上海市嘉定区嘉定新城主城区板块市场报告

上海市嘉定区

嘉定新城主城区板块

市场报告

部门：投资咨询部

报告人：董佩飞

目录

一．区域分析 (3)

1.区域简介 (3)

2.区域大环境及规划 (4)

3.区域历史发展 (6)

4.区域配套 (6)

5.板块比较 (14)

6.总结 (18)

二．区域市场分析 (19)

1.产品分布、产品基本信息及产品周边配套 (19)

2.产品供应分析 (24)

3.产品去化分析 (26)

4.产品价格分析 (29)

5.客源分析 (31)

6.区域市场总结 (32)

三．产品分析 (32)

1.总规分析 (32)

2.立面分析 (34)

3.户型分析 (36)

4.景观与配套分析 (38)

5.建材智能化分析 (39)

6.产品总结 (40)

四．市场报告总结 (40)

一．区域分析

1.区域简介

嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈圈西北翼的区域性核心城市。

而嘉定新城主城区则位于嘉定新城的中心区域，也是未来整个嘉定新城板

块市政规划的重点区域，市政规划800亿元的支出将投入这个区域。

嘉定新城主城区位于

嘉定区中北部，板块北部区

域为配套成熟的老城区，西

至沈海高速公路，东至澄浏

中路，南至上海绕城高速公

路，北至胜竹路。板块南部

区域为“十二五”重点建设

的新城区域，西至沈海高速

公路，东至沪嘉高速公路，

北至上海绕城高速公路，南

至宝安公路。北部老城区，配套成熟

南部区域

大部分在建

2.区域大环境及规划

嘉定新城主城区北部与嘉定北部板块相连，东部与安亭汽车城板块相连，西部与南翔板块相连。嘉定新城主城区处于嘉定新城大区位的核心位置，安亭汽车城板块，南翔板块则组成了嘉定新城主城区的两翼。

大环境区位图

嘉定新城三大板块比较图

嘉定新城主城区，是嘉定新城城市核心功能的空间载体，是嘉定区的政治、经济、文化中心。嘉定新城主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里(其中城市建设用地约80平方公里，生态文化园区和绕城森林约40平方公里)。

规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。其中，需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。空间布局上，嘉定新城主城区区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、

北部城区(包括嘉定老城)、都市产业区和绕城森林等六个分区。嘉定新城主城区空间布局细化

结论：整个板块除了北部老区有历史以外，其余生态文化，绿色景观，F1运动均属于新建项目，南部核心区诸多配套属于在建项目，等到真正成熟还需3-5年的时间，所以：

1.未来整个北部城区板块对于市区内的客源的吸引力由于其区位和配套的劣势不如整个主城区的核心区域，所以北部房地产市场的客源更多会是以对老板块有着情节感的当地客源为主。

2.随着核心区域内的配套逐步的完善，和政府完善的规划和大资金量的投入，房地产市场对新城主城区中心板块的未来普遍被看好。

3.区域历史发展

公元1218年南宋时期建县的嘉定，是座江南历史文化名城。因此，在建设新城时绝不能割裂悠久的历史文脉，所以，新城的文化也是与嘉定比不可分。

嘉定是上海市历史文化名镇，以“教化嘉定”昭名于世。自古文风昌盛，县学、书院、塾、诗社、藏书蔚然成风，不仅明清之际一百八十余名进士金榜题名，且以“三状元、四先生、六君子”成为云蒸霞蔚星光灿烂的文化盛景。“规制崇宏，甲于他乡”，素有“吴中第一”之称的嘉定孔庙，至今仍较完整地保留着庙学合一的规制，是古代教育制度和科举制度的历史见证，新城位于其中感染着科教文化的历史气息。

上海文化是中国文化传统里的一个另类，包含各个类别的西洋传统，嘉定新城倡导的文化也属于典型的中国文化传统，富有典型的江南特色，与苏南文化同出一辙，具有浓厚的重视教育的传统。

总结：随着郊区城市化进程的加快，嘉定新城文化有逐渐被上海文化同化的趋向，传统的文化价值取向将更多地让位于现代商业文明的价值观。今天，上海依旧是中国无可争议的经济重心，但面临着城市膨胀的巨大压力，房地产市场再一次把目光投向了嘉定，投向了新城。

4.区域配套

A．交通：

轨交：11号线

（马路站，嘉定新城站，白银路站，嘉定西站，嘉定北站）

江苏路←----→嘉定北 江苏路←----→安亭

江苏路←----→罗山路 （2012年1月通车）

嘉定新城←→江苏路 30分钟 嘉定新城←→静安寺 40分钟 嘉定新城←→中山公园 35分钟

嘉定新城←→徐家汇 40分 嘉定新城←→三 林 60分 换乘一次；未来11号线2期在40分钟即可到达徐家汇，有足够的轨交实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇的客源。

公路：

嘉高速公路南北高架，30分钟可到闸北，40分钟可到黄浦卢湾。沪嘉高速公路是市区与嘉定连接最重要的要道。宝安公路也是贯穿上海北区的交通要道，对上海北区与市区静安，黄浦的对接有着很重要的支持作用。沈海高速公路是贯穿上海西区的交通要道，对上海西区与虹桥枢纽，长宁，徐汇的对接有着很重要的支持作用。上海绕城高速公路为大型货运车辆绕行上海市中心提供了方便，有效地缓解了外环交通的紧张状况。

结论：

优点1.嘉定新城区域内各个主干道可在40分钟内到达普陀，中山公园，徐家汇，静安寺，有足够的实力吸引普陀，长宁，静安，徐汇自驾一族的客源。

缺点2.沪嘉高速公路是市区通往嘉定直线距离最短的高速公路，在旅游旺季会出现季节性拥堵，早晚下班市区段也会出现拥堵；宝安公路也是贯穿上海北区的主要道路，在早晚下班高峰也会出现拥堵状况。

公交

轨交11号线开通，板块的出行便捷程度得到了质的飞跃，其在板块内设立的5个站点，串起了整个嘉定主城区，并可通过11号线换乘其他的线路。地面公路有沪嘉专线、沪唐线、嘉松线、嘉罗线、嘉江线等。同时区域内开辟数条环城线路，往返居民区与各个轨交站点之间。

B．商业

主城区中心区域嘉定老城马陆老镇

位置新城核心区域城中路一线，清河路一

线，塔城路一线

宝安公路沪宜公路附近

1.西云楼——“海上情”

休闲商业特色街，6.51 城中路罗宾森购物

广场购物、休闲、

1.欧福特生活购物广场

中型的购物广场，可