珠海、深圳、广州旧城改造模式比较

政府给予政策
村民赔偿安置政策
制订一定的补偿标准、办理房产证等相关手续。
拆迁补偿可以实行货币补偿、房地产权调换、货币补偿与房地产权调换相结合的三种方式。
拆建比最高可达1：1.5。
“一村一策”，各村有自己的补偿政策，可申请减免土地转制费用，适当减少补地价。
房地产开发商的优惠政策
“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，确保开发商获得25%以上的合理利润。
完成改制工作；政府对市政、公共服务设施等适当支持。
村集体/村民
与房地产商谈判后制订改造方案，原地集中改造。
获得贷款优惠，完成户口等改制工作。
房地产开发商
直接与村民谈判，制订改造方案，开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另2/3作商品房经营。
房地产开发商不能介入，经过猎德村等试点工作后，目前正在逐步放宽准入政策。
缺点
规定“城中村改造的三年中市区不再批租土地”为代价，政府直接的土地收益损失就高达43亿元。
补偿标准偏高，可能冲击房地产市场。
市场缺位，改造资金筹措困难。
风险
政府把改造风险放在房地产开发商身上，容易形成“烂尾村”，同时，村民与房地产商的谈判能力较差，在改造中难以保障
在国家宏观调控等众多不明朗因素影响下，逐利为目的的房地产商可能面临资金链断裂，同时减低了对改造的兴趣。
珠海、深圳、广州旧城改造模式比较
珠海模式
深圳模式
广州模式
改造原则
政府引导、政策推动、市场运作
政府主导，统一规划，成片改造、综合配套多模式综合
村集体经济主导、非市场化，“谁受益，谁投资”，先改制后改造
参与的利益主体及作用
政府
不直接投入资金，通过减免费用，让利引导市场参与城中村改造。
根据不同实际情况确定不同的改造主体：村集体、房地产商、房地产+村集体联营、政府四种不同主体。
村民独立承担改造风险。
百度文库政府在三年内不推出新的房地产开发土地。
对相关工作给予协调。
房地产开发商不能介入，经过猎德村等试点工作后，目前正在逐步放宽准入政策。
模式的优缺点
优点
借助市场力量解决改造“资金”问题，快速启动改造行动。
多渠道融资，多元化的改造模式，走政府与市场调节相结合的道路。
尽量避免房地产开发商介入，体现改造的公益性。