世联行-时代城2017年度营销方案
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市场分析基—于—市老场城认区新知板政度块、、之价经后格开市梯区场度板及观块价、望值新情诉市绪求镇严，板区重块域，，呈板波现块及不间同肥在的东售板项，块目返分众乡化多置，业区隔潮不今明年显热度极低， 当前在售的低价盘在上半年均将进入尾盘销售期
包公大道
保利罗兰春天 保利东郡 文一云溪湾
文一锦门学府里 海尔公馆 禹州地块
文一名都 禹州中央广场
文一名门河畔
文一云河湾
老城区板块 10000-12000元/㎡
经开区板块
11000-13000元/㎡
皖新翡翠庄园
文德公园里
斌锋和睦公馆
新市镇板块 10500-14000元/㎡
资源配套驱动的老城区板块
优势：靠近老城区，居住氛围成熟，周边配套齐全 劣势：县中心环境较差，道路拥挤 代表项目文一名门云河湾、文一名门河畔（尾盘）；
15000元/㎡
10000元/㎡
5000元/㎡
单价：10000-13000元/㎡
总价：90-150万
外流瑶海的县城中高端客户：向 往真正城市生活的中高端客户，瑶 海区价格上涨到1.5万-1.8万之 后，被迫挤回肥东。
市区高价外溢客户：他们无力负 担市区高昂的房价，但他们必须买 房，因此只能选择离市区较远的低 价房源；
983
120
皖新翡翠庄园
首开236套高层、平层 11500、跃层12500
1300
216
文德公园里
首开228套房源、高层 12000、洋房13000
994
110
万科未来之光
296亩，容积率2.2
6 约3700
0
776 863 1084 894 3700
18年 18年 18年 18年 未推
市场启示
市场处于下行通道，客户观 望情绪严重，成交量惨淡
瑶海区 经济开发区 老城
【瑶海区】
未来均价 1.5-2万元/㎡
【肥东】
目前均价 1-1.3万元/㎡
龙塘板块
城南板块
经济开发区
开发区站位肥东老城与瑶海区中间，为肥东各板块中最接近合肥市区板块； 本案地处经济开发区核心位置，地段价值突出。
瑶海-龙岗板块
肥东经开板块
瑶海新兴居住区域，土地开发较为集中； 规划隶属于肥东经开区，区域内有部分高新产 目前区域开发的热点板块，开发项目较多； 业园区，后期将统一搬迁；
客户对肥东有着较深的情节，同时受 制于经济能力，不会选择流向合肥。
县城刚需首改客户 选择留在县城
乡镇进城客户 选择县城置业
选择留在县城置业
补充客群 外流瑶海的中高端客户回流＋市区因高价外溢的客户，构成本案的 补充客群，他们无力负担市区高昂房价
20000元/㎡
未来半年： 单价：15000-18000元/㎡ 总价：150万-250万
元/㎡
瑶海区
肥东县
本案补充户群
客户定位 现阶段肥东客户为主，外溢客户为辅，但随着项目的销售进展，市区 外溢客户比例将会逐渐增加
核心客户
重要客户
补充客户
客户定位
核心客户：县城刚需及首改客户 重要客户：肥东乡镇进城客户及改善客户 补充客户：受价格挤压的市区刚需外溢客户
对客户需求的挖掘
竞争 机会
瑶海区与本案价差将逐渐拉大 区域内低价项目进入尾盘销售
市场遇冷，但区域市场存在机会点！
客户定位及分布
主力客群 本案核心客户：县城刚需及首改客户、乡镇进城客户，多为价格敏 感型客群，选择留在肥东县城置业
县城
县城刚需及首改客户：经济承受能 力一般，同时对肥东县城有着较深 的情节，选择留在肥东县城； 周边进城客户：县城在他们的心中 就是城市生活，和乡镇生活有截然 不同；
谨呈：斌锋控股
谨呈：斌锋控股
斌锋 ∙ 时代城 年度营销总纲
斌锋临泉东路地块整体定位及营销沟通报告 合肥世联行
报告 目录
01 市场格局及走势 02 客户定位及分布 03 本体价值梳理 04 营销策略思考 05 营销执行细案 06 营销总控及费用预算
市场格局及走势
区域解读 本案占据肥东经开区核心区域，未来将是承接肥东客户回流及市区外溢4客 户的主要区域
3459
3137
292
8月
尚泽瑞琪公馆
高层10500
807
261
546
8月
斌锋未来城
高层10Βιβλιοθήκη Baidu00
1232
1054
178
5月
琥珀庄园
目前暂无销售计划
1340
1154
186
未推
琥珀名郡
高层11400、特价房9900 3843
1914
1929
18年
华盛南苑
首期预计242套
776
0
斌锋和睦公馆
首期268套、高层12800、 洋房14800
2月份肥东主要在售项目周销售数据分析
60
50
40
30
20
10
0 第一周
第二周
第三周
第四周
华盛南院 文一名门河畔
文德公园里 禹洲中央广场
皖新翡翠庄园 琥珀名郡
文一名门云河湾
2月份为肥东返乡置业的最好时间，2月中上旬部分低价项目销售情况 相对较好，但也无法与往前返乡置业潮相比； 2月下旬，各项目销售情况呈现持续下滑态势，客户观望情绪严重，置 业周期拉长。
项目名称
销售均价
总户数 已售 剩余货量 预计清盘时间
文一名门河畔
高层9100、洋房9800
1462
1453
9
3月
文一名门云河湾 高层9800、洋房10600
1300
1115
185
5月
逐步进入尾盘销售期 禹洲中央广场 高层10500、洋房14500
5424
5159
265
5月
文一名都
高层11000、洋房12800
随着地铁二号线竣工，未来发展潜力较大。 万科入驻，未来肥东住宅发展的热门区域。
www.companyname.com
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市场格局 肥东原有分为三大竞争板块，但随着万科项目入市，经开区板块将成为热5 点板块
销售均价：10000-12000元/㎡
产业驱动发展的经开区板块
优势：地段靠近合肥，交通（长江东路、临泉路连通市区）， 劣势：产业导向区域，小型食品、制造厂林立 代表项目禹洲中央广场、文一名都（尾盘）
销售均价：11000-13000元/㎡
市政规划驱动的新市镇板块
优势：政府后期重点发展区域，交通，教育等配套明显倾斜 劣势：市政导向，现状下发展尚未成熟 代表项目：皖新翡翠庄园、斌锋和睦公馆 销售均价：10500-14000元/㎡ www.companyname.com
市场分析基—于—市老场城认区新知板政度块、、之价经后格开市梯区场度板及观块价、望值新情诉市绪求镇严，板区重块域，，呈板波现块及不间同肥在的东售板项，块目返分众乡化多置，业区隔潮不今明年显热度极低， 当前在售的低价盘在上半年均将进入尾盘销售期
包公大道
保利罗兰春天 保利东郡 文一云溪湾
文一锦门学府里 海尔公馆 禹州地块
文一名都 禹州中央广场
文一名门河畔
文一云河湾
老城区板块 10000-12000元/㎡
经开区板块
11000-13000元/㎡
皖新翡翠庄园
文德公园里
斌锋和睦公馆
新市镇板块 10500-14000元/㎡
资源配套驱动的老城区板块
优势：靠近老城区，居住氛围成熟，周边配套齐全 劣势：县中心环境较差，道路拥挤 代表项目文一名门云河湾、文一名门河畔（尾盘）；
15000元/㎡
10000元/㎡
5000元/㎡
单价：10000-13000元/㎡
总价：90-150万
外流瑶海的县城中高端客户：向 往真正城市生活的中高端客户，瑶 海区价格上涨到1.5万-1.8万之 后，被迫挤回肥东。
市区高价外溢客户：他们无力负 担市区高昂的房价，但他们必须买 房，因此只能选择离市区较远的低 价房源；
983
120
皖新翡翠庄园
首开236套高层、平层 11500、跃层12500
1300
216
文德公园里
首开228套房源、高层 12000、洋房13000
994
110
万科未来之光
296亩，容积率2.2
6 约3700
0
776 863 1084 894 3700
18年 18年 18年 18年 未推
市场启示
市场处于下行通道，客户观 望情绪严重，成交量惨淡
瑶海区 经济开发区 老城
【瑶海区】
未来均价 1.5-2万元/㎡
【肥东】
目前均价 1-1.3万元/㎡
龙塘板块
城南板块
经济开发区
开发区站位肥东老城与瑶海区中间，为肥东各板块中最接近合肥市区板块； 本案地处经济开发区核心位置，地段价值突出。
瑶海-龙岗板块
肥东经开板块
瑶海新兴居住区域，土地开发较为集中； 规划隶属于肥东经开区，区域内有部分高新产 目前区域开发的热点板块，开发项目较多； 业园区，后期将统一搬迁；
客户对肥东有着较深的情节，同时受 制于经济能力，不会选择流向合肥。
县城刚需首改客户 选择留在县城
乡镇进城客户 选择县城置业
选择留在县城置业
补充客群 外流瑶海的中高端客户回流＋市区因高价外溢的客户，构成本案的 补充客群，他们无力负担市区高昂房价
20000元/㎡
未来半年： 单价：15000-18000元/㎡ 总价：150万-250万
元/㎡
瑶海区
肥东县
本案补充户群
客户定位 现阶段肥东客户为主，外溢客户为辅，但随着项目的销售进展，市区 外溢客户比例将会逐渐增加
核心客户
重要客户
补充客户
客户定位
核心客户：县城刚需及首改客户 重要客户：肥东乡镇进城客户及改善客户 补充客户：受价格挤压的市区刚需外溢客户
对客户需求的挖掘
竞争 机会
瑶海区与本案价差将逐渐拉大 区域内低价项目进入尾盘销售
市场遇冷，但区域市场存在机会点！
客户定位及分布
主力客群 本案核心客户：县城刚需及首改客户、乡镇进城客户，多为价格敏 感型客群，选择留在肥东县城置业
县城
县城刚需及首改客户：经济承受能 力一般，同时对肥东县城有着较深 的情节，选择留在肥东县城； 周边进城客户：县城在他们的心中 就是城市生活，和乡镇生活有截然 不同；
谨呈：斌锋控股
谨呈：斌锋控股
斌锋 ∙ 时代城 年度营销总纲
斌锋临泉东路地块整体定位及营销沟通报告 合肥世联行
报告 目录
01 市场格局及走势 02 客户定位及分布 03 本体价值梳理 04 营销策略思考 05 营销执行细案 06 营销总控及费用预算
市场格局及走势
区域解读 本案占据肥东经开区核心区域，未来将是承接肥东客户回流及市区外溢4客 户的主要区域
3459
3137
292
8月
尚泽瑞琪公馆
高层10500
807
261
546
8月
斌锋未来城
高层10Βιβλιοθήκη Baidu00
1232
1054
178
5月
琥珀庄园
目前暂无销售计划
1340
1154
186
未推
琥珀名郡
高层11400、特价房9900 3843
1914
1929
18年
华盛南苑
首期预计242套
776
0
斌锋和睦公馆
首期268套、高层12800、 洋房14800
2月份肥东主要在售项目周销售数据分析
60
50
40
30
20
10
0 第一周
第二周
第三周
第四周
华盛南院 文一名门河畔
文德公园里 禹洲中央广场
皖新翡翠庄园 琥珀名郡
文一名门云河湾
2月份为肥东返乡置业的最好时间，2月中上旬部分低价项目销售情况 相对较好，但也无法与往前返乡置业潮相比； 2月下旬，各项目销售情况呈现持续下滑态势，客户观望情绪严重，置 业周期拉长。
项目名称
销售均价
总户数 已售 剩余货量 预计清盘时间
文一名门河畔
高层9100、洋房9800
1462
1453
9
3月
文一名门云河湾 高层9800、洋房10600
1300
1115
185
5月
逐步进入尾盘销售期 禹洲中央广场 高层10500、洋房14500
5424
5159
265
5月
文一名都
高层11000、洋房12800
随着地铁二号线竣工，未来发展潜力较大。 万科入驻，未来肥东住宅发展的热门区域。
www.companyname.com
© 2016 PPT001 PowerPoint Multipurpose Theme. All Rights Reserved.
市场格局 肥东原有分为三大竞争板块，但随着万科项目入市，经开区板块将成为热5 点板块
销售均价：10000-12000元/㎡
产业驱动发展的经开区板块
优势：地段靠近合肥，交通（长江东路、临泉路连通市区）， 劣势：产业导向区域，小型食品、制造厂林立 代表项目禹洲中央广场、文一名都（尾盘）
销售均价：11000-13000元/㎡
市政规划驱动的新市镇板块
优势：政府后期重点发展区域，交通，教育等配套明显倾斜 劣势：市政导向，现状下发展尚未成熟 代表项目：皖新翡翠庄园、斌锋和睦公馆 销售均价：10500-14000元/㎡ www.companyname.com