从宏观经济学的角度看中国房地产

从宏观经济学的角度看中国房地产(2009-4-6 12:24:35)

分类：原创空间标签：小珊*Eva |

摘要

本文从宏观经济学的角度出发，通过研究分析我国近十年来房地产业发展历程，跟踪国家出台的涉及房地产业的宏观政策，着重分析汇率调整，利率调整，房贷加息，首付比例变化，土地供应，物业税调整等宏观政策对整个房地产市场的影响。并针对当前形势，从长期和短期的角度，提出个人对中国房地产未来发展的一些见解和建议。本文的特点是理论和数据、图形相结合，直观易懂，简洁明了。

关键词：房地产、房贷政策、利率、土地、税收、建议

Abstract

This article use the knowledge of macroeconomics, Collecting some data about Real estate development and Macroscopic policy which Released by Government to d eal with the problem take place in Real estate market. Especially Exchange adjustme nt, Rate adjustment, the change of the head pays the change of Tax act. I spare no effect to make everyone understood how this Macroscopic policy influences the marke t and makes all the economic better and better. At the end of the article, I will Ma kes the suggestion to our government about how to deal with the problem which we suffer nowadays. Of course, those suggestion just from my own opinion. This article characteristic is the theory and the data, the graph unify, which make it Direct-viewi ng, easy to understand, simple and brief.

Key words: Real estate, Macroscopic policy, influence, Rate adjustment, suggestio

1.绪论

1.1课题背景及目的

本文通过研究我国政府十年来针对房地产业出台的宏观调控政策，运用宏观经济学的知识，分析这些政策出台的原因，目的，以及可能带来的效果。从政府的高度重视也可以看出，房地产业是如此重要，足以影响整个国民经济，而针对当前经济危机来袭的实际情况，探讨房地产的前景和解决问题的方法，将有利于加强大家对中央调控政策的理解和支持，有利于加强房地产商应对危机和机遇的能力，从而具有一定的现实意义。

1.2中国经济的快速发展和土地的日益稀缺对房地产的影响

1.2.1中国10多年来GDP的快速增长及其对房地产需求的影响

总所周知，改革开放以来, 中国经济快速增长，1992年GDP 增长14.2% , 1993年增长14%,1994年增长13.1%,从1995年开始,中国经济增长明显放缓,当年GDP增长仅为10. 9%, 1996年为10.1%,1997年亚洲金融危机爆发,国际国内市场萧条,让中国经济进一步放慢了增长的步伐.当年GDP为9.,3% ,从1992年以来首次低于10%我国在1998年经济增速仅为7.8%，1999年更是下滑至7.1%的低点。但是,中国经济增长内在的强劲动力,很快使经济发展摆脱这次低潮.从2000年开始,GDP增幅连续攀升, 即使是在2001年全球经济陷入增长性衰退的时候, 许多国家和经济体度日艰难, 中国GDP依然稳定保持了8.3%的增幅,并在2 003年再次站上10%关口, 从2003年开始中国连续五年GDP年均增长10.6%。中国成为全球经济发展最为迅速的国家．

从以上的图表和数据中，我们可以看出，中国经济一直保持着比较高的增长，而经济的增长意味着人民生活水平的提高根据马斯洛的需求层次理论，人们在满足温饱以后，必然会追求更高层次的物质享受，因而，在其他情况不变的情况下，GDP的增长使得房产的需求上升，供不应求时，楼价就会上涨，直到达到宏观均衡。而且，宽裕的生活意味着人们手里有了更多的货币，楼价的持续上涨（相对于储蓄拥有更大的获利机会），使得买楼是有利可图的，这就刺激了人们的投资欲望。因此，我们可以看到，GDP的持续高增长会带来更大的房产需求，使供需矛盾加剧，从而导致房地产价格一直居高不下。

1.2.2城市化的加速推进对中国房地产的影响

现在，中国人口有56%是农村户口，而随着经济的增长，在未来几十年，城市化水平将进一步提高。这无疑昭示着房地产市场的巨大发展空间，这将在长期影响着整个房地产市场，供需矛盾很难根本改变，也就是说，从长期来看，房价上涨是必然趋势。

1.2.3中国人口的迅速增长导致的土地资源日益稀缺对中国房地产的影响

庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000

万的速度增长。按照目前总和生育率1.8预测，2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿;人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。（2）[2]巨大的人口数量，有限的土地，使得土地资源日益稀缺，这也将继续加剧供需矛盾，使得房价保持上涨的趋势。

1.2.4小结：房价的上涨是一个长期的趋势

“经济资源（土地、资本和劳动三类古典要素）都是有限的。只有在伊甸园和桃花园中是无限的。” [3]相对于人类的无穷欲望，资源的有限。资源的稀缺性，导致了供需的矛盾，因而我们可以得出的结论是：从长期上看，房价上涨是一个必然的趋势。

1.3课题的研究方法

本文的研究方法：以一般的逻辑方法和辨证思维方法为指导，在参考相关文献及书籍后，吸收前人的研究成果并结合自己的理解，运用系统的观点和分析方法对有关问题进行分析、探讨，采用实证分析法对国家宏观政策进行分析研究，对各个因素独一展开讨论。

1.4论文的构成及研究内容

本文主要以下几个方面来阐述房贷政策如何调节房地产市场的问题：

首先，简要地介绍了我国经济增长和人口增长情况，提出房价上涨是一个长期趋势。

第二，通过我国政府这几年出台的调控政策独一分析，运用宏观经济学的知识，说明其作用以及为何能够达到这样的效果。

最后，通过对中国现阶段的房地产的现状，提出个人的一些看法和见解。