安全性较好， 利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济 效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和
二、个人住房贷款的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前
主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。