(可行性报告)重庆江北区五童路地块可行性分析

重庆江北区五童路地块可行性分析

一、整体市场简析

1、整体市场年供应量超过1000万平方米，但中低档住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期龙湖·水晶郦城放号受到热烈追捧。

2、市场竞争日趋激烈，外地房地产大鳄相继进入重庆，九龙仓、和黄、华润、英皇、瑞安国际、香江国际、珠江实业、中房集团……

3、住宅开发逐渐向大盘化转变，除传统的强势品牌龙湖外，去年推出的融侨半岛占地达到3000亩，今年推出的天骄美茵河谷达到1000亩，而新进的外地房地产大鳄，拿地一拿就是少则几百亩，多则几千亩。

4、整体房价水平极低，去年市场整体成交均价为2200元每平方米左右。

5、整体购买力的低下和市场竞争的激烈，决定了短期内重庆整体房价向上空间不大。

6、近郊居住仍未被市场广泛接受，虽有龙湖的热卖，但亦仅龙湖而已，总体来讲，与广州相比还有比较大的差距；估计将在连贯市区与机场的轻轨3号线进行实质性建设后，方会带动机场沿线近郊居住的热潮。

7、市场投资意欲旺盛，20万左右的投资性物业广受欢迎，但其中酒店公寓受较多中小开发商跟进，加之用家市场的不明朗，估计酒店公寓市场在未来一两年内将面临极大风险。

8、重庆并未形成强势的商务中心，也少有综合质素极高的写字楼，而经济发展大势的良好又决定了写字楼市场的极速膨胀，故估计高质素写字楼在未来几年将受到极大的追捧；

但要注意的是，重庆公司还没有普遍形成买写字楼自用的习惯，而做为投资来讲，总价的高企又成为极大的障碍。

9、商业市场组团格局十分明显，决定了商业地产的开发将严重受滞于所处位置；而规划的无序又造成众多的开发商非理性跟进商业物业的开发（据说重庆目前有好几家原做住宅的开发商都要向商业地产进军）；而开发经营水平的相对低下以及返租回报的不理性，估计未来两三年内亦将极大地挫败投资者的信心。

10、消费者主要来自于主城区原住居民，估计超过6成，另有2成左右为来自周边乡县的生意人，2成左右为来自在渝工作的外地籍白领。

11、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。

二、地块SWOT分析

1、地块背景资料

位置：江北区五童路与五桂路交界处

占地：136亩（另旁边有38亩为废弃水泥预制厂，可一并拿下）

用地性质：商住

规划容积率：4.5（商务建筑不超过11万M2，住宅建筑不超过30万M2）

市政配套情况：管线目前在300米外，估计接入需自行解决

地块业主：重庆庆业置业有限公司

出让意向：合作开发，固定回报建筑面积500元/M2

2、地块自身及周边环境状况

（1）优势

A、地块地处去年新通快速干线五童路东侧，距黄花园大桥约1000米，距解放碑约3000米，沿五童路约2公里外有新建之王家沱大桥贯通南岸，另距机场约20分钟车程。

B、地块东侧即为规划中的占地3.4平方公里的重庆未来“陆家嘴”，近期政府已确定初步规划设计方案并于报上公布，政府计划将于2020年全面建成“重庆陆家嘴”，估计年内将正式启动全面改造江北城的工作，届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。

C、地块东距长江约1500米，两个小山堡上之建筑可远望长江；而周边现大部分为自然环境带；就连五童路对面目前亦为一块自然绿化空地，越过此空地即为占地1000亩的龙头寺森林公园。故地块居住环境价值极高。

D、地块周边目前已有南方上格林、江南山水、金科丽苑、天赐丽景等楼盘，居住氛围浓厚。而江北也亦成为整个重庆市场比较集中的中高档住宅区，区域形象较为清晰。（2）劣势

A、地块南高北低。南部为两个小山堡夹一小溪沟，高出五童路约10米，北部以一条自然小溪沟为界，约低出五童路约15米。如此复杂之地形地貌，将给规划设计带来相当的难度，估计较难形成高密度住宅群；同时重庆市场不太接受进入小区后便走下坡路，故低于五童路的地块较难处理；另复杂的地形地貌，亦将大幅增加建设成本。

B、地块周边目前市政配套和生活配套严重不足，不仅市政管线在300米外，而且地块周边2000米内无超市、高档酒楼、公建学校等，而且只有很少的一两路公交车经过五桂路至江北城。

3、区域竞争状况

（1）、南方上格林

与本地块同处五童路，距本地块200米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发

占地343亩，总建38万平方米，中档纯住宅小区，约2500户，自建有小学，目前在售B 组团，全为小高层，分别有11、15和18层，规划中的C组团以别墅为主（估计为TOWNHOUSE）。

A组团均价2600元/M2，B组团均价2750元/M2（毛坯房），均按套内面积计价

B组团户型以117M2平层和125M2、138M2跃式单位为主。

A组团已交付使用，售出70%；B组团7月26日正式开售，销售情况不理想；据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。

（2）、江南山水

地处五黄路南段，距黄花园大桥2000米

占地约6000平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380户，中低档

起价1800元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米

去年已开售，目前售出70%左右

（3）、金科丽苑

地处五黄路江南山水对面

占地60-70亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20万M2，共1688户，中档住宅社区

二期起价2400元/M2（套内面积，毛坯房），以80-120平方米为主力户型

商铺首层8000元/M2，二、三层4000元/M2

二期去月5月开售，目前已售完，并即将全面交付使用

（4）、天赐丽景