房屋租赁权

摘要

房屋租赁权是一个历史性权利，关于房屋租赁权性质的争论亘古未休，这是由定时代、特定国家的经济、政治、文化、价值理念等因素综合决定的。随着我国住房改革的深化，人文精神逐渐渗入当代民法，呼吁立法给予房屋租赁权以物权保护，在当下而言具有要的现实意义和价值。

关键词：房屋租赁权债权物权法律保护

一，房屋租赁权的定义和性质

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支租金的行为。房屋租赁权就是承租人对出租人的房屋进行占有使用收益的权利。近年来，由于房价过高，越来越多的人选择租房的方式来解决住房问题，房屋租赁权显得越来越重要。随着房屋租赁纠纷的增加，以原定的方式对承租人的权利加以保护已显得不足，探索房屋租赁权的新的保护方式遂成为新的研究课题。

房屋租赁权的性质

（一）关于租赁权性质的已有争论房屋租赁权作为租赁权的一部分，性质的定位依赖于租赁权的性质。关于赁权的性质，目前有三种学说：债权说、权物权化说和物权说。

1.债权说。认定租赁权为债权，由来久。早在罗马法就把租赁权看作债权，并立了“买卖破坏租赁”原则。该学说认为租赁关系是基于租赁合同而产生的债权律关系，并非如物权之直接支配标的物独立的权利，故租赁权为债权。主张债权的学者认为，租赁权是基于合同而产生法律关系，租赁合同属于债法；物权是支配权，权利人可以自己处分该物，租赁权不有自由处分，不能属于物权当然属于债权。对租赁权的保护不一定通过物权法来实现。债权法也可以保护租赁权。现代在各国立法过程中仍把租赁权纳入债法编。

2.债权物权化说。所谓债权物权化是指租赁权仍属于债权但具有物权的效力即可以对第三人，也就是“是相对性的债权如同物权一样也具有对抗一般人的效力”。物权化的一个重要表现就是“买卖不破租赁”，即先设立的租赁权优先于租赁物受让后的所有权，受让的第三人要承受承租人的权利义务。该学说在当今理论界占主导地位。该说认为，若主张租赁权物权说，基于物权法定主义，成文法又没有物权法上的规定，而主张租赁的债权，又不

能保护承租人的利益，遂采用折中态度，租赁权系债权物权化。另外，“根据物权法定原则，物权的内容应由法律明文规定，不应有不明确的内容，租赁权的期限等是双方当事人合意的无法法定，所以只好把租赁权归入债权了。”

3.物权说。该学说是近年来兴起的一种学说。该学说认为，“不动产的租赁使用权本质应属于用益物权的一种。”他们认为，租赁权固然是基于租赁合同而产生的权利，但不能据此认为租赁权就是债权。合同创设的权利并非就是债权。地役权和土地承包经营权等用益物权均是基于合同而产生的权利，刚颁布的《物权法》却认为是物权而非债权。因此，不能说合同设定的权利就是债权。

（二）评析

从社会发展需要看，房屋租赁权应归属于用益物权。随着社会经济的发展，资源的需求量越来越大，这就导致了有限的自然资源与人类日益增加的需求之间的矛盾加剧如何处理好二者之间关系呢？那就是在闲置的物上设定用益物权，用益物权就是为充分利用资源而设置的。用益物权对缓解资源与需求矛盾有重要意义。正是基于此，许多学者认为，在物权法，用益物权已成为物权中心，物权法的发展呈现了“所有”到“利用”的趋势。由于房屋租赁越来越重要，将房屋租赁权定性为用益物权是社会发展的需要，并不违背物权法定。反而，将房屋租赁权定性为用益物权是优化配置房屋，解决房屋紧张问题的关键。从房屋租赁权自身的属性看，支配标的物，可以排除一切人非法干预，债权人只能请求特定人为一定行为。判断一项权利是物权还是债权，关键是看该权利是否具有支配性，能否对抗第三人。房屋租

赁权具备物权的表征。

二房屋租赁权的保护

（一）我国房屋租赁权保护现状

为保护房屋租赁关系的稳定性，我国的立法做出了种种努力。我国《城市房屋租赁管理办法》第6条就规定了未依法取得房屋所有权证的，权属有争议的已抵押的未经抵押权人同意的不得出租。也就是房屋出租人必须是有权处分人。我国《合同法》第234条也规定，承租人在房屋租赁期间死亡的与其同居的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《城市房屋租赁管理办法》第11条第2、3款规定了出租在租赁内死亡的，其继承人应该履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期间死亡的与其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。从中可以看出当事人死亡房屋租赁关系仍然可以存在。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定房屋租赁实行备案登记制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在市县人民政府房产管理部门登记备案。即房屋租赁合同必须登记备案。

三我国在房屋租赁权保护中存在的问题

1.房屋租赁权与抵押权的冲突如何解决。抵押权是以抵押物的价值来担保债权人的债权的实现，是一种使用权。抵押权是用交换价值来担保债权，租赁权是用使用价值来进行收益，二者可以并存于同一物上。不过，二者在实现其应有的价值时会存在一些冲突。租赁权在先，抵押权在后，当二者的效力存在冲突时，由于房屋租赁权尚未列入物权，不能基于物权优先的原则，只能根据“抵押不破租赁”这个例外的原则加以保护，即抵押权的设立不影响租赁合同的效力，租赁权优先于抵押权。这可能不存在什么问题，关键是设立抵押权以后再设立租赁权的，二者的效力如何？我国的2000年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。而根据《物权法》第187条的规定，抵押权自登记时设立。也就是抵押权登记后才成立，不登记，抵押权不成立。抵押权登记后，再设立租赁权，根据《物权法》第190条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。但是，设立在先的抵押权没有登记，即抵押权人和抵押人之间只有抵押合同，此时承租人和抵押权人都要实现自己的权利时如何解决？目前房屋租赁权不属于物权，不能基于物权优先的原则来对抗债权，也不能基于“抵押不破租赁”来对抗设立在先的抵押，因为“抵押不破租赁”是租赁设立在先的可以对抗设立在后的抵押权。这样就出现了目前立法不能解决的问题。

2.房屋租赁权是否适用物权请求权。关于房屋租赁权的保护，传统的观点认为应适用债权请求权，也就是当房屋租赁权受到侵害时只能寻求债权请求权来救济。他们认为，对债权的侵害的发生对应的是义务的违反，义务违反存在的前提是相应的义务存在，第三人不负债务之责，因而也就不会侵害债权人的债权。房屋租赁权属于债权，第三人对房屋租赁权没有义务，不可能侵犯房屋租赁权的，只适用债权请求权就可以保护房屋租赁权了。但是，在现实生活中，第三人侵害房屋租赁权的事例大量存在。“买卖不破租赁”制度只解决了租赁与买卖的关系，根本没有解决侵权问题。房屋租赁的重要性要求适用物权请求权，但是，“从物权请求权的性质来看，物权请求权作为物权的动态呈现形态，不能脱离物权单独存在，不能脱离物权进行转让，不能独立进行时效消灭”。“如果租赁物受到第三人的不法侵害，有权提起物权请求权也只能是出租人，同时，如果违反约定收回租赁物的，只能是违约行为而非侵犯物权”。

四总结

总之，房屋租赁权是一个历史性权利。从古到今关于房屋租赁权的性质有三种学说：债