第4讲 房地产分析框架与投资逻辑(1)x

0
即启动于康波周期的萧条阶段，因此届时的房地产周 100 50
弱周期
强周期
150
强周期
下一轮房地产周期将于2020-2025年左右启动， 200
弱周期
250
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350 300
周期是一轮较强的房地产周期。
450 400
启动于1995年（康波繁荣阶段）的新一轮房地产
房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征
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• 1.1 理论逻辑：康波周期中的房地产周期
第三次康波以来的全球房地产实际价格走势：1892年至今
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资料来源：Wind，中信建投证券
把房地产周期置于康波周期框架中研究，可以更清晰地看到房地产周期随康波内 部的波动规律。
资料来源：Wind，中信建投证券
日本城市土地价格指数与城市化率
日本：城市土地价格指数：所有城市土地：住宅(实际值，右轴)
日本:城市人口:占总人口比重
70.00 65.00 60.00 55.00 50.00 45.00 40.00
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
1910
1908
1906
1904
1902
1900
1898
1896
1894
1892
1890
资料来源：Wind，中信建投证券
数据来源：中信建投证券研究发展部
房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征
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02
Part Two
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全球历次房地产泡沫： 根源、疯狂、破灭与启示
全球历次房地产泡沫：根源、疯狂、破灭与启示
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• 2.1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
1930
1932
1934
1936
1938
1940
1942
1944
1946
1948
1950
1952
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
01
Part One
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房地产周期：理论逻辑、 国际经验与中国特征
数据来源：中信建投证券研究发展部
房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征
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• 1.1 理论逻辑：房地产周期与库兹涅茨周期
1880-1924年水泥的产量和价格周期
1854-1924年生铁的产量和价格周期
• 1.2 国际经验：房地产周期与产能周期密切相关
美国实际房价指数与城市化率
250 200 150 100
50 0 1890
1900
1910
1920
1930
实际房价指数 1940 1950
城市化率 1960 1970
1980
1990
2000
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2010
产 能 上 升
萧条
回升
产 能 上 升
繁荣
300
200
100
0
美国
澳大利亚
俄罗斯
巴西
衰退 萧条
回升
繁荣
衰退
200
180
产
产
160
能
能
140
上
上
升
升
120
100
80
60
40
20
0
2014
2012
2010
2006 2008
2004
2000 2002
1998
1994 1996
1992
1988 1990
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
1968
1966
1964
1962
1960
1958
1956
1954
19百度文库2
1950
1948
1946
1942 1944
1940
1936 1938
1934
1930 1932
1928
1924 1926
1922
1918 1920
1916
1914
1912
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资料来源：Wind，中信建投证券
研究表明，1890年以来的房地产周期平均时长为25-30年 房地产周期跟随康波而分期运行，在一个60年的康波中，房地产周期主要存在两个波动， 这两个波动分为一大一小，即强周期和弱周期
数据来源：中信建投证券研究发展部
2005
130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 2010
资料来源：Wind，中信建投证券
城市化是驱动房地产周期的重要力量，因此也成为了推动房地产周期上行的重要因素。 从美国看，二战后的1950到1960年间城市化率由60%升至70%，上升10%仅用了10年时间。 1967年之后日本大致用了15年直到1982年将城市化率从50%提升到60%。
数据来源：中信建投证券研究发展部
房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征
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• 1.3 中国特征：城市化进入中后期，人口加速向大都市圈集聚
中国城市房价指数与城市化率
中国实际房价
中国城市化率
180
160
资料来源：Wind，中信建投证券
从发达国家的房地产周期看，一个康波周期大致存在两个房地产周期。 在第四次和第五次康波周期中，主导国美国的房地产周期要领先于英国、法国等外围主导 国，因此主要以美国的房地产周期作为划分基准，并在此基础上推演房地产周期的波动规律 以及国别之间的传递顺序。
资料来源：Wind，中信建投证券
d康波衰退 康波萧条 d康波回升
d康波繁荣
康波 衰退
康波萧条 康波回升
康波繁荣
d康波衰退 250
500
1892-1920
1920-1942
1942-1975
1975-1995
1995-2020（预测）
200
400 150
300
100 200
50 100
0
0
1890 1892 1894 1896 1898 1900 1902 1904 1906 1908 1910 1912 1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926 1928 1930 1932 1934 1936 1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
高点
高点
低点
低点
600.00 400.00 200.00 0.00 -200.00 -400.00 -600.00
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
1968
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本期内容
01 房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征 02 全球历次房地产泡沫：根源、疯狂、破灭与启示 03 中国房地产调控历程回顾与反思（1998-2018） 04 中国房地产资产配置：结构性机会
数据来源：中信建投证券研究发展部
房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征
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• 1.1 理论逻辑：第三次康波以来的房地产周期
发达国家的房地产周期划分
法国实际房价
英国实际房价
美国实际房价
600
d康波繁荣
1966
1964
1962
1960
1958
1956
1954
1952
1950
1948
1946
1944
1942
1940
术革命的主导产业外，现实增长的最 房地产周期与商品产能周期
核心载体就是房地产周期，这意味着，
法国
英国
新加坡
香港
中国
日本
600
房地产周期是决定商品产能周期出现
繁荣
500
的重要因素。
400
衰退
强周期
法国实际房价
1890 1892 1894 1896 1898 1900 1902 1904 1906 1908 1910 1912 1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926 1928 1930 1932 1934 1936 1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
• 1.2 国际经验：房地产周期与产能周期密切相关
房地产周期与产能周期密切相关
25.00
20.00
15.00
10.00
房地产周期是驱动商品周期的重要
5.00 0.00
力量。
-5.00 -10.00
-15.00
从逻辑上看，康波增长除了作为技 -20.00
高点 低点
实际房价周期
实际金属价格周期
高点
第四讲 房地产分析框架与投资逻辑
主讲人：JACK WANG
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讲师介绍
主讲人：JACK WANG，浙江大学管理学硕士，长期从事经济与金融 研究、行业研究工作，历任方正证券行业分析师、同花顺金融研究 中心金融研究员，受邀担任华尔街学堂特聘导师、硅谷创业者学院 特聘导师、《经济与金融研究》新媒体主编。曾先后被选派赴新加 坡南洋理工大学、香港大学、香港科技大学、香港理工大学、台湾 清华大学交流访学。先后参与国家自然科学基金重点项目2项、中国 工程院咨询研究项目1项，主持省部级课题1项。目前已公开发表学 术研究论文20余篇，部分论文被SCI收录，在主流财经媒体发表财经 评论文章100余篇，出版专著1部。先后为上市公司高管、董秘、企 业家、创业者、金融从业人员等讲授宏观经济分析、金融投资、行 业研究、创新创业等方面的课程，受邀担任多家企业战略顾问，擅 长经济金融研究、行业研究、资本运作、创新创业咨询等。
140
120
100
80
60
2000-2010中国人口向大都市圈集中
0.60 0.55 0.50 0.45 0.40 0.35 0.30 0.25 0.20
资料来源：Wind，中信建投证券
资料来源：Wind
房地产投资逻辑：长期看人口集聚趋势 中国从2000年到2017年，城市化率从35%提升到了58.52%，预计2020年达到60% 都市圈周边区域人口增速快于核心区域，未来人口增长点将主要在都市圈核心区的周边区域
期长度和波动性将属于相对较弱水平。
1890 1892 1894 1896 1898 1900 1902 1904 1906 1908 1910 1912 1914 1916 1918 1920 1922 1924 1926 1928 1930 1932 1934 1936 1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
2006
2008
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0
50
50
弱周期
100
70
150
弱周期
90
强周期
弱周期
200
110
250
强周期
强周期
130
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弱周期
350
150
400
170
450
190
500
强周期
强周期
210
英国实际房价
美国实际房价
美国、英国、法国房地产周期的强周期和弱周期
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• 1.2 国际经验：美国、英国、法国的房地产周期
房地产周期：理论逻辑、国际经验与中国特征
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