2019年下半年大连市房地产市场走势

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一、大连市房地产市场总体走势
（一）展望2019年大连市房地产市场形势须把握的关键点
由于城市经济发展水平和居民收入水平的差异，以及房地产市场发展的阶段不同，房地产市场运行规律以及特征也会呈现较大差异。

分析判断2019年大连房地产市场形势，既要关注影响楼市波动中的政策条件、供求关系、市场预期等因素，更要重视对楼市发展中长期的把控。

1.大连房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾已发生重大变化。

“十二五”中后期，大连城区居民户均住房已达到1套，安居保障性住房覆盖面达到20%以上。

而随着大连住宅新开工面积、销售面积和竣工面积的持续较快增长，城镇居民住房条件明显改善。

1981年，大连城镇人均住宅使用面积只有4.3平方米，2017年增加到29.1平方米，比1981年增加了24.9平方米，增长35.8倍；1985年，大连市农村居民人均生活用房面积15.4平方米，2017增加到37.9平方米，增长了1.5倍。

户均住房超过1套以及城乡居民人均建筑面积的大幅提高，表明大连市房地产市场总体上已解决住房总量不足的问题，大连房地产市场开始进入新的发展阶段。

总体判断，大连市房地产总量不足的问题已基本解决，但住房市场结构性、区域性问题及房价收入比矛盾仍十分突出，尤其是居住品质距市民对美好生活的要求仍有较大差距。

由于房地产市场发展阶段和其主要矛盾发生重大变化，当前，大连市既要防止楼市预期和短期的住房销售过热刺激新建住房开工量的过快增长带来的住房总体供给过剩问题，也要积极应对大连市热点区域住房供不应求的问题，还要关注某些区域房价增长过快和居民住房支付能力不足的问题，更要重视提升房地产市场发展水
2019年下半年大连市房地产市场走势
平和住房品质，以满足居民对美好生活日益增长的需要。

2.短期的住房供求关系正在发展显著变化。

房地产市场的周期波动是短期供求关系的反映。

自2015年下半年以来，随着大连市实施一系列去库存政策，房地产去库存取得了显著成效，截至2018年底，全市商品房待售面积下降16%，去化周期约14个月，整体处于合理水平。

随着中心城区与县市区去库存的不平衡，一些区域短期的住房供求关系也在发生较大变化，比如中山、沙河口、西岗等区已从2014年和2015年的住房总体供过于求，转变为2018年和2019年的供求基本平衡甚至某些时段供不应求。

从房价变化情况看，前些年大连市五区房价过快上涨也正是从楼市出现短期供不应求开始的，尤其是2018年因教育资源的不平衡而造成学区房的房价暴涨，致使好学校周边的二手房一房难求，这些也正是为什么上述区域
［摘要］2019年下半年大连市房地产市场走向何处？本文依据大连市房地产市场有关数据，从2019年下半年大连市房地产市场总体发展走势出发，抓住土地市场、开发投资、商品房供应量、新建商品房成交量、商品房价格等主要指标，按照楼市现行发展状况、楼市简要回顾、影响指标的主要因素、市场特征、未来楼市发展态势、楼市预测结论等六个部分，一一分析指标的演变、运行、发展，进而探究大连市楼市发展走向，预测2019年下半年，大连楼市仍将高位运行，维持相对稳定状态，整体发展前景仍然可期。

[关键词]大连市，下半年，先行指标，楼市走势
文/贾广葆
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房价涨幅较大的原因。

所以，2019年，要特别重视楼市短期住房供求形势变化对楼市的影响。

3．楼市政策由过去长期实行的直接干预转变为分类指导。

中央经济工作会议强调因城施策、分类指导和加强地方政府的主体责任，表明2019年楼市政策已由过去长期实行的中央政府直接干预转变为地方政府的分类指导。

一是房地产市场的责任主体由中央下沉到地方，中央把楼市大方向确定之后，房地产市场直接交给各地方政府来管理，使地方政府真正成为本
地区房地产市场的责任主体，而不再是中央调控政策的被动执行者。

二是中央关于房地产市场的政策基础由前些年的主要强调“遏制房价过快上涨”转变为楼市“分类指导、因城施策”。

2019年大连市政府将更多地承担大连房地产市场的主体责任，真正成为大连市房地产市场的责任主体。

4．要稳定大连房地产市场预期，必须坚持楼市政策的连续性和稳定性。

一是在国家、省宏观楼市政策指
导下，坚持“房住不炒”的发展定位，继续抑制房地产投机需求。

2019年，大连应保持政策定力，坚持楼市政策的连续性和稳定性，既不宜出台楼市刺激性政策，也不宜随意出台鼓励购房的优惠政策，避免造成市场反弹。

二是前期房地产业限制性政策要根据国家和省有关楼市政策，厘清大连市近两年出台的楼市政策，稳定大连房地产市场预期，在市场预期出现较大变化的情况下，择机对前期限制性房地产调控措施进行适度调整，但要因城施策，不能全面放松，避免房地产市场调控前功尽弃。

三是大连近两年楼市去库存成效显著，但县市区去库
存压力较大。

当前，大连制定的去库存政策应积极由去库存的减法思维逐步向降成本、补短板的加法思维转变。

（二）2019年大连市房地产市场将延续整体平稳、局部下行态势
由于我国房地产市场已发生重大变化，需要重视从发展阶段变化的角度认识未来房地产市场发展趋势。

从房地产市场发展的一般规律看，在户
均住房超过1套后，都出现了住房新开工数量的下降和房地产开发投资增
速的回落。

2018年大连总体上也已到了房屋新开工面积和开发投资增速正
常回落的阶段。

预计2019年大连房地产市场将延续整体平稳、局部下行的态势。

从大连楼市需求端来说，房地产调控政策将进一步稳定预期，商品房销售面积将持续回落。

按全市区域来看，限购区域中山、西岗、沙河口、高新区销售面积降幅逐渐收窄，不排除中山、高新区销售面积将有稳中小幅回升的可能，非限购区域甘井子、金普新区销售面积将持续高位运行；全市各区域销售分化日趋明显，其商品住宅市场表现取决于限购限贷限售政策能否适度放松，整体商品住宅销售规模或将基本平稳、仅有小幅调整。

庄河、普兰店区、保税区、普湾经济区、长兴岛、瓦房店、长海县以及旅顺口区等人口集聚能力相对较弱，住房购买能力相对较弱，其商品住宅销售面积下行压力较大。

大连楼市供应端受需求端观望预期和商品住宅销售规模下行、销售面积增速回落影响，加上开发企业融资难，开发企业拿地、开工建设积极性将明显减弱，预售许可办理、购房资金回款降速等因素也将制约房地产开发投资。

总体来说，预计2019年新开工面积将有小幅回落的可能。

（三）写字楼、物流市场、农贸市场、便民店、养老市场等地产将有较
大的发展空间
随着大连经济结构调整和辽宁振兴发展的深度推进，尤其是2019年大连市政府确定“八大工作目标”和全面开展“六项重点工作”，写字楼、物流市场、制造业等仍将具有较大的发展空间。

同时，随着国家对养老产业资格许可的放开，从2019年下半年开始，大连养老地产将会有一定的突破，适合养老居住的旅顺口、金石滩以及大连一些沿海的医养结合的地产将有一定的发展，这些区域的库存商品房也将有较大的消化。

而市内中心区市
政府在2018年推进的加强居民生活设施建设，也将使2019年大连中心区农贸市场、果蔬市场和各种生活便利店等地产有较大的发展。

二、2019年下半年大连市土地市场发展趋势
2019年大连市土地市场总体发展趋势：中心城区土地稀缺，房企拿地
更趋理性，市场降温导致流拍增加，调控持续，差别供地。

（一）大连土地市场简要回顾
2018年以来，房地产市场调控政策继续深化，“供给侧”改革积极推进。

政策层面显示，大连房地产市场从土地成交到房屋销售均呈现冷静态势，房企拿地更加趋于理性，优质地块争相竞拍，土地流拍时常出现，土地成交增速下降，工业用地增速下降明显。

2016、2017年连续两年土地成交同比增速上升，其同比分别上升40.79%、27.14%，而2018年全年全市成交土地同比减少58.74%，其中，成交房地产用地同比减少39.84%，工业用地增速下降更为明显，同比下降65.44%。

（二）2019年大连土地市场走势
分析
1．土地市场交易呈现下行走势。

2018年，大连市全年成交土地、成交
地价同比增速双双下降，其中成交工
业用地、成交价同比增速下降显著。

2019年，大连土地市场将继续沿袭
2018年土地下行的走势，商品住宅
用地成交同比增速小幅下降或平稳运
行，地价同比增速温和上升，综合商
服用地成交、地价同比增速较高位运
行，工业用地成交、地价同比增速温
和下行或略有下降。

2．2019年土地市场走势区域分
化。

中山、西岗、沙河口三区由于可
供开发的土地日渐减少，其可供应的
土地大体分布在胜利路沿线、高尔基
路四周、解放路附近、东港周边、中
南路两侧以及三八、民主、友好等广
场四周。

这些区域的地块竞争激烈，
往往需要经过几十轮竞拍才能中标，
其楼面价日趋上涨。

高新区前几年大
幅供地，从2018年开始，以“高、新”
为发展目标，大幅度进行商品房开发
已成过去，2019年可供商品房土地日
趋减少。

甘井子区因地域宽广，属于
城市中心区外围，其土地市场2019年
将继续火爆，成交土地、成交价将会
有更大的发展，其中体育新城、机场
新区、辛寨子、革镇堡、南关岭、华
东路、华南广场、前关等板块将会有
大体量的土地供应，住宅地价同比增
速也将日趋看涨，竞拍也将日趋火热，
地价也会随之上升。

金州、开发区、
金石滩等区域也将有大体量的地块供
应。

而旅顺口区、庄河、瓦房店、普
兰店、长海等县市区，由于商品住宅
去库存压力大，土地市场将较为冷清，
成交土地少之又少，仅有老城区零散
小地块置换上市。

3．开发商融资难度加大，土地市
场交易更趋保守，流拍地块增加，地
价涨幅分化显著。

总体来看，2019年
大连土地市场将出现分化持续、调控
加码、拿地谨慎、底价成交、土地流拍、
涨幅收窄等现象。

一是在持续去杠杆
的大背景下，开发企业融资难度加大，
在资金运用上更为谨慎，其在土地市
场上的交易也更趋保守。

一些重点地
段的大体量地块基本给实力雄厚、融
资能力较强的大型央企、民营大企业
拿走，一些实力较弱的中小企业或合
作拿地，或被兼并，或淘汰出市。

二
是土地流拍、土地底价成交将日趋增
多。

土地调控政策将继续实行限房价、
竞地价或配一定比例的公租房、要求
土地溢价率不得超过某个上限等细化
措施，土地交易往往多次经历延期、
停拍，重新优惠出让等环节，这在主
城区居住用地尤为明显，而主城区热
点区域土地流拍、土地底价成交或限
制性条件减少等将日趋增多，比如体
育新城、胜利路沿线、各大学周边、
旅顺南路一带等土地板块。

三是主城
区土地外溢效应将继续体现，土地市
场供需向主城区周边转移。

随着调控
力度的持续稳定，主城区土地稀缺，
可供开发的土地有限，主城区热点区
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域被挤压和土地市场供需不断向主城区外围区域的土地市场外溢转移。

甘井子区域四至外围区域，尤其是甘井子区北临金州区域、开发区、高速公路口国防路沿线以及大连中郊、远郊的前关、十三里、大窑湾、金石滩、亮甲店、得胜、登沙河、大李家等区域，将成为2019年乃至今后几年承接各自区域内热点区域土地外溢供需的重要地区。

2019年大连土地市场这种外溢扩张效应将会持续发展。

4．土地市场分化持续，县市区土地仍面临去库存压力。

2019年大连土地市场总体分化或将持续，主城区中心区域入市地块量日趋减少，如中山、西岗、沙河口区。

甘井子区、金普新区、高新区将成为土地市场交易主力，其中体育新城、机场新区、大小辛寨子、南关岭周边等区域大体量地块较多。

同时，县市区域库存较大、商品房销售缓慢的现状短期内难以改善，加上县市区域存在一些批准土地尚未开发项目以及一些“半截子”项目等，2019年县市区将继续面临去库存压力。

（三）2019年将继续调整土地供应结构，加强住宅用地供应管控，实施土地差别化供应，加大去库存力度土地调控将进一步强化分类调控，，因城因地施策，结合商品住宅去化周期适时适机调整住宅用地供应规模、结构和时序。

对去化周期超过36个月的，暂停商品住宅开发用地供应，对待售商品住宅面积比较多的庄河市、保税区、旅顺口区等区域以及瓦房店市，2019年将暂停商品住宅用地供应，以尽快消化现有的待售商品住宅。

去化周期超过18个月的，严格控制新增商品住宅用地供应，对待售商品住宅面积相对较多的金普新区、普兰店区、普湾经济区等区域，应做好供需双方的调研，在力求达到供需平衡的基础上，严格管控新增商品住
宅用地供应，更多地消化现有的待售
商品住宅，持续加大重点化解瓦房店
市、庄河市、长海县和新城新区去库
存力度，通过棚户区改造、城市更新、
货币化动迁安置、农业转移人口和返
乡创业人口购房奖励等方式促进房屋
销售。

三、2019年下半年大连市房
地产开发投资分析
2019年大连市房地产开发投资总
体预测：开发投资继续上扬，投资增
速先降后稳，融资环境逐步收紧，众
多因素影响投资。

（一）房地产开发投资简要回顾
统计数据显示，2016、2017、
2018年全市完成房地产开发投资分别
为535.2亿元、566.6亿元、688.4亿
元，同比增长分别为-40.4%、5.9%、
21.5%。

2016年房地产开发投资增
速大幅下降，2017年增速大幅上升，
2018年增速较为明显。

从固定资产占
比来说，2018年房地产开发投资高于
全社会固定资产投资11.4个百分点，
高于上年15.6个百分点、增速3.5倍
以上；从月份同比来说，2018年1-8、
1-9、1-10、1-11、1-12月同比分
别增长14.8%、15.0%、15.2%、
21.5%，增速连续上涨。

随着房地产
企业融资环境的收紧，2018年8-11
月，全市房地产开发投资增速已开始
呈现逐步下降态势，单月增速分别为
7.2%、0.2%、0.2%，而12月增速
则为6.3%，投资增速先下降后小幅
上升。

（二）2018年全市房地产开发投
资增长的主要因素
2018年全市房地产开发投资增长
主要得益于以下几个方面：2015年以
来集中的大体量、大面积的土地放量
供应；商品房供应面积和销售面积的
持续增加；居民改善性购房和外省市
来连购房以及投资性投机性购房的强
烈拉动；地价与房价特别是市内五区
地价房价的较快上涨的带动；城市中
心区外围公共配套设施大幅度改善引
发开发企业投资外围区域商品房的预
期等众多因素的叠加推动。

值得注意
的是，2017年以来，全市房地产开发
投资增速大大高于房屋施工面积和新
开工面积，2017年，其投资增速分别
与施工面积、新开工面积相差9.7个
百分点、19.7个百分点，2018年则分
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别相差27.3个百分点、8.1个百分点。

由此说明，近两年全市较高的房地产开发投资增速很大程度上受价格因素的影响。

（三）从中长期发展趋势看，大连市房地产开发投资增速处于正常的回落阶段
房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形式的最主要因素。

2017年虽然全市商品房销售面积和销售额增幅较大，但销售面积总体呈放缓趋势。

2018年全市商品房销售面积增速呈现负增长，同比增
速-7.6%，下降高达26.3个百分点，销售额增速回落明显，同比下降高达27.5个百分点。

值得关注的是，受规范融资行为、控制借贷额度以及银根收紧等因素影响，2018年全市累计发放房地产贷款比2017年下降23.2个百分点，其中住房开发贷款比2017年下降14.2个百分点，个人住房贷款下降41.3个百分点。

到位资金增长情况是2019年后续房地产开发投资增速的领先指标。

2018年8月以来，大连市房地产开发企业到位资金的低速或负增速预示着2019年全市房地产开发投资增速将难以大幅回升。

从中长期发
展趋势看，大连市城镇户均住房已超
过1套，借鉴日本、新加坡、德国等
典型经济体房地产市场发展规律以及
我国40年改革的实践，2018年以来
大连市房地产开发投资增速处于正常
的回落阶段。

（四）2019年房地产开发投资增
速将呈现小幅回调、稳中趋缓状态
在国家一系列调控政策持续作用
下，2019年大连市房地产开发投资增
速在逐步回调的态势下，将出现稳中
趋缓、稳中有落的发展走势，其主要
原因如下。

第一，2018年7月前，开发企业
基本完成了阶段性土地补库存任务。

受市场和基数效应影响，2018年1-7
月，大连市成交房地产用地同比增长
22.6%，成交价同比增长102.7%。

而从2018年6月开始，土地补库存
动力逐渐开始走弱，甚至多次出现
土地流拍而调整规划和土地竞拍价的
现象。

2018年1-12月，全市土地购
置面积148.84公顷，累计同比下降
39.84%，土地购置面积增速的大幅下
降，势必影响2019年大连房地产开发
投资的增速。

第二，房地产金融信贷融资能力
受限。

2018年1-12全市累计发放房
地产各项贷款同比下降9.9%，其中
住房开发贷款同比下降3.4%，个人
住房贷款同比增长1.3%，增幅明显
缩窄。

2018年全市房屋施工面积同
比下降5.8%，商品房销售面积下降
7.6%。

房地产金融信贷融资能力以及
房地产先行指标的下降，将直接引发
2019年大连房地产开发投资增速的回
落。

第三，房地产市场调控效果日
趋显现，这将不断改变楼市预期和
购房欲望。

2018年12月，全市商品
住宅价格环比下降4.3%，其中市内
四区环比下降9.1%，全市普通住宅
价格环比下降4.6%，公寓环比下降
24.7%。

2019年2月全市商品房价
格环比上涨1.8%，同时，全市二手
住宅销售价格增幅也逐渐走低收窄，
2018年12月，全市二手住宅价格环
比上涨2.3%，2019年2月环比上涨
0.5%。

显然，无论是住宅供给方开发
商还是需求方购房者的市场预期都发
生了一定程度的改变，一些开发商开
始降价或优惠促销，加快出货，尽快
变现，回笼资金，防范可能出现的市
场风险，而一些购房者则更多地持币
观望，谨慎出手。

这将可能抑制房地
产开发投资的增速。

第四，在结构性去杠杆的大背景
下，2019年大连房地产开发投资增
速或趋于下行。

2018年房地产开发
投资同比增速高于2017年的15.6%
和2016年的61.9%。

在开发投资
有所加快的同时，商品房销售都放
缓，增速-7.6%，大大低于2017年
的18.7%和2016年的11.0%。

而随
着经济各方面结构性去杠杆的持续推
进，社会融资特别是非标融资增量可
能持续萎缩，这都将抑制限制开发企
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业的筹资活动。

由于房地产开发投资的三大要素——土地购置费、施工面积和单位建安投资——的增速在2019年全年或将面临放缓，房地产开发投资将会从2019年3月起开始逐步下行。

综合判断，2019年大连市房地产开发投资增速将小幅回调，逐步下行，稳中趋缓，稳中有落。

四、2019年下半年大连市新建商品房供应量分析
2019年大连市新建商品房市场供给量总体预测：住宅供应基本平衡，中心城区供应量较少，县市区域供应集中，走势分化日趋显现。

（一）新建商品房供应量简要回顾
大连市新建商品住宅供应2016年、2017年同比增速分别下降43.4%、14.5%，非住宅同比增速分别下降35.3%、72.9%，而2018年商品住宅、非住宅同比增速大幅增长，商品住宅、非住宅同比分别增长52.7%、27.3%。

新开工面积在2016、2017年连续两年同比下降-2.2%，-13.8%，在2018年新开工面积同比增长13.4%的情况下，商品房供求关系逐渐趋于缓和。

（二）2019年商品房市场供应先升后稳
土地是商品房市场供应的基础。

2016年、2017年大连市挂牌成交土地同比增长分别为40.79%、27.14%，土地市场连续两年升温，按照1.5-2.5年的开发建设周期，2018年乃至2019年应是商品房供应成熟期，这由2018年全市商品房供应量大幅增长得到了佐证。

同时，2018年开发投资、房屋新开工面积和竣工面积同比分别增加21.5、13.4%、10.9%。

2018年全市房屋施工面积4219.8万平方米，房屋新开工面积580.8万平方米。

截至2019年2月，全市待售商品房面积1752万平方米。

全市商品房年销售
800万平方米左右，预计2019年大连
市商品房供给比较充裕，供需基本平
衡，商品房市场供给呈现先升后稳的
发展态势。

（三）受政策调控影响，商品房市
场供给区域走势分化显现
2019年，大连市房地产市场继续
执行因城施策和限购等政策，全市商
品房市场供给也明显受到影响，限购
区域、非限购区域商品房供给量差别
较大，2018年全市限购区域、非限购
区域商品住宅供给分别为75.5万平方
米、355.9万平方米，同比分别增长
1.5%、71.0%。

商品房供给区域走势
日趋分化。

2019年商品住宅市场供给区域走
势如下：从限购区域来看，首先是高
新园区将延续2018年商品住宅供给量
比较大的走势，继续领跑全市商品房
供给量第一位。

其次是中山区，中山
区商品房供应主要在东港商务区域、
民主广场周边和老虎滩一带。

西岗、
沙河口两区由于近两年土地稀缺，供
应偏少，其商品住宅将无新房可供，
从非限购区域来看，甘井子区由于近
两年大体量土地供给，其商品住宅供
给将达到180万平方米左右，其中体
育新城、南关岭周边、机场新区、甘
井子外围等区域将是2019年商品住宅
供应板块大户。

金普新区、保税区、
旅顺口区，近两年土地供给扩大，特
别是重新清理了相当数量未建住宅项
目的已供土地，将会有超过200万平
方米的住宅供给。

县市区域中，庄河
市、瓦房店市、长海县、普湾经济区、
花园口区等区域2019年也将有100多
万平方米的住宅供给，其中庄河市将
有60多万平方米的住宅供给。

从总体
看，县市区域商品房市场供给规模较
大，市场总量供大于求，还需要去库
存。

由于近年来经济下行和产业转型，
特别是今年工业、商业、写字楼用地
成交增速下降，2019年大连非住宅供
给增速将呈现小幅回落、区域差异分
化的走势，占非住宅供给比重约40%
以上。

由于实体经济的逐步回暖，总
部经济、研究机构、创业园、服务产
业等逐步走强，写字楼供给面积在
2018年小幅上升的基础上，2019年将
持续小幅上升，其供应面积大约在10
万-15万平方米左右。

（四）商品住宅供给类型和户型将
主要以中小户型普通住宅为主
2018年大连市商品住宅90平方
米以下小户型供给同比增长48.6%，
占比43.3%，90-120平方米中等户型
供给同比增长73.8%，占比34.8%。

随着“房子是用来住的，不是用来炒
的”理念进一步落实，2019年，大
连市将继续扭转房地产市场的投机氛
围，打压房地产市场的投机属性，让
房地产市场回归真正的居住属性。

在
此背景下，2019年中小户型的普通商
品住宅供应将日趋增多，140平方米
以上的大户型商品住宅供应也将占有
整个市场的五分之一以上。

五、2019年下半年大连市新
建商品房成交量分析
2019年大连市新建商品房成交总
体预测：楼市成交继续下行，区域分
化日趋明显，政策影响成交面积，未
来走势前降后稳。

（一）新建商品房成交面积简要回
顾
2017年1月至2018年5月，大
连商品房销售面积连续17个月保持两
位数的增长。

因限购、限售等政策性
因素影响，从2018年6月开始，楼市
成交面积开始出现趋势性下行态势，
同比增速持续负增长。

大连市统计局
数据显示，2018年1-6、1-7、1-8、1-9、
June 201939。