影响房地产价格的因素

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影响房地产价格的因素

内容:

①自身因素;

②环境因素;

③人口因素;

④经济因素;

⑤社会因素;

⑥行政因素;

⑦国际因素;

⑧心理因素;

⑨其他因素。

1.自身因素

房地产自身状况的好坏,直接关系到其价格的高低。所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。权益方面已在前面有关章节,如第3章中的“合法原则”、“最高最佳使用原则”,作了一些说明。这里主要分析一下区位和实物方面的因素。

1.1位置

人们的生活和生产等各种活动,都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响,因此,房地产坐落的位置不同,如是坐落在城市还是乡村,是位于城市中心区还是边缘地带,是临街还是不临街,是处于向阳面还是背阳面,价格会有较大的差异。尤其是城市土地,其价格高低几乎为位置优劣所左右,所以,关于房地产有句名言:第一是区位,第二是区位,第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切,但这句话说明了位置对房地产的重要性。

房地产位置优劣的形成,一是先天的自然条件,二是后天的人工影响。在实际估价中,关键是要弄清楚什么样的位置为优,什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异,但在一般情况下,凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产,价格一般较高;反之,处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产,价格一般较低。具体一点来说,商业用途房地产的位置优劣,主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣,主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷,以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然,环境质量优良,居于其内又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣,通常需要视产业的性质而定,一般来说,凡是位置有利于原料和产品的运输,便于废料处理及动力取得,其价格必有趋高的倾向。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变,但其社会经济位置却会发生变化,这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道,也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时,其价值会上升;反之,其价值会下跌。

1.2肥力

肥力即土地肥沃程度,是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力,但也可以通过后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。

肥力对于农业是极为重要的,但对于其他产业并不重要,所以,肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而言,显而易见,土地肥沃,地价就高;相反,土地贫瘠,地价就低。在农地价格的决定因素中,肥力甚至是最重要的因素,而且越是偏僻的地区,肥力对地价的决定作用越大。

1.3地质条件

地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力,特别是指在保证地基稳定的条件下,建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

地价与地质条件关系的实质,是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物,地质条件好的土地,需要的基础建设费用低,从而地价高;相反,则需要的基础建设费用高,地价则低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求,也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。

1.4地形、地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系,例如是高于还是低于路面。

由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值,从而影响其价格。一般来说,土地平坦,地价较高;土地高低不平,地价较低。在其他条件相同时,地势高的房地产的价格,要高于地势低的房地产的价格。

地形、地势对房地产价格的影响还表现在:在城市,如果人口剧增、工商业发展很快,土地需求增加,而土地向外发展受地形、地势的限制(如四面临山或有河流阻隔),致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时,必然会使地价普遍高涨。

1.5土地面积和形状

同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。

土地形状是否规则,对地价也有一定影响。形状规则的土地,主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用,相对于形状规则的土地,其价格一般要低。

1.6日照、风向、降水量、天然周期性灾害

一般来说,受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格),要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。

同一街道的商业房地产,因位于向阳面与背阳面的不同,价格也有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡,从而影响顾客的多少,间接影响收益的高低。

农地中的坡地,阴坡地与阳坡地的价格差异也很明显。

房地产价格与风向的关系在城市中比较突出,在上风地区房地产价格一般较高,在下风地区房地产价格一般较低。

把降水量与地势结合起来看,对房地产价格的影响比较明显。地势虽然低洼,但如果降水量不大,则不易积水,从而地势对房地产价格的影响不大;反之,降水量大,地势对房地产价格的影响就大。

凡是有天然周期性灾害的地区,如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,土地利用价值低,甚至不能利用。如果勉强利用,一旦天灾袭来,人们的生命财产都无保障。因此,这类土地的价格必然很低。

1.7建筑物本身

建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素,对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例,它包括建筑式样、风格和色调等,对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美,可给人以舒适的感觉,则价格就高;反之,单调、呆板,很难引起人们强烈的享受欲望,甚至令人压抑、厌恶,则价格就低。

2.环境因素

影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

2.1大气环境

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