资产评估说明

说明一
关于《资产评估说明》使用X围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。

XX金地房地产土地资产评估有限公司
2012年3月6日说明二
关于进行资产评估有关事项的说明
（本部分内容由委托方和产权持有者提供）
关于进行评估有关事项的说明
一、委托方暨产权持有者简介
（一）委托方
名称：开县文峰街道办事处
联系人：王立丰
联系电话：
（二）产权持有者
名称：中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部（简称中原油库）
营业场所：开县新城南环路川心路口
负责人：丁永奎
经营X围：汽油、煤油、柴油批发、润滑油、石油器材、加油机及配件、日杂百货。

二、关于评估目的的说明
为委托方了解委估资产的市场价值提供参考。

三、关于评估X围的说明
此次资产评估X围为经开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司XX 销售分公司万州开县经营部共同认可的各项资产：权属于中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木及测算因收购而所需的相关费用。

具体明细见《资产评估清单》。

四、关于评估基准日的说明
（一）本项目资产评估基准日为2011年12月19日。

（二）上述评估基准日是委托方为保证资产评估的及时性和合理性而选取。

（三）本项目取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、资料清单
（一）产权证明文件复印件；
（二）资产评估清查明细表
（三）其他与评估资产相关的资料。

资产评估委托方：开县文峰街道办事处
法定代表人：
产权持有者：中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部
法定代表人：
2011年12月19日
说明三
资产清查核实情况说明
资产清查核实情况说明
一、资产清查核实的内容
根据资产评估工作的要求，我们对委托评估的权属于中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木进行了实地查勘，现场清点并记录在册，对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。

二、、资产清查结论
在资产清查核实过程中，我们对评估X围内资产情况进行了了解和核实，对委估资产进行了抽查复核，对委估资产的法律权属给予了充分的关注。

经过资产清查核实，评估人员认为固定资产能正常使用；未发现委估资产的产权纠纷情况。

说明四
评估依据的说明
评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方和部门法律法规，以及在评估中参考的依据或文件资料主要有：
一、经济行为文件
开县文峰街道办事处委托XX金地房地产土地资产评估有限公司进行资产评估的《资产评估合同书》。

二、主要法律法规及评估准则
1、财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
2、中评协发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》、《资产评估操作规X意见（试行）》；
3、中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4、《中华人民XX国物权法》；
5、其他与本项评估有关的评估准则、规X。

三、产权依据
1、开府国用（1996）字第20-307号《国有土地使用权证》和房权证301字第2-04342号《房屋产权证》复印件；
2、《资产评估清单》；
四、采用的取价标准
1、中国机械工业出版的《2010机电产品报价手册》；
2、《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经2010版）；
3、通过市场了解情况及向有关设备经销商询价取得的资料；
4、《机电设备评估价格信息》；
5、《全国统一建筑工程基础定额XX市基价表》；
6、《XX市建设工程造价信息》；
7、2010年版《XX市安装工程单位基价表》、《XX市安装工程费用定额》；
8、《XX市人民政府办公厅关于印发《XX市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》(渝办发[2011]123号)；
9、渝府发[2000]76号文《XX市人民政府关于颁布XX市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》；
10、《XX市土地级别册》（下册·主城外区县）；
11、渝国土房管发[2000]315号文《XX市国土房管局关于印发<XX市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》；
12、开县府发〔2008〕28号《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》；
13、评估机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，评估人员现场查勘记录及搜集到的有关资料。

五、参考资料及其他
1、委托方提供的评估基准日《固定资产清查明细表》；
2、评估人员搜集的产权持有者的历史经营情况资料、行业分析资料及其他参考资料。

说明五
评估技术说明
评估方法的选择
委估资产包括位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木；评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和资产的具体情况，确定采用相应的评估方法。

一、房屋建筑物
根据本次评估的目的，结合评估对象的特点和实际情况，对纳入资产评估X围的房屋建筑物采用成本法进行评估。

（一）计算公式：
房地产评估价格=重置价格*成新率
重置价格=前期工程费+建安工程费+建设单位管理费+利息+销售税费+新建登记及建筑面积测绘费+利润+不可预见费
（二）评估技术参数确定原则：
1、房屋建安工程费用的计取：
调查XX市类似工程造价，分析确定估价对象的建安工程造价。

2、成新率的确定
本次评估成新率的测定以直线折旧法为主，并根据维修保养程度综合进行评定估价对象成新率。

3、各项费用的计取：
根据市政府颁布的相关文件规定；本市规划、建设、房管各主管部门的相关规
定，确定各项费用的标准及额度。

二、机器设备
评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和机器设备的具体情况，采用重置成本法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。

其计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
重置全价=购（建）价+运杂费＋安装调试费＋基础费+资金成本
成新率的确定
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
三、构（附）着物
评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和构（附）着物的具体情况，采用重置成本法予以评估，即工程直接费加管理费及其他间接费用、资金成本、利润计算重置全价，再结合构（附）着物新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。

其计算公式为：评估值=重置全价×成新率
构（附着物）重置综合价=工程直接费用+管理费用及其他间接费用+资金成本 +利润
四|、土地使用权
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于估价对象所处区域为新开发区，新征地较多，所以评估人员决定采用成本逼近法进行评估；同时委估宗地位于基准地价覆盖区内，故采用基准地价系数修正法评估；最后分析评估结果，作出评估结论。

基准地价系数修正法：
基本公式
Ｐi＝Ｐ×（１+M+Ｋ+N）×S×Ｙ×Ｔ
式中：
Ｐi－－待估宗地修正后地价；
Ｐ－－待估宗地所在区域基准地价；
M －－成熟度修正系数；
Ｋ－－待估宗地区域和个别因素修正系数；
N －－土地使用权类型修正系数；
S －－容积率修正系数；
Ｙ－－待估宗地使用年限修正系数；
Ｔ－－待估宗地期日修正系数。

采用成本逼近法：
基本公式
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
五、苗木
评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和苗木的具体情况，评估人员根据其现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗其他合理费用，计算得出评估值。

六、搬迁费及损失费
根据渝办发[2011]123号文件有关规定，测算搬迁费及损失费。

机器设备评估说明
一、评估X围
本次设备评估X围为开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司XX 销售分公司万州开县经营部共同认可并经清查的设备，共21.5台（台、套、米），详见设备清查评估明细表。

二、设备概况
纳入本次评估X围的机器设备为中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部拥有的21.5台（台、套、米）器，截止评估基准日，储油罐及消防设
施已多年未使用，送变电工程（配电）能够满足正常生产的需要。

三、评估依据和参考资料
（一）开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部共同认可的“固定资产-机器设备清查评估明细表”；
（二）中国机械工业出版的《2011机电产品报价手册》；
（三）《机电设备评估价格信息》；
（四）《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经2010版）；
四、评估程序
1、评估人员以各产品生产工艺为主线，通过现场查看、询问等调查手段，了解主要生产工艺过程以及主要设备在生产过程中的作用和生产使用状况。

2、评估人员对“机器设备清查评估明细表”进行审核，根据设备明细清单与财务部门的固定资产明细账进行核对，务使账表相符。

3、评估人员向资产占有方有关部门及人员搜集与被评估设备有关的资料。

4、评估人员根据核对后的“机器设备清查评估明细表”与资产占有方设备管理人员一起，到设备放置现场进行逐台核对设备名称、型号、规格、制造厂商、制造日期等。

5、评估人员向资产占有方设备管理人员了解设备的启用日期、运行情况、使用强度和设备的检修情况，检查设备的使用环境、使用条件和设备维护情况。

6、评估人员在设备放置现场根据设备运行情况、外观成色及技术状态作好必要的记录，并向有关检修人员、操作人员了解设备有无隐患，运行日常记录，事故及安全检查记录等情况，采用整体鉴定的方法初步确定每台设备的成新率。

7、评估人员根据现场工作搜集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，依照《资产评估操作规X意见（试行）》的规定进行计算并确定评估值。

五、评估方法
评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和机器设备的具体情况，采用重置成本法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。

其计算公式
为：
设备评估价值=重置全价×成新率 1、机器设备重置全价的确定
机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费、资金成本组成。

主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场或生产厂家获取价格时，通过查阅《2011年中国机电产品报价手册》确定；一般设备的购置价通过查阅《2011年中国机电产品报价手册》等价格资料确定；对市场、生产厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。

运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用，其计算公式为：运杂费＝设备购置价×运杂费率。

基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：基础费＝设备购置价×基础费率。

安装调试费是指设备安装调试过程中发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：安装调试费＝设备购置价×安装调试费率。

资金成本是指设备从订货到安装调试完成因占用资金而发生的成本，一般只对大中型的设备计算资金成本。

对于订货合同中规定由供货商负责运输、基础建造、安装调试中的某项时，由于在购置价格中已含此项费用，则不计该项的费用。

2、机器设备成新率的确定
对于大型、精密、高价的设备，采用使用年限法和现场勘查评分法两种方法，再按相应的权重比例测算确定其综合成新率。

%
100⨯+=
尚可使用年限已使用年限尚可使用年限
使用年限法成新率
采用现场勘查评分法是根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况，负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的贬值率或成新率的方法。

一般设备成新率的确定采用使用年限法。

六、评估举例
评估示例一：变送电工程的评估说明
1、设备概况
变送电工程，1996建设，至今已经使用了15年。

原项目包含企业的输送电力线设备和场内变电设备。

经现场了解由于企业已经停产，这些设备均为闲置设备（照明线路不在此X围内）。

由于变压器的安装与供电能电力相关，并且按照国家的相关规定收取一定的规费。

故独立评估。

将该项目分成两个部分：配电部分和线路部分分别评估，评估方法：采用重置成本法。

配电部分的评估说明。

配电部分包括：电力变压器和配电设备，如进线柜、出线柜、断路器等。

其中变压器型号为S11-M-50。

该变压器属油浸全密封式变压器。

功率为50KVA。

因设备拆迁需要给予一定的补偿，本次评估为补偿提供参考意见。

二、重置全价的确定
1、设备重置全价计算
设备重置全价计算如下
设备重置成本＝设备购价＋运杂费用＋安装费+设计费+管理费+监理工程费+相关规费
2.1、设备购价
经查询2011年机电报价手册报价，并考虑到组立及铁件等辅料，取购置价(含增值税) 12000元。

其中电力配电柜以及室内安装用配套器件等按标准配：进线柜、计量柜、电容柜、PT柜、出线柜及铜排等，取102000元。

2.2、运杂费，运杂费是指从出厂到安装地的运输、保险、等发生的所有的费用，取运杂费率为5%。

2.3 设备安装费，设备安装费是措为安装设备所发生的人工、机械、材料等费用，根据评估规X取安装费率为30%。

2.4 设备基础费，考虑到室风安装，并需要作地沟等入室工程故将基础费率取5%。

2.5 设计费率，参考国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知计价格 [2002] 10 号文，确认按3%。

2.6 管理费率，参考《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394号）文，取1.2%。

2.7 工程监理费用，参考国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知，取费率为2.99%。

2.8 电力政策性收费计算
根据XX市电力公司文件《渝电营[2007]2号》
高压客户收费项目有：
高可靠性供电费用
高可靠性供电费用（含税价）
表一：单位：元/千伏安
按上表高可靠性供电费用的收取标准：用电受电电压等级按10KV计算，线路类型架空线，客户自建本级电压外部供电工程: 160元/KVA
160（元）*50（KVA）=8000元
（2）并网接电技术服务费
10-35kV专用变压器并网接电技术服务收费（含税价）按下表
按上表500kVA以下专线开闭所出线，取费5547元
（3）电力负荷管理系统客户端装置费
电力负荷管理系统客户端装置费的收费标准为18180元/套。

文件依据为XX市物价局关于电力负荷管理系统客户端装置收费标准的复函（渝价[1998]381号）（4）电力综合收费合计=（1）+（2）+(3)
=8000+5547+18180
=31727元
2.9 资金成本，按建设期一年，银行一年期贷款利息为5.31%，假定均匀投入，则计算后取2.62%
2.10 设备重置全价
设备重置全价=(12000+102000+34977+)×(1+5%+30%+5%+3%+1.2%+2.99%)
=214,495.57元
圆整后取214,000元
三、成新率的确定
(1)按理论成新率的确定
该设备经济使用寿命为20年，该设备为1996年11月投入使用，至评估基准日，实际使用15.1年。

成新率=(20-15.1)/20×100%=25%
(2)现场勘察成新率的确定
由于现场所见，其油罐已经停用多年，不能确定其实际情况，其实际实体与经济性贬值明显。

因此现场勘察成新率40%,按现场勘察成新率40%确定。

25*0.4+40*0.6=34% 取35%
４、评估净值
评估净值＝重置价格×成新率
＝214,000×35％
＝74900元
评估示例二：油罐的评估说明（设备序号：1）
油罐设备评估说明
（原资产名称：油罐安装材料（成型））
机器设备评估明细表序号1
(一) 概况
油罐，容量为400t，同类设备共4座，用于存放汽油。

油罐1996年11月建造，至评估基准日已经投入15.1年，设备账面原值:1,337,342.73,未提供账面净值。

由于没有取得该企业的设备技术资料和图纸，因而本次评估不能够详细了解其设备的详细参数，只能根据现场人员的介绍并做现场观察核实。

现以其中一座为例，进行估算，再以此为基础计算出其他油罐价值，并通过加和得出结果。

评估计算如下：
该设备工程主要包括地面基础、罐体制作、防腐涂装、管道安装工程等4大部分。

罐体制造材料按常规取A235A，内部结构件以按优质碳素结构钢为主，考虑罐体的承压和安全性，内设有支架圈梁均为优质碳素钢型材制造。

由于罐体较大，搬运较困难，因此一般采取现场制造，其次就是罐体的内、外表面处理、防腐工程。

经现场勘察，该罐体外观较差，锈蚀、未进行正常例保。

(二)、重置成本的确定：
1、重置全价构成
设备重置全价由罐体主材费、制造费、辅材费、表面涂装费、管理费、设计费、监理费、资金成本等构成。

该油罐为现场制作设备，因此不考虑安装费。

其计算公式为：
重置全价=罐体主材费+辅材费+制造费用+表面涂装费+设计费+建设单位管理费+监理费+资金成本
2、重置全价计算表
400t 油罐计算表
400t油罐计算的单价为370,000.00元
同型号共4台，计算结果如下：
合计： 370,000.00×4=1,480,000.00元
(三)、成新率的确定：
(1)理论成新率
该设备于1996年11月安装调试完毕投入使用，至基准日已使用近15.1年。

根据资产评估参数手册并咨询相关专业人士，并考虑到该厂整体设备的利用年限，故设定设备经济寿命年限约为20年，则该设备理论成新率为：
理论成新率=(20-15.1)/20×100%
=25%
(2)现场勘察成新率的确定
由于现场所见，其油罐已经停用多年，不能确定其实际情况，其实际实体与经济性贬值明显。

因此现场勘察成新率10%,按现场勘察成新率10%确定。

成新率取10%。

（四）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
＝1,480,000.00×10%
＝148000(元)
七、评估结果
经过全面清查工作，确定纳入本次评估的机器设备为21.5台（台、套、米），于2011年12月19日的市场价值为465550元（评估结果详细情况见固定资产—机器设备清查评估明细表）。

构（附）着物评估说明
一、评估X围
根据开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部提供的构（附）着物评估申报明细表及估价人员现场查勘，纳入本次评估X 围的构（附）着物包括厂区水池、围墙等。

二、评估对象概况
委估资产构（附）着物均位于汉丰镇中原村1社厂区内，主要为中原油库生产所需而修建，建成于90年代左右。

经评估人员实地查勘结果表明，以上构（附）着物外观完好，维护管理均较好,均能正常使用。

三、评估依据和参考资料
1、开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司XX销售分公司万州开县经营部提供的“固定资产清查评估明细表”；
2、部分构（附）着物施工协议、安装合同等；
3、《全国统一建筑工程基础定额XX市基价表》；
4、《XX市建设工程造价信息》2010年第10期；
5、2010年版《XX市安装工程单位基价表》、《XX市安装工程费用定额》。

四、评估程序
1、核查原始资料
根据资产占有方提供的构、附着物评估申报表，核对工程量；收集有关施工协议，作到账实相符。

2、现场勘察
依据清查评估明细表、施工协议等资料，深入现场进行实地勘测，核实标定位置、数量、结构形式等。

对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表，评定完好分值。

3、市场调查
评估人员到有关部门进行调查咨询，并了解现行建筑工程基础定额。

4、资料整理分析
对市场调查所收集的资料进行整理分析，进行估价结果测算。

5、整理汇总
编写构（附）着物评估说明。

五、评估方法
评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和构（附）着物的具体情况，采用重置成本法予以评估，即工程直接费加管理费及其他间接费用、资金成本、利润计算重置全价，再结合构（附）着物新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。

其计算公式为：评估值=重置全价×成新率
构（附着物）重置综合价=工程直接费用+管理费用及其他间接费用+资金成本 +利润
六、评估举例
堡坎
见《构（附）着物清查评估明细表》第4项
概况
据委托方与产权持有者两单位共同确认，堡坎（条石）共9146.26立方米，建成于90年代左右；经现场查勘外观完好，能正常使用。

2、重置全价的确定
构（附）着物重置综合价=工程直接费用+工程建设管理费用及其他间接费用+建设期资金成本+利润
3、成新率
委估资产修建于上世纪90年代，现外观完好，能正常使用；估价人员根据其实际维护保养情况，综合考虑其成新率为60%;
4、评估值计算
评估值=300×60%×9146.26=1646326元
同上述相同方法，可得出其它构（附）着物的评估价值。

七、清查、评估结果
经过全面清查工作，确定纳入本次评估的构（附）着物于2011年12月19日的清查评估结果为3864000元（评估结果详细情况见固定资产—构（附）着物清查评估明细表）。

房屋评估说明
一、评估X围
纳入本次评估X围的房屋为位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）。

二、评估对象概况
纳入本次评估X围的建筑物为位于汉丰镇中原村1社的建筑物，根据委托方提供的《XX市房屋产权证》，共有建筑物面积1557.16平方米，此次评估是办公用房、水泵房、发油房等，根据现场查勘，房屋均是砖混结构，木门，铝合金窗，内刷白，外贴墙砖，层高约3米，房屋建于90年代，房屋维修保养一般。